3.1.Представляется верным включить в главу о приобретении права собственности самостоятельную статью о приобретении права собственности добросовестным приобретателем, содержащую следующие положения.
1. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке движимого имущества, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у добросовестного приобретателя возникает в случае отказа собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента приобретения имущества.
. Добросовестный приобретатель признается собственником приобретенного им по сделке недвижимого имущества с момента государственной регистрации его права собственности, пока не доказано обратное. При наличии судебного спора право собственности у такого добросовестного приобретателя возникает в случае отказа судом собственнику в иске об истребовании имущества из владения добросовестного приобретателя и считается возникшим с момента его государственной регистрации.
.2 Анализ судебной практики о возникновении прав на земельные участки
Одной из актуальнейших проблем гражданского права на сегодняшний день является проблематика, связанная с приобретением права собственности на имущество добросовестным приобретателем. Обратим внимание на то обстоятельство, что ГК РФ во многих статьях говорит о категории «добросовестности», однако, не содержит легального определения данного термина. Указанный пробел гражданского законодательства восполняется теорией гражданского права, в которой существуют самые разнообразные и противоречивые точки зрения относительно понимания сущности и правовой природы категории добросовестности. В частности, Л.В. Щенниковадобросовестность определяет в качестве уважения и верности принятому на себя обязательству, собственной честности и доверия к чужой честности. Автор полагает, что злоупотребление субъектами гражданских правоотношений своими правами следует рассматривать в качестве проявления недобросовестности».
Исходя из изложенного, можно выделить две внутренние составляющие принципа добросовестности:
) добросовестное, исполнительное и надлежащее исполнение принятых на себя обязательств;
) недопустимость злоупотребления правом.
Полагаем, что сущность и значение принципа добросовестности при осуществлении гражданских правоотношениях состоит в соблюдении субъектами данных отношений правомерного поведения, а также в противодействии противоправным и незаконным действиям третьих лиц в обязательствах, например при нарушении согласованных сторонами условий договора. Как полагает Е.Б. Козлова, при вступлении в договорные отношения стороны, руководствуясь принципом добросовестности, рассчитывают на надлежащее исполнение договора другой стороной. Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Более того, частью 4 указанной статьи особо подчеркивается, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
А.В. Микрюков придерживается той точки зрения, что принцип добросовестности подразумевает не простое исполнение принятых сторонами обязательств, а «неких подразумеваемых (основанных на представлениях о честном и конструктивном поведении) обязанностей». Распространенной в теории гражданского права является позиция, согласно которой принцип добросовестности основывается на гражданско-правовых принципах, ответственных за сохранность и стабильность основ всего гражданского законодательства.
Несмотря на долгое отсутствие в ГК РФ принципа добросовестности как одного из основополагающих принципов гражданского права, его практическое применение можно встретить и до 1 марта 2013 года, т.е. момента законодательного закрепления. Сегодня для его использования и практического применения имеются все необходимые юридические основания. В тоже время Е. Антипова придерживается мнения, что только одного закрепления принципа добросовестности в гражданском законодательстве является недостаточным. Согласимся с мнением автора о том, что необходимо также закрепить в ГК РФ определение добросовестности, в противном случае, в судебной практике могут возникнуть ситуации, связанные с неверным применением и толкованием данной категории.
В.Н. Ландаков закрепление в законодательстве института давностного владения объясняет необходимостью устранения неопределенности прав, возникающей в тех случаях, «когда собственник вещи в течение продолжительного времени не осуществляет свое право на нее, а ее фактический (незаконный) владелец осуществляет пользование и распоряжение вещью».
Отметим, что ЗК РФ не содержит положений, которые прямым или косвенным образом запрещают приобретение права собственности на земельные участки в силу их приобретательской давности.
