Повышение эффективности реализации механизма создания социального жилья в крупном городе
Ушанова Н.А.
Киселева Л.Т.
Аннотация
В статье рассматриваются особенности механизма предоставления субсидий на приобретение жилья и решения жилищной проблемы в крупном городе. Выработаны критерии для стандартизированного подхода к определению стоимости социального жилья
Ключевые слова: социальное жилье, жилищная проблема, государственное субсидирование, рынок жилья
К социальному жилью относится жилье, соответствующее установленным государством федеральным жилищным стандартам, предоставляемое на условиях найма гражданам, признанным в установленном государством порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий.
Жилищный кодекс Российской Федерации применяет термин "жилищный фонд социального использования", владельцами которого могут быть только государство и город. Жилые помещения из указанного фонда предоставляются гражданам на основании бессрочного договора социального найма жилых помещений.
Сегодня следует учитывать, что действующее жилищное законодательство узко трактует понятие социального жилья и делает задачи государства по обеспечению реализации гражданами своих жилищных прав весьма сложными и практически невыполнимыми.
Ответственность за решение жилищных проблем крупного города для наиболее многочисленной категории граждан, нуждающихся в помощи со стороны государства - малоимущих граждан в настоящее время возложена исключительно на органы местного самоуправления, которые должны предоставлять жилье из городских жилищных фондов, то есть городских жилищных фондов социального использования.
Городские жилищные фонды социального использования должны формироваться за счет следующих источников:
- средств федерального и городских бюджетов, предоставляемых на условиях софинансирования;
- предоставления государственных гарантий, бюджетных кредитов и налоговых льгот;
- прямого финансирования из средств городских бюджетов (за счет доходов от платы за социальный наем, доходов по единому налогу на недвижимое имущество физических лиц, городских заимствований и т.д.);
- предоставления бесплатных или по сниженным ценам земельных участков во внешней или внутренней зонах города, оснащенных коммунальной инфраструктурой;
- внебюджетных источников финансирования, программ строительства социального жилья для крупного города.
Государство и органы городского управления, выступая в качестве соинвесторов и заказчиков строительства социального жилья, вправе устанавливать и регулировать цены, добиваясь от проектных и подрядных строительных организаций снижения себестоимости жилья. Такое регулирование будет не административным вмешательством в рыночные отношения, а экономическим рычагом, оказывающим позитивное влияние на поведение профессиональных участников, действующих в коммерческих сегментах рынка жилья крупного города.
Важно отметить, что одной из насущных проблем обеспечения условий функционирования системы государственного субсидирования стала оптимизация системы финансовой поддержки населения городов в обеспечении жильем. К числу задач, решение которых необходимо для достижения указанной цели, относится совершенствование механизма государственной поддержки граждан за счет средств федерального и городского бюджетов [5].
Реализуемые в настоящее время программы федеральной и городской помощи отдельным категориям граждан в решении жилищной проблемы существенно отличаются друг от друга, поскольку содержат различные механизмы их реализации (путем предоставления безвозмездных субсидий, беспроцентных возвратных ссуд и др.).
Большое значение приобретает методически правильная проработка форм и способов доведения средств субсидии до ее получателей. Целесообразно также выработать стандартизированный подход к предоставлению гражданам субсидий на цели улучшения жилищных условий. Цели такого подхода - добиться максимально эффективного использования средств, устранить возможные риски неэффективного распределения субсидий или нецелевого использования, замораживания в незавершенном строительстве, необоснованного завышения или занижения в расчете на конкретного получателя.
Известно, что при обеспечении условий функционирования системы государственного субсидирования предоставления жилья (ГСПЖ) наиболее важным является поддержка конечного потребителя жилья. Она осуществляется путем предоставления целевых субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (на оплату первоначального взноса при получении ипотечного кредита или снижения процентной ставки). Вопрос о целевом назначении субсидий - первоначальный взнос или процентная ставка - требует детального анализа. Субсидия сегодня позволяет увеличить платежеспособность граждан, уменьшая сумму необходимого кредита и, соответственно, размер ежемесячных платежей.
При этом субсидия носит целевой и адресный характер, механизм ее предоставления позволяет осуществлять контроль над использованием бюджетных средств. Субсидия предоставляет гражданам возможность выбора типа и качества готового жилья, предлагаемого в крупном городе. Такая система субсидирования дает возможность разграничить и взаимно увязать бюджетную и рыночную сферы городского хозяйства [2].
При разработке бюджетной политики в области оказания помощи отдельным категориям граждан при обеспечении их жильем необходимо руководствоваться рядом принципиальных положений, определяющих особенности механизма предоставления субсидий на цели приобретения жилья и решения жилищной проблемы в крупном городе.
