Организации планового технического обслуживания для зданий. Опыт внедрения системы класса CAFM/CMMS
1.Общие принципы организации ТОиР объектов недвижимости
В зависимости от функционального назначения здания и возраста здания организация плановых работ по ТОиР может существенно отличаться. Например, ТОиР для обычных многоэтажных жилых зданий, современных бизнес-центров, многофункциональных комплексов или высотных зданий необходимо рассматривать отдельно ввиду существенно различных объектов обслуживания, стратегии и организации основных процессов. Современные коммерческие здания имеют наиболее сложный и разнообразный состав инженерных систем, организация планового ТОиР которых является наиболее актуальной и интересной темой с точки зрения внедрения информационных систем.
Как правило, плановое ТОиР организационно планируется и выполняется для всего комплекса технических систем и архитектурностроительных конструкций зданий, в состав которых входят следующие системы:
· Вентиляция и кондиционирование,
· Теплоснабжение, отопление,
· Холодоснабжение,
· Водоснабжение и канализация,
· Электроснабжение и освещение,
· Противопожарные системы (включая АПС, водяное пожаротушение, противодымные системы),
· Системы безопасности (включая видеонаблюдение, контроль доступа, охранную сигнализацию),
· Автоматизированная система управления зданием,
· Грузоподъемное, транспортное оборудование (лифты, эскалаторы, подъемники и т.п.),
· Инфраструктура (например, автоматические двери, кассы, офисная техника и т.д.),
· Архитектурно-строительные конструкции (включая внешнюю территорию, внутреннюю, кровлю, фасад и т.п.).
Для краткости терминологии данной статьи в дальнейшем этот перечень будем обозначать единым термином «инженерные системы», хотя это и не совсем корректно, с учетом наличия в составе архитектурно-строительных конструкций. Однако в современных зданиях объем плановых работ, связанных с архитектурно-строительными конструкциями, существенно ниже по сравнению с прочими инженерными системами. Это особенно характерно для зданий возрастом до 5--10 лет.
Интересно отметить, что в РФ до сих пор отсутствует единая классификация инженерных систем и оборудования современных зданий, в том числе из области строительства, которую можно было использовать для организации эксплуатации. На Западе существуют документы, помогающие классифицировать и описать соответствующие объекты с использованием готовых шаблонов.
2.Стратегия организации ТОиР
Любая организация мероприятий, в том числе и планового ТОиР, должна начинаться с определения стратегии с учетом всех заинтересованных сторон. Как ни странно, даже для столь определенной области, как ТОиР в одном здании, цели и задачи могут быть различными для разных участников. В типовой организационной структуре управления зданием, как правило, действуют следующие три основных участника процесса эксплуатации: собственник, управляющая компания, арендаторы.
Для собственника, например, с краткосрочной инвестиционной стратегией «построил продал» (что не редкость для РФ), стратегия в области ТОиР заключается в формуле «минимум затрат» в ближайшей перспективе, при этом риски возрастающих операционных затрат и капитальных ремонтов в будущем для него не существенны.
Для управляющей компании плановое ТОиР является не основным видом деятельности, так как временной ресурс находится в области мелких ремонтных и прочих внеплановых работ по заявкам по факту обнаружения. Долгосрочные работы этой стороне также не важны, поскольку контракт на управление, как правило, заключается на 1 год с неясными перспективами. В этой ситуации, например, наиболее заинтересованной стороной для качественной организации ТОиР являются арендаторы (или жильцы) здания.
Для целей определения стратегии необходимо рассматривать плановое ТОиР как часть комплекса из многочисленных видов деятельности управляющей компании, тесно переплетающихся между собой как на уровне общей стратегии, оперативной организации, так и ресурсов. Один и тот же персонал может одновременно решать как задачи по переезду арендаторов, организации и выполнению капитального ремонта, замене лампочек, обеспечению коммунальными ресурсами, контролю работ с сервисными компаниями, так и задачи планового ТО. Ресурсов на плановое ТОиР всегда не хватает.
Балансировка ресурсов между внеплановыми работами, плановым ТОиР, обслуживанием по состоянию, снижение составляющей «реактивных» (по факту неисправности) ремонтов и увеличение планово-предупредительного обслуживания и ремонтов -- вот основные направления в стратегии организации процессов ТОиР здания.
Для решения этих задач в стратегическом плане важно четкое представление внутренней структуры и состава видов деятельности в области технической эксплуатации как на уровне руководящего, так и на уровне линейного технического персонала.
Ниже отображен перечень основных видов деятельности по технической эксплуатации зданий:
1. Работы по текущей эксплуатации (включение/отключение, настройка, балансировка и т.п.),
2. Мелкий ремонт, работы по заявкам,
3. Обходы, осмотры (ежедневные, сезонные и т.п.),
4. Основное ТО (периодическое, по состоянию),
5. Крупные, капитальные ремонты, модернизации, реконструкции,
6. Энергоменеджмент (учет показаний счетчиков, оптимизация энергопотребления).
В настоящей статье рассматриваются пункты 3 и 4, связанные с плановыми работами по техническому обслуживанию, составляющие, как правило, не менее 50% от всего объема работ по технической эксплуатации.
Следующий пункт стратегии -- организация работ с подрядными компаниями. Для собственника это вечный выбор: управлять своими силами или привлекать профессиональную управляющую компанию (фасилитименеджмент). Для управляющей стороны -- это определение состава подрядных компаний, в некоторых случаях их число может быть более десятка. В здании, как правило, можно четко выделить ряд инженерных систем, для планового обслуживания которых необходимо привлечение специализированных сервисных компаний: грузоподъемное оборудование, сложное оборудование систем автоматизации, безопасности, кондиционирования и т.д. Решения по определению объема и состава подрядного сервиса существенно влияют на схему организации работ, стоимость эксплуатации.
