- ведение отчетности по выданным кредитам (остаток основного долга, погашение основного долга и процентов);
- оформление долгосрочных платежей в погашение кредита;
- создание резерва по кредитам (1-2 группа риска);
- работа с проблемными кредитами (переговоры, добровольная продажа имущества и погашение кредита, взыскание непогашенного в срок остатка долга).
Таким образом, операции в области ипотечного кредита требуют от персонала банка высокой квалификации, специальных знаний. Поэтому для успешной деятельности в области ипотечного жилочного кредитования в банках создаются соответствующие структурные подразделения, проводится постоянное повышение квалификации работников банка.
2.2 Порядок начисления процентов по ипотечным кредитам
Банковский ипотечный кредит, как и любой другой кредитный договор всегда возмезден.
Согласно п.1. ст. 819 Гражданского Кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Проценты по кредиту начисляются ежемесячно, начиная со дня, следующего за днем фактического предоставления кредита и по день окончательного возврата кредита включительно, на остаток суммы кредита (ссудной задолженности).
Временным периодом (интервалом), за который начисляются проценты по кредиту, является месячный период, считая с двадцать первого числа каждого предыдущего месяца по двадцатое число текущего календарного месяца, включая обе даты (процентный период).
Базой для начисления процентов по кредиту является действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней соответственно).
Первый платеж заемщика включает только начисленные проценты за период времени, считая от даты фактического предоставления кредита по последнее число расчетного процентного периода и подлежит внесению не позднее первого ближайшего 21-го календарного числа (включительно), следующего за датой фактического предоставления кредита.
В последующие процентные периоды в пределах указанного срока кредита производятся ежемесячные платежи по возврату кредита и уплате начисленных процентов в виде ежемесячного платежа.
Проценты, начисленные по размещенным денежным средствам, отражаются в бухгалтерском учете банка на основании подписанного уполномоченным должностным лицом банка распоряжения (внутреннего документа банка), выдаваемого бухгалтерскому подразделению банка.
Получение процентов по размещенным денежным средствам осуществляется в денежной форме: физическими лицами - в безналичном порядке на основании расчетных документов и наличными денежными средствами без ограничения суммы на основании приходных кассовых ордеров.
Начисление процентов может осуществляться по формулам простых процентов, сложных процентов.
Сложные проценты по кредиту, это способ расчета процентов, при использовании которого они начисляются на первоначальную сумму долга по кредиту, а также на прирост долга по кредиту, который начислен уже после первого начисления процентов. То есть, основа для начисления таких процентов будет постепенно увеличиваться, в зависимости от каждого периода начисления. Если говорить более простым языком, то расчет сложных процентов по кредиту можно описать как начисление процентов на процент.
При использовании такой схемы выплаты кредита, процентный платеж в каждом следующем месяце добавляется к сумме общего займа, а следующий начисляется уже исходя из этой, увеличенной суммы первоначального займа. Формула сложных процентов по кредиту выглядит примерно так:
FV=(PV(1+r))n, (1)
где: FV - будущая стоимость денег;
PV - текущая стоимость денег;
r - процентная ставка, выраженная в сотых долях;
n - количество периодов начисления.
Простые проценты.
Главное правило - проценты начисляются только на основную сумму долга (а в сложной формуле - еще и проценты на проценты). Математически эта операция проще, хотя экономически менее справедлива.
Общая формула:
FV = PV (1 + nr) (2)
Дисконтирование.
Иногда встает обратная задача: понять, сколько стоит сегодня некоторая «завтрашняя» сумма денег. Формула для этой операции такова:
PV=FV/((1+r))n. (3)
Погашение ипотеки может производиться проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме.
При ипотеке расчет платежей может проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет - это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.
Аннуитентные платежи в России получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.
Плюсы и минусы.
Плюс, в принципе, один, но для многих он окажется весьма весомым. Аннуитетная схема удобна тем, что каждый месяц заемщик перечисляет банку одинаковую сумму. Нет нужды каждый раз заглядывать в график платежей, а можно вовсе сделать автоматический платеж в своем интернет банке, каждый месяц на кредитный счет будет уходить одинаковая сумма.
Основной минус -- это более весомая переплата, чем при дифференцированных платежах, но если сумма кредита незначительная, то разница будет не столь очевидна. При досрочном погашении также аннуитетная схема не выгодна, потому как в начале выплаты кредитного долга заемщик как раз и платит большую часть процентов. В итоге примерно после прохождения половины графика большая часть процентов уже выплачена.
