Курсовая работа (т): Оценка стоимости недвижимого имущества

Оценка стоимости недвижимого имущества

ДЕПАРТАМЕНТ ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА МОСКВЫ

ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

СТРОИТЕЛЬНЫЙ ТЕХНИКУМ № 12

КУРСОВАЯ РАБОТА

Оценка стоимости недвижимого имущества

Москва 2014 год

Содержание

Введение

1. Задание на оценку

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости

. Определение стоимости делового центра различными подходами к оценке недвижимости

.1 Оценка делового центра затратным подходом

3.2 Оценка делового центра сравнительным подходом

3.3 Оценка делового центра доходным подходом

4. Согласование стоимостных показателей оценки делового центра

Заключение

Список литературы

Ведение

Актуальность данной работы заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге - для развития экономики страны.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта коммерческой недвижимости. В соответствии с определенной целью в представленной курсовой работе были поставлены и решены следующие задачи:

идентифицировать объекта оценки:

и составить задание на оценку;

проанализировать наилучший и наиболее эффективный вариант использования объекта оценки;

определение стоимости объекта оценки различными подходами к оценке;

обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Нормативно-правовую базу курсовой работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

1. Постановка задачи оценки

1.1.Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Идентификация объекта оценки представляет собой процесс описания основных характеристик объектов оценки, таких как адрес, полное юридическое описание, точное местонахождение и границы недвижимости.

Идентификацию объекта недвижимости целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством.

Важно отметить, что федеральными стандартами оценки[1] предъявляются четкие требования к составлению отчета об оценке, в том числе к идентификации объекта оценки:

­ принципы существенности и обоснованности - отчет должен содержать всю информацию, оказывающую влияние на формирование стоимости объекта оценки; данная ценообразующая информация, должна быть подтверждена[2];

­ принцип однозначности - содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета, а также допускать неоднозначного толкования отчета;

­ принципы проверяемости и достаточности - содержание отчета об оценке, состав и последовательность изложения ценообразующей информации должны позволить пользователям отчета воспроизвести расчет стоимости объекта оценки и привести его к результатам, содержащимся в отчете. Объект оценки представляет собой одноэтажный деловой центр, расположенный в средне-отдаленном районе города Москвы на второстепенной улице (рисунок 1)

Рисунок 1. Местоположение делового центра

Транспортная доступность характеризуется как хорошее, ближайшее станции метро: Профсоюзная - 650 м, Академическая - 700 м, в 200 м расположены автобусные остановки.

Площадь оценки составляет 300 метров, конструктивной особенностью объекта оценки является то, что он состоит из трех помещений, два из которых площадью 120 кв.м (административные помещения) и одно помещение площадью 48 кв.м (хозяйственное помещение) ( рисунок 3)

Рисунок 3. Конструктивная особенность делового центра.

На дату осмотра объект оценки используется как деловой центр. Физическое состояние конструкций объекта оценки характеризуется как работоспособное, когда конструкции имеют лишь допустимые отклонения, дефекты и повреждения, наличие таких дефектов и повреждений, при которых несущая способность конструкций оказывается обеспеченной при действии фактических расчетных нагрузок. На момент осмотра помещение находится в хорошем состоянии, накопленный износ 17,48%.

Деловой центр расположен на земельном участке, площадью 500 кв.м., асфальтированная часть которого составляет 40% и представляет собой наземный паркинг.

1.2 Имущественные права на объект оценки

Объект оценки принадлежит Аропеятяну А.В. на праве собственности.

Согласно статье 209 «Содержание права собственности» Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности включает права владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие

закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им

иным образом.

Право собственности, подтверждаются следующими документами:

. Свидетельство о собственности

. Свидетельством на право собственности на землю

. Кадастровый паспорт с экспликацией и поэтажным планом, выписка из технического паспорта, справка из БТИ)

1.3 Задание на оценку

Таблица 1. Задание на оценку

2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования делового центра

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», применяемое подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объекта обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

ПОТЕНЦИАЛ МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

РЫНОЧНЫЙ СПРОС - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.

ДОПУСТИМОСТЬ С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА (ПРАВОВАЯ ОБОСНОВАННОСТЬ) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

ФИЗИЧЕСКАЯ ВОЗМОЖНОСТЬ - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

ФИНАНСОВАЯ ОПРАВДАННОСТЬ - рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

ОПТИМАЛЬНЫЙ ВАРИАНТ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ - рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Опираясь на анализ наиболее типичного использования нежилых зданий и помещений, расположенных в рассматриваемой части города, а также исходя из технических особенностей Объекта, я решил рассмотреть в ходе анализа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта, следующие виды использования, представленные в таблице 2.

Таблица 2. Виды коммерческой недвижимости и уровень арендных ставок за месяц, р./м2

При анализе оптимального варианта использования я провел качественный анализ возможных видов использования объектов, удовлетворяющих вышеописанным критериям.

АДМИНИСТРАТИВНОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Учитывая, что уровень арендных ставок за аналогичные помещения оцениваемого объекта при использовании их под административное назначения соответствует действительности, я принял решение, что административное назначение объекта соответствует критерию максимальной эффективности. Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве делового центра:

) Оцениваемый объект представляет собой нежилые помещения;

) Административная планировка;

) Расположение объекта недалеко от центра, хорошая транспортная доступность;

) Наличие парковки

) Финансового оправдано (месячный доход 135 тыс. рублей )

ПРОИЗВОДСТВЕННОЕ И СКЛАДСКОЕ НАЗНАЧЕНИЯ.

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве складских и производственных помещений:

) Конструктивная особенность здания не позволяет использовать объект оценки в качестве складских и производственных помещений.

) Финансово неоправданно

ТОРГОВОЕ НАЗНАЧЕНИЕ

Факторы, положительно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение: оцениваемый объект представляет собой нежилое помещение;

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта под торговое помещение:

) Отсутствие витрин;

) Наличие только одного входа;

ОБЩЕСТВЕННОГО ПИТАНИЯ

Факторы, отрицательно сказывающиеся на использовании оцениваемого объекта в качестве складских и производственных помещений:

) Конструктивная особенность здания не позволяет использовать объект оценки в качестве складских и производственных помещений.

) Финансово неоправданно

) Санитарно-эпидемиологические нормы не позволяют использовать объект в качестве помещений общественного питания.

Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования сведены в таблицу 3.

Таблица 3. Факторов наилучшего и наиболее эффективного использования