Формирование предложения жилья, прежде всего, связано с объемами и качеством имеющегося жилья (наличный жилищный фонд и его состояние) и рынком капитала (уровень капитализации недвижимости), на котором определяются цены жилищного фонда и объемы его производства. В то же время предложение жилищного фонда тесно связано со спросом, формируемым на рынке жилищных услуг через квартирную плату, и диктуется потребностями населения в жилье и уровнем доходов от использования недвижимости. Потребность населения в жилье определяется, прежде всего, демографическими, общеэкономическими условиями, а также уровнем доходов населения. Строительство, подчиняясь внутренним связям системы, является элементом жилищной сферы, через который устанавливается равновесие между основными параметрами рынка жилья и рынка жилищных услуг. Механизм функционирования жилищного рынка определяется такими его основными параметрами, как квартплата, цена, строительство и жилищный фонд, сложившимися под воздействием факторов спроса и предложения.
Законом предложения является прямая связь между количеством предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.
Равновесное состояние на рынке жилища можно представить весьма условно. На практике ситуация равновесия параметров жилищного рынка фактически отсутствует, поскольку они всегда находятся в динамичном состоянии. Постоянное изменение значений параметров происходит как цепная реакция на воздействие различного рода факторов. Однако такая модель представления внутренних зависимостей позволяет понять действующие на рынке закономерности и использовать их при принятии управленческих решений. Модель позволяет проводить анализ состояния рынка недвижимости, выявлять его особенности и сложившиеся на нем диспропорции.
На параметры рынка жилья оказывают влияние не только внутренние, но и внешние факторы. Под внешними факторами понимается влияние на рынок недвижимости других связанных с ним экономических подсистем. При этом внешние факторы воздействуют на разные параметры в разной степени. Имея представление о внутренних связях элементов жилищной сферы, можно определить, в какой области, как интенсивно и под влиянием каких внешних факторов, а также в каких направлениях изменяются сложившиеся соотношения параметров. Например, фактор экономического роста в экономике, выражающийся в росте доходов населения и изменении демографической ситуации, приводит к увеличению спроса на жилищные услуги, что, в свою очередь, влияет на поэтапное изменение всех параметром системы. Экономический спад приводит к обратному поведению всех параметров [6].
Внешним фактором, влияющим на поведение системы, в частности на рынок жилья, может быть уровень доходности вложений. При увеличении доходности вложений в другие сферы экономики отдача от жилищного фонда становится ниже. При снижении уровня доходности в других сферах доходы от недвижимости становятся для инвесторов более привлекательными. На поведение инвесторов влияют также изменения в государственной налоговой политике в отношении недвижимости, риски от вложений в жилье. Расширению спроса на жилье как объект собственности способствует снижение процентной ставки по долгосрочным кредитам, и наоборот, увеличение этой ставки приводит к сужению спроса на объекты жилищного фонда и падению объемов строительства. Увеличение спроса на жилье как предмет собственности и спроса на жилищные услуги ведут к повышению цен на жилье, объемов строительства и жилищного фонда при вероятностном снижении квартирной платы.
Еще одним внешним фактором, оказывающим влияние на состояние рынка жилья, является изменение условий жилищного строительства. Ограничение доступности и высокие ставки по краткосрочным кредитам под строительство приводят к увеличению затрат на строительство и снижению объемов при падении нормы прибыли. Увеличение затрат на строительство, ужесточение местных правил зонирования строительства сокращает прибыльность проектов. На объемы строительства влияют также факторы землепользования, ограничения и повышения цен на земельные участки под строительство жилых объектов. Сокращение объемов строительства приводит к уменьшению предложения жилищного фонда, росту уровня квартирной платы и, в итоге, к увеличению цен на жилье. Данные параметры развития жилищного рынка весьма трудно поддаются количественной оценке. Тем не менее, по своей значимости они не уступают, а в некоторых случаях могут определять экономические переменные. В целом же институциональные параметры характеризуют качество жилищного рынка для застройщиков, продавцов и покупателей.