Схему субсидирования граждан целесообразно строить, учитывая следующие основные принципы:
- единый подход к определению размера субсидии;
- единый порядок предоставления субсидий для всех категорий граждан, имеющих право на получение субсидии в соответствии с законодательством;
- добровольность участия граждан в федеральной или городской социальной программе обеспечения жильем с использованием средств субсидий;
- прозрачность движения инвестируемых в строительство жилья средств, четкая и простая система отчетности. Схема предоставления субсидий должна обеспечивать полную контролируемость инвестируемых средств, соответствие направлений расходования средств субсидий целевым установкам программ помощи гражданам в обеспечении жильем, исключение нецелевого использования средств;
- эффективное расходование средств, предназначенных на субсидии. Методы расчета размера субсидий, определение категорий граждан, имеющих право на получение субсидии, должны обеспечивать объективное обоснование суммы средств, необходимых для субсидирования при решении жилищной проблемы крупного города. Механизм доведения средств до конкретных граждан следует строить, исходя из задачи обеспечения их наиболее эффективного использования, а также с учетом существующей системы управления рынком жилья крупного города;
- должна обеспечиваться свобода граждан в выборе типа, качества и местоположения нового жилья. Этот принцип субсидирования обеспечивает права граждан в выборе наиболее приемлемого для них вида и типа жилья, его местонахождения и преодолевает ограниченность некоторых программ, допускающих навязывание гражданам жилья в определенных домах, регионах и т.п.;
- целевой характер использования субсидий на приобретение готового жилья на первичном или вторичном рынках жилья крупного города;
- средства субсидий не должны быть направлены на новое жилищное строительство, дострой незавершенного строительства, модернизацию или капитальный ремонт существующих жилых объектов, взносы в долевое участие в строительство и любые другие цели, не связанные с приобретением готового жилья в крупном городе. Реализация данного принципа позволит защитить интересы граждан, снять риск недостроя жилого дома и замораживания средств субсидий в незавершенных строительных объектах;
- должно обеспечиваться софинансирование приобретения жилья с использованием средств субсидий. Это требование означает создание условий для привлечения дополнительных источников средств (накоплений граждан, ипотечных кредитов банка и других, доступных для участника программы инвестиционных средств). Это позволит гражданину приобрести жилье большей стоимости, чем это было бы возможно за счет использования только средств субсидии;
- должны быть установлены четкие критерии выделения категорий граждан, имеющих право на бюджетные субсидии на приобретение жилья;
- важно обеспечить простоту и доступность для понимания гражданами порядка предоставления субсидий;
- важно не допустить неоднократное получение субсидии одними и теми же гражданами (кроме пострадавших от чрезвычайных ситуаций);
- гласность и открытость информации об условиях предоставления субсидий на цели приобретения жилья. Сведения о городских социальных программах, обеспечивающих решение жилищной проблемы крупного города должны широко освещаться средствами массовой информации, быть доступными для граждан;
- организационное обеспечение возможности участия в программе субсидирования отдельных категорий социально уязвимых граждан (пенсионеров, инвалидов, многодетных семей, матерей-одиночек и т.п.), имеющих право на субсидию в соответствии с действующим законодательством. Порядком предоставления субсидий важно предусмотреть формы помощи таким категориям граждан при поиске и оформлении жилья, при переезде и т.д.
Механизм субсидирования предоставления жилья при решении жилищной проблемы крупного города должен решать следующие основные вопросы:
- кто является получателем средств субсидий;
- как обеспечить и проконтролировать их целевое использование;
- как обеспечить их наиболее эффективное расходование.
При определении категорий граждан, имеющих право на безвозмездные субсидии для приобретения жилья в крупном городе, следует учитывать ряд критериев:
- государственная значимость профессиональных функций, выполняемых гражданами, не обеспеченными жильем в соответствии с установленными нормами (этот список должен быть ограничен);
- проживание в неблагоприятных для жизни районах России;
- потеря жилья в результате чрезвычайных обстоятельств, политических событий, войн и т.п.;
- низкий уровень доходов граждан, перед которыми государство имеет обязательства по обеспечению жильем;
- отдельные категории молодых семей (малодоходные, среднедоходные семьи, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; семьи с одним, двумя детьми, многодетные семьи и т.п.), учитывая остроту демографической проблемы для нашей страны.
В общем виде схема предоставления субсидий на цели приобретения жилья в крупном городе может быть реализована путем применения механизма доведения субсидий до их получателей с помощью сертификатов. Сертификат является именным свидетельством, удостоверяющим право гражданина на получение безвозмездной субсидии для приобретения жилья. Сертификат не является ценной бумагой, не подлежит обращению на рынке ценных бумаг, не может быть отчужден в пользу третьих лиц [3].
Стандартизированный подход к предоставлению безвозмездных субсидий предполагает также установление единого порядка определения стоимости социального жилья, учитываемой при определении размера безвозмездных субсидий различным категориям граждан с точки зрения выбора путей наиболее эффективного использования средств федерального и городского бюджетов.
Вырабатывая стандартизированный подход к определению стоимости социального жилья, принимаемой в основу расчетов, необходимо исходить из следующих принципов:
- включение возможно большего числа граждан, имеющих право на субсидии, в процесс получения субсидий на цели приобретения жилья;
- экономное и рациональное расходование средств бюджета на эти цели;
- простота и доступность для понимания расчета субсидии как для органов, предоставляющих субсидии, так и для граждан;
- предоставление возможности приобретения жилья нормального качества в большинстве крупных городов России.
Важно также понимать, что учитывая ограниченные возможности федерального и городского бюджетов сегодня зачастую необходимо разработать максимально эффективные способы использования средств и механизмы привлечения внебюджетных ресурсов, включая механизм частно-государственного партнерства.
Система частно-государственного партнерства требует создания более эффективного механизма управления социальными жилищными программами по сравнению с механизмом управления органами публичной власти.