Исходя из содержания ч. 1 ст. 234 ГК РФ следует, что в качестве субъектов, имеющих право приобретения права собственности в силу приобретательской давности, выступают как граждане, так и юридические лица. В тоже время согласно положениям ч. 2 ст. 124 ГК РФ допускается лишение Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований являться субъектами права собственности в силу давности владения. В совместном Постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 указывается на возможность судебного признания права собственности в силу давностного владения и установления фактов добросовестного давностного владения, на необходимость последующей государственной регистрации признанного судом права или факта.
Поскольку ст. 234 ГК РФ говорит о возможности приобретения права собственности в силу давности владения и в отношении недвижимости, то данное положение в полной мере применимо и к земельным участкам. В случае наличия всех условий, предусмотренных ст. 234, владелец земельного участка может инициировать процедуру признания за ним права собственности на данный участок. «Владению в таком случае, - как отмечают Н.Н. Мисник, О.П. Торосян, - сопутствует обязанность всех третьих лиц не препятствовать его субъекту в осуществлении владения». При этом, дела о признании права собственности на земельные участки по давности владения согласно положениям Гражданского процессуального кодекса РФ рассматриваются по месту нахождения недвижимого имущества. По данной категории дел применимы также правила Арбитражно-процессуального кодекса РФ об общей подведомственности.
Однако нам представляется, что существующая в ст.234 ГК норма о возможности защиты владения, которое осуществляется в рамках приобретательской давности, иногда рассматривается как вид владельческой защиты. Однако эта норма не получила применения в силу ряда очевидных причин. Во-первых, истец по иску, предусмотренному п.2 ст.234 ГК, должен доказывать добросовестность владения и другие факты, указанные в ст.234 ГК, что существенно затрудняет защиту и лишает ее той оперативности, которая нужна для защиты от самоуправства; во-вторых, эта защита невозможна против собственника и законного владельца, что по существу лишает ее смысла, а кроме того, означает совершенно непонятное поощрение самоуправства собственника; в-третьих, эта защита не может быть использована ни собственником, ни законным владельцем для собственной защиты от самоуправства, тогда как ценность владельческой защиты всегда состояла именно в том, что она доступна собственнику и иному обладателю права на вещь и имеет преимущества перед титульной защитой как более простая и эффективная.
С учетом изложенного, следует оценить норму п.2 ст.234 ГК как неэффективную. С введением в ГК полноценной владельческой защиты эту норму следует упразднить.
В п. 3 ст. 6 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указывается на возможность осуществления государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество по давности владения только при условии подтверждения за лицом факта приобретательной давности. При этом, как справедливо указывается в юридической литературе, суды при разрешении вопроса «об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом не должно разрешать вопросы о наличии у заявителя права собственности на спорное имущество».
Необходимо также отметить, что факт приобретения в собственность земельного участка в силу давности владения способен изменить ее форму в том случае, когда соответствующий объект недвижимости до приобретения в частную собственность находился в государственной или муниципальной собственности. Безусловно, что по давности владения не может возникнуть ни государственная, ни муниципальная собственность, а исключительно частная форма собственности.
Право собственности на земельный участок в силу давности владения в юридическом значении возникает у лица только после осуществления государственной регистрации, в то время как с фактической точки зрения данное право появляется с момента возникновения всех условий для давностного владения.
На основании изучения положений гражданского законодательства и литературы по рассматриваемой проблематике можно выделить следующие обстоятельства, выступающие обязательными условиями, которые предъявляются к владению как самостоятельному основанию приобретения права собственности на земельный участок:
) наличие давности существования владения. В тоже время собственник земельного участка в пределах срока исковой давности и по основаниям, предусмотренных ст.ст. 301, 305 ГК РФ, вправе предъявить требования о возврате принадлежащего ему имущества из чужого незаконного владения;
) владение земельным участком должно быть непрерывным. То возникающее, то прекращающееся владение не может являться основанием для приобретения права давностного владения. Однако, если владелец такого участка лишается своего владения в результате, например, действий третьих лиц, т.е. помимо своей воли, то в таком случае срок владения не прерывается;
) субъектом давностного владения может быть только «незаконный владелец имущества», который не является собственником земельного участка и не обладает иными правовыми основаниями в отношении него. Данный признак является существенным.