Аннуитетная схема является самой распространенной. На сегодня практически все банки и кредитные программы рассчитываются именно по такой схеме, потому как она более удобна для заемщиков и более выгодна для банков.
Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.
Стандартно по кредиту устанавливается годовая процентная ставка, которая и будет основой для проведения расчетов при составлении графика платежей и исчислении переплаты. Сам ежемесячный платеж всегда состоит из процентов и основного долга, и каждый месяц значение этих параметров меняются. Именно на соотношение размера основного долга и процентов влияет принцип дифференцированного расчета.
Сумма, которую заемщик оформил в кредит, делится на равные части согласно количеству месяцев оформления. Теперь каждый месяц платеж будет состоять из одинаковой суммы основного долга, плюс к ней будет суммированы начисленные проценты. Все вместе это и будет ежемесячным платежом. Сами проценты начисляются на сумму оставшейся задолженности. А раз основной долг постепенно уменьшается, то уменьшаются и ежемесячные проценты. Вот именно поэтому при дифференцированной схеме кредитные платежи все время уменьшаются.
Чтобы рассчитать остаток задолженности на период, т.е. найти величину из приведённой выше формулы, необходимо размер основного платежа умножить на количество прошедших периодов и всё это вычесть из общей суммы платежа.
Плюсы: самое важное -- это более низкая переплата по кредиту. Возможно, что отчасти и поэтому банки применяют дифференцированную схему платежей очень редко. Также плюсом можно назвать более выгодное досрочное погашение. При аннуитетной схеме заемщик в первые месяцы гасит большую часть процентов, при дифференцированной это происходит более равномерно, поэтому и досрочное погашение более выгодно.
Минусом можно назвать большую долговую нагрузку в начале выплат. Первые платежи будут максимально высокими, поэтому заемщикам обязательно нужно объективно оценить свои кредитные возможности, чтобы не совершить просрочки в начале выплат. Отсюда же вытекает и более придирчивое отношение банка к доходам заявителя. Его заработная плата должна быть достаточной для обеспечения ежемесячных выплат на всех этапах графика платежей.
Из всего сказанного можно сделать вывод, что аннуитет - является гораздо более удобным для заемщиков за счет того, что сумма для уплаты одинакова. Но при досрочном погашении клиент потеряет свои деньги. То есть при аннутитеных платежах заемщик за первые месяцы (годы) платит проценты вперед, при этом почти не погашая кредит. Если же он досрочно погасит (полностью или частично) кредит, то получится, что часть денег, которые заемщик ранее внес в счет процентов, он заплатил зря - следовательно погасил проценты за срок, в течение которого средствами кредита уже не пользовался. Разумеется, «переплаченные» проценты банк заемщику не вернет.
2.3 Формы обеспечения и учет рисков ипотечного кредитования
Ипотечный кредит предполагает обязательный залог. Отсутствие заложенного имущества, которое затем переходит в обеспечение ипотечного кредита, не может называться ипотекой.
Имущество, которое может быть предметом ипотеки.
К ним относятся.
1. Земельные участки. Так, ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с комментируемым законом не допускается, за исключением тех случаев, когда такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры. Кроме того, в соответствии с действующим законодательством не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;
2. Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности. В соответствии со ст. 132 Гражданским КодексомРоссийской Федерации предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. В соответствии с гражданским законодательством предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество (пункт 2 статьи 340 ГК РФ). Кроме того, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка;
3. Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В соответствии со ст. 16 Жилищным Кодексом Российской Федерации к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. В соответствии с жилищным законодательством жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.
Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире;
4. дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5. воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Но, как и любой другой вид банковских операций, ипотечное кредитование подвержено рискам. Их достаточно много, и они могут быть вызваны различными причинами - экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Источниками рисков являются состояние макроэкономики, уровень жизни населения, кредитно-финансовая политика государства, применяемые инвестиционно-кредитные технологии и инструменты, ипотечные стандартах, динамика стоимости недвижимости и т.д. Максимальное снятие ипотечных рисков - обязательное условие работы любого кредитного учреждения. Анализ рисков, контроль за рисками и управление ими - основа ипотечного менеджмента.
Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков: