Не вызывает никаких сомнений, что земля с юридической точки зрения не может быть бесхозяйной, не может быть принята на учет в качестве бесхозяйного недвижимого имущества. В противном случае подавляющую часть территории Российской Федерации пришлось бы признать бесхозяйной.
.2 Предоставление в собственность земельных участков под зданиями, строениями и сооружениями
право земельный участок судебный
Порядок и условия приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и на которых размещены здания, сооружения, строения, регулируется ст. 36 ЗК РФ. Согласно данной нормы права на такие земельные участки возникают у лиц, имеющих права на расположенные на них здания, сооружения и строения по предусмотренным законом основаниям. Если такие права у лица возникли с нарушением норм закона, то право на приобретение земельного участка у них не возникает.
Определение самовольной постройки дано в п. 1 ст. 222 ГК РФ, согласно которой самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В процессе применения ст. 36 ЗК РФ необходимо учитывать.что право приватизировать земельный участок имеют только собственники завершенных объектов недвижимости.
В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Выкуп земельных участков под объектами недвижимости возможно только в тех случаях, которые прямо указаны в законе. К таким случаям закон относит, например, приватизацию объектов незавершенного строительства согласно положениям Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества», переоформление права бессрочного пользования земельным участком.
При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений ст. 36 ЗК РФ к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.
Наличие на земельном участки временных сооружений, которые находятся в собственности физического либо юридического лица, не порождает у них прав на данный участок, в том числе и права приобрести данный участок в долгосрочную аренду.
Вопросам платности либо безвозмездности при получении прав на земельный участок, на котором располагаются здания, строения или сооружения, в ЗК РФ занимают довольно существенное место.
Абзац 2 п. 1 ст. 36 ЗК РФ в вопросе о порядке и условиях приватизации земельных участков с находящимися на них зданиями, строениями и сооружениями отсылает как к положениям ЗК РФ, так и к федеральным законам.
Что касается безвозмездной передачи земельных участков в собственность, то в ст. 36 ЗК РФ и в ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ указываются лица, которые вправе воспользоваться таким правом, и условия, при которых данное правило применяется. К этим лицам относятся религиозные организации, имеющие в собственности здания, строения, сооружения религиозного и благотворительного назначения, и общероссийские общественные организации инвалидов и организаций, единственными учредителями которых являются общероссийские общественные организации инвалидов.
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, включая земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Последнее предложение п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ отсылает, по сути, к абз. 2 п. 7 ст. 36 ЗК РФ.
Пункты 3 и 4 ст. 36 ЗК РФ посвящены приобретению прав на неделимый земельный участок. делимым будет являться тот участок, который без изменения его разрешенного использования может быть поделён на части, которые могут стать самостоятельными земельными участками после раздела. Соответственно, неделимый участок - это такой, который в силу его хозяйственного назначения, целевого назначения либо разрешенного использования не может быть разделен на отдельные самостоятельные участки.
Следовательно, для определения делимости земельного участка необходимо и достаточно, чтобы:
) после раздела образовались самостоятельные земельные участки;
) разрешенное использование образовавшихся земельных участков осуществлялось без перевода их в состав земель иной категории.
Вопросы о делимости или неделимости земельного участка обычно возникают тогда, когда, например, одно здание пристроено к другому и нет возможности поэтому сделать однозначного выводы о том, является ли лицо собственником первично построенного здания или вторичных объектов недвижимости.
Положение п. 5 ст. 36 ЗК РФ, предусматривающее совместное обращение в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления граждан или юридических лиц, являющихся сособственниками жилых зданий, строений, расположенных на земельном участке, для приобретения прав на данный участок, по своему смыслу в системе действующего правового регулирования направлено на защиту прав и законных интересов всех сособственников этих зданий, строений, сооружений, расположенных на неделимом земельном участке, и не может служить препятствием для реализации ими как участниками долевой собственности правомочий по распоряжению принадлежащими им долями в праве собственности на здания, строения, сооружения, а также основанием для отказа в эффективной судебной защите, а значит, не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан, в том числе гарантированные ст. 19, 35, 46 и 55 Конституции РФ.
Ст. 36 ЗК РФ обязывает уполномоченный орган местного самоуправления заключить соответствующий договор купли-продажи.
В абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ подразумеваются, по сути, две различные конструкции. Первая связана с образованием земельного участка, а вторая - с уточнением местоположения границ ранее учтенного земельного участка.
При этом законодатель допустил тавтологию в первом предложении абз. 1 п. 7 ст. 36 ЗК РФ в отношении уточнения местоположения границ. Формулировки «если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка» и «в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка» подразумевают, что ранее местоположение границ земельного участка не осуществлялось; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о координатах характерных точек границы.
В отношении такого земельного участка кадастровый орган может выдать заявителю только выписку или кадастровый план территории. В графической части последнего местоположение земельного участка не приводится; его местоположение - квартал в целом.
Таким образом, право на приобретение земельного участка, который находится под зданиями, сооружениями или строениями, имеет собственник данных объектов. При этом здания не должны являться временными постройками или объектами незавершенного строительства.
2. Иные виды возникновения прав на земельные участки
Судебное решение - это одно из оснований появления и регистрации гражданских прав наравне со сделками,. актами государственных органов, наследования и реорганизации. Вне зависимости от основания возникновения любое право в отношении земельных участков поделжит регистрации.
Судебное решение будет являться тем основанием, которое необходимо для регистрации прав того лица, которое выиграло судебный процесс. Момент появления такого права может определяться в самом решении, однако его указание не обязательно. В таком случае право лица на недвижимое имущество повляется согласно общему правилу с момента государственной регистрации.
При этом только с момента государственной регистрации возникают признанные судом права на:
бесхозяйное имущество (п. 3 ст. 225 ГК РФ);
давностное владение (п. 1 ст. 234 ГК РФ);
самовольную постройку (п. 3 ст. 222 ГК РФ);
имущество добросовестного приобретателя.
Государственный орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию, не вправе отказать в регистрации установленного судом права. Правовая экспертиза в случае регистрации на основании судебного решения включает проверку:
действительности и подлинности представленных документов;
вступления решения суда в законную силу;
соответствия решения суда требованиям Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - наличием в решении описания объекта, правообладателя и вида подлежащего регистрации права.
Из п. 2 ст. 8 ГК РФ следует, что «права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом». Эта норма нашла свое отражение также в ст. 131 «Государственная регистрация недвижимости», ст. 219 «Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество», п. 2 ст. 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору» Кодекса, Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и ряде иных нормативных актов.
Из содержания указанных норм следует, что право собственности на недвижимую вещь возникает только с момента государственной регистрации, если иное не указано в законе. Отсюда следует общее правило, в соответствии с которым до момента государственной регистрации на стороне заинтересованного лица может быть лишь незаконченный состав приобретения права по тому или иному основанию, установленному в законе, а также законное владение вещью. К случаям возникновения права собственности с момента, не связанного с государственной регистрацией, можно отнести, например, ситуации, предусмотренные п. 4 ст. 218, п. 1 ст. 624, п. 4 ст. 1152 Кодекса.
Признание судом права не может рассматриваться как решение, подлежащее исполнению. Регистрирующий орган не является ответчиком по делу о признании права, поэтому решение суда об установлении права не порождает у него обязанности осуществить регистрацию. Соответственно регистрация признанного судом права не является исполнением судебного решения. При отсутствии необходимых документов она не может быть произведена и в принудительном порядке - на основании исполнительного листа. Может быть отказано в регистрации прав на основании иногда принимаемых следующих судебных решений. В случае признания права на самовольную постройку без предоставления земельного участка регистрирующий орган вправе запросить правоустанавливающий документ на участок.
В случае признания права в споре без участия лица, чье право зарегистрировано в ЕГРП, в регистрации может быть отказано в соответствии с Законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" на основании того, что зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке, а между заявленным и зарегистрированным правом имеются противоречия.
В статье 223 ГК РФ явно выбивается из контекста содержащееся в ней нормативное положение о возникновении права собственности у добросовестного приобретателя недвижимого имущества, поскольку данная статья определяет момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.Кроме того, данное положение по непонятной причине имеет в виду возникновение права собственности у добросовестного приобретателя только недвижимого имущества.
Данная ситуация может быть исправлена путем включения в ГК РФ отдельной статьи о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, в которой должны содержаться нормы, устанавливающие основание возникновения права собственности у добросовестного приобретателя как недвижимого, так и движимого имущества.