В том случае, если владелец обладает срочными правами по владению земельным участком, то он лишен оснований для приобретения в собственность данного земельного участка. Так, ФАС Западно-Сибирского округа по делу № А27-6606/2009, отказывая главе крестьянского (фермерского) хозяйства в признании права собственности на земельный в силу приобретательской давности указал, что использование заявителем спорного земельного участок на основании государственного акта, которым участок был предоставлен в пожизненное наследуемое владение, исключает действие приобретательной давности, распространяющейся на случаи фактического владения чужим имуществом. Добросовестность владельца, который открыто и непрерывно владел вещью, впоследствии будет являться доказательством того обстоятельства, что в отличие от законного собственника новый владелец не обладает правами в отношении спорного объекта, являясь её незаконным владельцем, но относящимся к ней как к своей;
) обязательным требованием, предъявляемым к владению, выступает его открытость, что означает показ владельцем вещи своей заинтересованности в ней. В том случае, если он скрывает свой интересе в отношении земельного участка, проявляет свою безучастность к дальнейшей судьбе земельного участка, то факт давностного владения не может быть признан. Требование об открытости владения предусматривается в целях обеспечения возможности для собственника земельного участка предпринять меры по защите своих прав. Осведомленность законного собственника о владении земельным участком другим лицом и его безучастность к данному факту порождают признание прав на данный участок за новым владельцем;
) в качестве последнего условия, предъявляемого к владению, выступает добросовестность, выступающая основой осуществления всего гражданского оборота. Рассматриваемая категория, несмотря на признание в качестве юридически значимого факта, отражает морально-этическую сторону отношений. Можно утверждать, что предназначение принципа добросовестности в земельных правоотношениях заключается в правомерном поведении субъектов данных отношений, противодействии с противоправными и злонамеренными действиями в отношении чужого имущества. Оценку поведения незаконному владельцу с точки зрения его добросовестности дают окружающие, которые определяют его действия в соответствии с принципами честности его поведения и соответствия нормам права и морали.
В тоже время, судебная практика исходит из понимания, что для возникновения права собственности на имущество в силу приобретательной давности необходимо наличие одновременно только двух условий: добросовестное владение и истечение срока.
К недобросовестным действиям в отношениях по давностному владению можно отнести действия, осуществляемые помимо воли собственника земельного участка, при котором использование данного земельного участка осуществляется незаконным собственником по своему усмотрению. Следовательно, сущность недобросовестности при давностном владении может выражаться в таком использовании земельного участка, при котором действия, осуществляемые незаконным собственником, не согласуются с волей и желаниями законного собственника. Важным условием здесь выступает положение о том, чтобы незаконный собственник на протяжении всего периода давностного владения осуществлял непрерывно и открыто добросовестное управление в отношении земельного участка. Поэтому даже если владелец земельного участка был осведомлен о законном собственнике такого участка, но который не предъявляет требований о возврате имущества, то за владельцем земельного участка также может быть признано право собственности в силу приобретательской давности.
Обратим также внимание на соотношение принципа добросовестности с злоупотреблением правом, которое многими исследователями рассматривается в качестве недобросовестного поведения участника правоотношений. На протяжении долгих лет в научной среде ведутся дискуссии о злоупотреблении правом, поскольку оно, как негативный элемент правовой действительности, потребовало в определенный момент реакции законодателя, вызванной повсеместностью его проявления. В этой связи запрет злоупотребления правом приобрел межотраслевой характер.
В заключение вопроса о признании права собственности на земельные участки в силу давностного владения отметим, что, несмотря на не запрещение данного способа приобретения права собственности, многие авторы высказываются о невозможности его применения на практике.
По мнению Н.А. Сыродоева, «земля и другие природные ресурсы, не находящиеся в частной и муниципальной собственности, считаются государственной собственностью», вследствие чего данные земельные участки не могут являться бесхозными, а, следовательно, и приобретаться в собственность по давности владения.