К стратегии организации планового ТОиР рекомендуем отнести и определение ответственности в части инженерных систем, имеющих различных собственников. В современных крупных коммерческих зданиях необходимо четко разграничивать зоны ответственности по балансовой принадлежности и, соответственно, эксплуатационной ответственности, с выделением характерных двух видов групп:
1. Инженерные системы здания (так называемые центральные системы жизнеобеспечения),
2. Оборудование арендаторов.
Часть распределительных систем при этом приходится буквально «пилить» на несколько частей между различными организациями. При этом на балансе арендаторов может находиться и часть оборудования центральных систем. Можно себе представить сложность стратегического планирования ТОиР например, для такой централизованной и технически «гомогенной» системы, как автоматическая пожарная сигнализация.
Итак, в организации планового ТОиР крайне важен стратегический подход. В европейских стандартах стратегический уровень является характерным признаком современной технологии управления -- фасилити-менеджмента.
3.Нормативные документы
Нормативное регулирование в РФ в части деятельности по разработке и актуализации документов по технической эксплуатации зданий пока ожидает, к сожалению, своих лучших времен. Список документов совсем небольшой, часть документов имеет весьма общий характер, часть -- просто устарела, часть используется только для определенных систем. Система вентиляции и кондиционирования, например, до сих пор не имеет рабочего нормативного документа в области эксплуатации.
Государство рассчитывает на появление отраслевых нормативных документов на уровне организаций, например, профессиональных сообществ, крупных компаний. Однако без государственной поддержки активность в этой области пока не наблюдается, отдельные документы не решают проблемы для всей области эксплуатации. В качестве примера-исключения можно отметить НП «АВОК» (некоммерческое партнерство инженеров по вентиляции, отоплению и кондиционированию, www.abok.ru), уже давно занимающееся нормотворческой деятельностью, в том числе в области эксплуатации зданий.
Помимо нормативных документов, к области регулирования относится и деятельность ряда надзорных органов в области противопожарной и промышленной безопасности, охраны труда, службы экологического контроля. Стратегия организации планового ТОиР должна предусматривать факторы влияния деятельности этих органов, например, периодический мониторинг их нормативной деятельности, учет вероятности плановых и внеплановых проверок, риски штрафов и т.п.
Все оборудование и соответствующие виды планового ТОиР подлежащих нормативному регулированию и деятельности надзорных органов и организаций должны отдельно рассматриваться при планировании и отмечаться в системе управления ТОиР.
Учет возраста здания, срок службы основных инженерных систем и конструкций здания, безусловно, относится к задачам стратегического уровня. Однако для коммерческих зданий в РФ эта тема еще не настолько актуальна, так как строительство современных коммерческих зданий в РФ началось с середины 2000-х годов, и возраст зданий пока еще относительно далек от критических значений.
4.Перечень документов, используемых в области ТОИР зданий
1. Федеральный закон Российской Федерации от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»
2. Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного назначения» (утв. Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. №312);
3. Правила противопожарного режима в Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 25 апреля 2012 г. №390);
4. Правила технической эксплуатации электроустановок потребителей (утв. Приказом Минэнерго РФ от 13 января 2003 г. №6);
5. Правила технической эксплуатации тепловых энергоустановок (утв. Приказом Минэнерго РФ от 24 марта 2003 года №115);
6. Технический регламент «О безопасности лифтов» (утв. Постановлением Правительства РФ от 2 октября 2009 г. №782).
Дополнительно отметим важность этапов, предшествующих определению стратегии и организации планового ТОиР. Это этапы строительства, обследования зданий. Для новых зданий именно информация с этапа строительства должна служить основой для ключевых параметров планирования дальнейших работ по поддержанию. Например, с учетом качества проектирования и строительства, которые в нашей стране часто оставляют желать лучшего, в первые годы эксплуатации управляющие компании почти весь временной ресурс могут затратить на исправление дефектов, устранение неисправностей, при этом не выполняя и части планового ТОиР. Часто возникает ситуация с началом работы в здании управляющей компании не с этапа строительства, например, а при смене управляющей компании (не редкость). В этом случае проведение первичного технического аудита или обследования является обязательным этапом перед определением стратегии.
Как пример характерной особенности стратегии эксплуатации зданий в развитых странах отметим такие факторы, как общую экологию зданий (например, в части эмиссии СО2, минимизации отходов, энергосберегающих технологий) с сертификацией «зеленых зданий» (стандарты BREEAM, LEED) и стратегию «устойчивого» развития зданий.
В заключение подчеркнем, что деятельность планового ТОиР не должна ограничиваться только формальной задачей обеспечения исправности инженерного оборудования. В зданиях живут и работают люди, комфорт и безопасность которых являются ключевыми задачами. Нередко приходится решать компромиссные задачи, выходящие за рамки стратегии и более подходящие для области управления рисками.
5.Состав, структура инженерного оборудования
От стратегии переходим к задачам оперативной подготовки и организации планового ТОиР как этапа проекта внедрения информационных систем типа CAFM/CMMS.
CMMS (Computerized Maintenance Management System) -- автоматизированные системы планирования ТОиР. Данный класс АСУ позволяет автоматизировать наиболее типовые задачи, связанные с планированием и внедрением работ по ТОиР технологических систем и оборудования.