Весьма эффективным способом, стимулирующим активизацию строительства социального жилья, является налоговое регулирование. Об этом свидетельствует опыт зарубежных стран, в частности опыт США и Западной Европы, где широкое распространение получил механизм предоставления налоговых освобождений.
Налоговые освобождения должны выделяться из федерального бюджета бюджетам городов для последующего распределения их среди застройщиков (строительных предприятий), участвующих в городских целевых программах строительства социального жилья. В свою очередь, застройщики вправе продать такие налоговые освобождения банкам, осуществляющим инвестирование собственных средств и средств вкладчиков в строительство социального жилья. Такой подход к обеспечению функционирования системы ГСПЖ позволит государству и городскому хозяйству стимулировать строительство социального доступного жилья без существенных денежных вложений из бюджета, а также переложить на банки контроль выполнения социальных обязательств со стороны строительных предприятий - участников рынка жилья крупного города.
С увеличением инвестиционных возможностей городских бюджетов, доля прямых вложений средств федерального бюджета, направляемых на создание фонда социального жилья для крупного города, будет уменьшаться.
Целесообразно также постепенно осуществлять передачу социальным домовладельцам государственного и городского жилищного фонда социального использования. В свою очередь, формой государственной поддержки граждан, проживающих в социальном жилье, построенном частными строительными предприятиями, должна стать компенсация им части затрат на проживание [1].
Большую роль в создании благоприятных условий для функционирования системы государственного субсидирования предоставления жилья может сыграть политика стимулирования строительства жилья предприятиями крупного города и предоставления его сотрудникам на условиях социального найма. Заинтересованность в строительстве и содержании такого жилья со стороны собственников диктуется необходимостью привлечения трудовых ресурсов на предприятия крупного города, результаты деятельности которых являются для них основным источником прибыли, а со стороны государства и города - стимулируется при помощи налоговых преференций для социально-ответственного бизнеса.
Также в современных экономических условиях для обеспечения социальным жильем нуждающихся граждан крупного города может использоваться жилищный фонд коммерческого использования. Это происходит в тех случаях, когда сложившиеся экономические условия делают не выгодным создание фондов социального жилья. При этом государство и органы городского управления рынком жилья крупного города предоставляет нуждающимся гражданам субсидии, покрывающие часть оплаты за наем помещений в жилищном фонде коммерческого использования.
Сегодня для рационализации использования средств федерального и городского бюджетов необходимо установить дифференцированный порядок предоставления социального жилья. Например, социальное жилье, предоставляемое определенным категориям граждан, установленным в законе (например, инвалиды, граждане, страдающие тяжелыми заболеваниями, пенсионеры и т.п.), должно предоставляться бессрочно. Необходимость таких решений подтверждают результаты реализации городской социальной программы "Ветераны Самары".
Рассмотрим теперь основные направления повышения эффективности реализации механизма создания социального жилья города Самара.
Прежде всего, необходимо уделить внимание возможностям обеспечения саморегулирования в строительстве и на рынке жилья города Самара.
Для осуществления профессиональной деятельности участники строительного рынка и рынка жилья города Самара (застройщики, изыскатели, проектировщики, подрядчики, а также организации, управляющие недвижимостью) должны будут стать членами соответствующей саморегулируемой организации [4].
Саморегулируемые организации (СО) будут разрабатывать и устанавливать правила и стандарты профессиональной деятельности, а также осуществлять контроль над их соблюдением. Поскольку СО несет репутационную ответственность, она заинтересована в проведении более тщательной (по сравнению с процедурой получения лицензий в государственных органах) проверкой участников строительного рынка и рынка жилья города Самары, претендующих на вступление в ее члены, тем самым, устанавливая барьер для недобросовестных участников рынка.
Кроме того, СО будут нести ответственность за деятельность своих членов посредством осуществления выплат из компенсационного фонда СО, формируемого за счет взносов членов СО, а также механизмов страхования членов СО.
Важно также понимать, что в результате внедрения в практику института саморегулирования государство и городское хозяйство получат ответственного партнера в лице СО. Вместе с тем, лицензирование строительной сферы на переходный период должно быть сохранено. Необходимо также законодательно обеспечить механизм саморегулирования на строительном рынка и рынке жилья Самары, внеся соответствующие изменения в Градостроительный кодекс Российской Федерации и иные законодательные акты Российской Федерации и города Самары.
Следующим направлением повышения эффективности реализации механизма создания социального жилья Самары является совершенствование технического регулирования и надзора на рынке жилья данного крупного города.
Система формирования и контроля нормативных требований к объектам, материалам и технологиям в жилищном строительстве должна постоянно совершенствоваться на основе законодательства о техническом регулировании, а также в соответствии с изменением мировых тенденций в отношении обеспечения уровня комфортности жилья.
Техническое регулирование в строительстве должно способствовать решению стоящих перед строительством задач и, в соответствии с общими целями технического регулирования, обеспечить следующие важные результаты, необходимые для решения жилищной проблемы города Самары:
- безопасность строительной продукции, процессов ее создания, эксплуатации и сноса для жизни и здоровья людей, имущества и окружающей среды;
- соответствие строительной продукции своему назначению и создание благоприятных условий жизнедеятельности пользователей строительной продукции и иных лиц;
- защиту строительной продукции и людей от неблагоприятных воздействий в расчетных условиях эксплуатации с учетом риска возникновения чрезвычайных ситуаций природного, техногенного и антропогенного характера;
- надежность и качество строительных конструкций и оснований, систем инженерного оборудования, зданий и сооружений;
- защиту окружающей среды от неблагоприятных воздействий зданий и сооружений, рациональное использование природных, материальных, топливно-энергетических и трудовых ресурсов;
- создание условий для научно-технического прогресса в области производства и эксплуатации продукции строительства;
- повышение конкурентоспособности строительной продукции, работ и услуг;
- сопоставимость результатов исследований, испытаний и измерений;
- взаимозаменяемость строительной продукции;
- взаимопонимание при осуществлении всех видов строительной деятельности и устранение технических барьеров в международном сотрудничестве.
На первом этапе данного направления повышения эффективности реализации механизма создания социального жилья города Самары должен быть разработан основной комплект технических регламентов. Такие регламенты должны содержать общие требования по обеспечению безопасности объектов жилищного строительства в городе, строительных материалов, включая требования по обеспечению безопасности объектов, строящихся в сейсмоопасных зонах и зонах паводков, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений. Кроме того, на первом этапе реализации должны быть подготовлены и приняты основные технические регламенты в области градостроительного проектирования в городе Самара. В основу указанных регламентов должны быть положены национальные стандарты и своды правил (СНиПы, СаНПиНы, ВСН, ТСК и т.д.).
Этот процесс требует упорядочения системы оценки соответствия жилых зданий, строительных материалов, а также процессов, работ и услуг по строительству и эксплуатации зданий и сооружений, установленным требованиям на базе единых организационно-методических принципов, а также повышения эффективности такого контроля. Для этого в Самаре необходимо создание единой городской службы надзора за производством строительных материалов, инженерными изысканиями, архитектурным проектированием, строительством и эксплуатацией зданий и сооружений.
В современных экономических условиях важным направлением повышения эффективности реализации механизма создания социального жилья в Самаре становится развитие системы страхования в строительстве и на рынке жилья города.
Важным инфраструктурным элементом, обеспечивающим функционирование жилищного рынка Самары, направленным на обеспечение защиты прав его участников и решение жилищной проблемы города, является механизм страхования.
Сегодня должны быть введены следующие виды страхования в области строительного рынка и рынка жилья Самары:
- обязательное страхование гражданской ответственности профессиональных участников инвестиционно-строительной деятельности (должно стать неотъемлемым элементом механизма создания социального жилья города Самары, направленным на защиту потребителей услуг рынка жилья. Оно позволит не только реально защитить имущественные интересы граждан и юридических лиц, но и будет экономически стимулировать меры по повышению уровня безопасности при производстве работ.);
- страхование ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору (направлено на защиту участников жилищно-строительных отношений, в частности на защиту прав граждан-участников долевого строительства);
- добровольное страхование жилья его владельцами (Оно гарантирует компенсацию ущерба и позволяет снять нагрузку с бюджета, направляемую на помощь гражданам. При этом страхование городского жилья Самары, предоставляемого в качестве социального жилья, должно стать обязательным);
- обязательное страхование гражданской ответственности владельцев недвижимости (ответственности по возмещению вреда, причиненного жизни, здоровью и/или имуществу других лиц (физических и/или юридических) в результате эксплуатации (использования) жилья).
Для повышения эффективности реализации механизма создания социального жилья целесообразно учредить в Самаре Городскую жилищную корпорацию (ГЖК).
В целях организации софинансирования и координации городских социальных программ, связанных с решением жилищной проблемы города, важно создать ГЖК как новый институт в форме некоммерческой организации, осуществляющей свою деятельность, в том числе и в Самарской области.
Администрация города Самары может осуществлять контроль ее деятельности через Наблюдательный совет, в состав которого кроме представителей органов власти, в частности, органа исполнительной власти, ответственного за решение жилищной проблемы, входят представители общественных профессиональных объединений участников строительного рынка и рынка жилья города, а также представители бизнеса.
Основными параметрами, контролируемыми Наблюдательным советом, являются цены на социальное доступное жилье, а также правильность предоставления этого жилья нуждающимся гражданам.
ГЖК аккумулирует средства городского бюджета, а также частных инвесторов и кредиторов социального (доступного) жилья, выступает заказчиком проектов комплексного развития районов города, предусматривающих строительство жилья социального использования, либо передает часть своих средств в строительные предприятия города, участвующие в реализации целевых социальных программ.
Средства ГЖК используются для освобождения города от ветхого и аварийного жилья и переселения из него граждан, строительства инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, а также на цели профессиональной адаптации граждан, проживающих в Самаре.
ГЖК выступает также заказчиком основных строительных материалов, приобретаемых для строительства социального (доступного) жилья в городе Самара.
Кроме того, ГЖК через свои областные и районные отделения оказывают содействие тем категориям граждан, которые нуждаются в социальной защите и социальной поддержке в целом по Самарской области.
По мере развития фонда социального жилья и расширения состава его участников, соответственно должны расширяться функции Городской жилищной корпорации. К ним, в частности, будут относиться осуществление взаимодействия с социальными домовладельцами путем их финансовой поддержки и контроля соблюдения ими жилищных стандартов, и целевого расходования средств, предоставляемых ГЖК. В случае выявления нарушений ГЖК должны будут иметь право приостановить финансирование, поставить вопрос о смене руководства социального домовладельца и т.д.
ГЖК должно также поощрять успешную деятельность социальных домовладельцев в городе Самара, обращаясь в Администрацию города с вопросом о выделении инновационных и поощрительных грантов за внедрение лучших достижений в деятельности этих организаций, осуществление информационной и методической помощи социальным домовладельцам.