А.П. Анисимов обоснованно отмечает, что «дискуссионность и практическая значимость данного вопроса обусловливают необходимость и более глубокого теоретического исследования данной проблемы».
Как представляется, применение положений ст. 234 ГК РФ к давностному владению земельными участками является возможным лишь в отношении земельных участков, которые принадлежат на праве собственности гражданам и юридическим лицам. Поэтому гражданское и земельное законодательство в части регулирования приобретения права собственности на земельные участки по давностному владению требует более тщательного правового регулирования и внесения соответствующих поправок и дополнений.
К сожалению законодательство не содержит в себе конкретного рядка изъятия земли у собственников, не ухаживающих за ней. В большинстве случае суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения, поскольку считают, что применение правил ст. 234 ГК РФ возможно только в отношении тех участков, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Нам представляется допустимым приобретение права собственности по рассматриваемому основанию, если участок был передан гражданину на законных основаниях. Представляется необходимым урегулировать порядок приобретения права собственности на земельный участок в силу давности владения более подробно.
Заключение
Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
Действующее законодателство предусматривает несколько способов возникновения прав на земельные участки. Общие основания приобретения права собственности на земельные участки как объекты гражданского оборота указаны в п. 2 ст. 218 ГК РФ. К таковым относятся гражданско-правовой способ получения прав и административно-правовой. Первый состоит в заключении гражданско-правовых сделок в отношении земельного участка. А второй состоит в предоставлении прав на землю посредством вынесения акта уполномоченным государстенным органом, а так же в порядке приватизации.
Так же права на земельные участки могут прибретаться в судебном порядке, например, на бесхозяйную вещь или за давностью владения.
Во всех случаях при получении лицом права собственности на земельный участок сдлка и само право подлежит госсдуарственной регистрации в соответствии с федеральным заонодательством. Именно с момента проведения такой регистрации лицо будет считатеться собственником земельного участка.
Между тем, в работе указывались некоторые проблемные вопросы, касащиеся приобретения прав на хемельные участки. Они касаются, в первую очередь, несовершенства и несовпадения норм законодательства, например, норм ЗК РФ и Гражданского законоательства.
А наиболее острой проблемой в данной области являются вопросы приобретения права собственности добросовестным приобретателем и вопросы регистрации прав на земельные участки.
Действующее законодательство в сфере правового регулирования возникновения и прекращения права собственности на земельные участки не является совершенным и требует значительных изменений и дополнений. Так, по нашему мнению, необходимо, во-первых, преодолеть двойственное правовое регулирование данного института нормами земельного и гражданского права, которые порой дублируют друг друга, а в некоторых случаях и противоречат между собой. Развитию данного института препятствует и чрезмерное наличие иных нормативно-правовых актов в этой сфере, в которых тяжело ориентироваться даже специалистам.
К сожалению законодательство не содержит в себе конкретного рядка изъятия земли у собственников, не ухаживающих за ней. В большинстве случае суды отказывают в удовлетворении исков о признании права собственности в силу давностного владения, поскольку считают, что применение правил ст. 234 ГК РФ возможно только в отношении тех участков, которые находятся в частной собственности граждан и юридических лиц. Нам представляется допустимым приобретение права собственности по рассматриваемому основанию, если участок был передан гражданину на законных основаниях. Представляется необходимым урегулировать порядок приобретения права собственности на земельный участок в силу давности владения более подробно.
Библиографический список источников и использованной литературы
1."Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 02.10.2016)
."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)" от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)
."Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации" от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 03.07.2016)
."Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (ред. от 23.06.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.07.2016) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
."Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 06.07.2016)
.Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О приватизации государственного и муниципального имущества" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016) .Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"
.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2016)
.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.01.2010 г. по делу № А27-6606/2009 // СПС «КонсультантПлюс».
.Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 29.11.2005 г. № Ф04-8497/2005(17290-А75-9) // СПС «КонсультантПлюс».
.Анисимов А.П. Проблема приобретения права собственности на земельный участок в силу приобретательной давности в свете нового земельного законодательства // Юрист. - 2002. - № 12. - С. 123-126.
.Анисимов А.П., Белова О.А., Белоножкин А.Ю., Дерюгина Т.В., Маликов Е.Ю. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Часть 1. Том 2. - М.: Зерцало, 2015. - 368 с.
.Антипова Е. Абстрактная добросовестность // ЭЖ-Юрист. - 2013. - № 41. - С. 8-12.
.Белова О.А., Белоножкин А.Ю., Гончарова А.В., Дерюгина Т.В., Маликов Е.Ю. Гражданское право. Учебник. В 4-х томах. Том 1. - М.: Зерцало, 2015. - 400 с.
18.Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник. - М.: Юрайт, 2015. - 368 с.
19.Боголюбов С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). - М.: Проспект, 2016. - 760 с.
.Болтанова Е.С. Земельное право. - М.: РИОР, 2016. - 139 с.
21.Белов В.А. Гражданское право. Том 1. Общая часть. Введение в гражданское право. Учебник для бакалавриата и магистратуры. - М.: Юрайт, 2016. - 622 с.
.Волков Г.А., Дубовик О.Л., Моторин Е.П. Земельное право: Учебник. - М.: Норма, 2015. - 320 с.
.Гатин А.И. Гражданско-правовые сделки, направленные на отчуждение федеральных земельных участков // Пробелы в российском законодательстве. - 2014. - №4. - С.79-83.
24.Гомола А.И. Гражданское право. - М.: Издательство «Академия». - 2012 г. - 416 с.
.Волков Г.А., Дубовик О.Л., Моторин Е.П. Земельное право: Учебник. - М.: Норма, 2016. - 320 с.
.Жаворонкова Н.Г., Краснова И.О. Земельное право. Учебник для СПО. - М.: Юрайт, 2016. - 580 с.
27.Жаворонкова Н.Г., Романова О.А. Земельное право. Учебник для бакалавров. - М.: Проспект, 2015. - 352 с.
28.Ландаков В.Н. О некоторых проблемах давностного владения // Цивилист. - 2011. - № 3. - С. 39 - 45.
.Микрюков В.А. Принцип добросовестности - новый нравственный ограничитель гражданских прав // Журнал российского права. - 2013. - № 6. - С. 17 - 24.
.Ялбулганов А.А. Правовое регулирование приватизации земельных участков // Реформы и право. - 2012. - № 2. - С. 40 - 47.
.Щенникова Л.В. Принципы гражданского права: достижения цивилистики и законодательный эффект // Цивилистические записки: Межвузовский сборник научных трудов. Вып. 2. - 2002. - С. 56-61.
.Козлова Е.Б. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимости. - М.: КОНТРАКТ, 2013. - 285 с.
.Микрюков В.А. Принцип добросовестности - новый нравственный ограничитель гражданских прав // Журнал российского права. - 2013. - № 6. - С. 17 - 24.
.Мисник Н.Н., Торосян О.П. О доверительном управлении земельным участком // Юрист. - 2009. - № 6.
.Чудиновская Н.А. Установление фактов в гражданском и арбитражном процессе / Под ред. В.В. Яркова. - М.: ВолтерсКлувер, 2008. - 200 с.
.Сыродоев Н.А. Земельное право. Курс лекций: Учебное пособие. М.: Проспект, 2009. - 580 с.
.Свиридов И.Т. Особенности приобретения права частной собственности на землю в городах федерального значения: на примере города Москвы. Автореф. Дисс. К.ю.н. - М., 2014. - 25 с.
38.Чефранова Е.А., Певницкий С.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Правовые основы. Введение в профессию государственного регистратора. Учебное пособие. 3-е изд., испр. и доп. М: Российская правовая академия; Статут, 2014. - 640 с.
.Шабалин В.Г., Хромов А.А.Сделки с недвижимостью. Учебник риэлтора. Учебное пособие. Часть 1 (общая): Подготовка и проведение сделки. - М.: Омега-Л, 2016. - 68 с.