Таким образом, можно сделать вывод, что на соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости влияет целый ряд факторов. Состояние жилищного рынка характеризуется значениями его основных параметров, изменяющихся под воздействием внутренних и внешних факторов и образующих устойчивые соотношения (пропорции). Внутренние факторы представляют собой направленный совокупный результат деятельности различных экономических субъектов на жилищном рынке. Внешние факторы представляют собой результат взаимодействия субъектов жилищного рынка с другими секторами экономики и влияния государственного регулирования.
Административный элемент проектного ценообразования заключается в государственном регулировании. В настоящее время государственное регулирование строительной отрасли на федеральном уровне осуществляется несколькими федеральными органами исполнительной власти, основным из которых является Министерство регионального развития Российской Федерации. Выработка и реализация государственной политики Минрегионом России осуществляются по трем основным направлениям.
Первое направление - сфера технического регулирования в строительстве. Базовым законодательным актом здесь является Федеральный закон "О техническом регулировании"[8]. В соответствии с действующим законодательством данное полномочие находится в исключительном ведении Российской Федерации. Если до принятия данного федерального закона субъекты РФ имели право утверждать территориальные строительные нормы (ТСН), содержащие технические требования к проектно-изыскательским и строительно-монтажным работам, то после его вступления в силу такой возможности у регионов нет. Основной задачей в этой сфере является разработка и утверждение технических норм, которые, с одной стороны, при их исполнении обеспечат безопасность строительства и эксплуатации здания, сооружения и, с другой стороны, не будут тормозом для внедрения новых технических решений, применения новых технологий и материалов.
Второе направление - регулирование градостроительной деятельности, или градорегулирование. Базовым законодательным актом, на котором строится государственная политика в этой сфере, является Градостроительный кодекс Российской Федерации. Данное направление в соответствии с законодательством Российской Федерации реализуется тремя уровнями публичной власти: федеральным, региональным и муниципальным. В соответствии с Градостроительным кодексом РФ градостроительная деятельность включает территориальное планирование, градостроительное зонирование, планировку территории, инженерные изыскания, проектирование и строительство зданий и сооружений. Данную сферу условно можно разделить на два блока: первый - это регламентация действий органов публичной власти всех уровней по подготовке, согласованию, утверждению и реализации документов территориального планирования, градостроительного зонирования и планировки территории; второй - это регламентация деятельности хозяйствующих субъектов - участников строительства по проведению инженерных изысканий, проектированию и строительству зданий и сооружений. Основная роль в регулировании деятельности участников строительства принадлежит федеральному уровню и в первую очередь Министерству регионального развития России.
Третье направление - это сметное нормирование и ценообразование в строительстве. Базовым законом здесь выступает Федеральный закон "Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений". Данное полномочие реализуется Российской Федерацией и субъектами Российской Федерации. Основная задача в этой сфере регулирования - ввести в правовые рамки систему сметного нормирования в строительстве, одновременно актуализировав ее и создав новые инструменты для определения объективной сметной стоимости строительства, в том числе на ранних стадиях инвестиционно-строительного процесса.
Сметно-нормативная база системы ценообразования используется на протяжении всего инвестиционного цикла: при обосновании необходимости строительства (концептуальная фаза); при разработке инвесторской сметы, на стадии организации и проведения подрядных торгов, в контрактном периоде, в проектировании и планировании строительного процесса (фаза разработки проекта); осуществлении непосредственно строительства, учете, контроле выполненных работ, взаиморасчетах за выполненные работы (фаза реализации проекта); эксплуатации объекта и создании банка данных (фаза завершения проекта).
Основной проблемой ранее действовавшей системы сметного нормирования являлся ее неопределенный статус. С одной стороны, разрабатывались и утверждались различные сметные нормативы, при проведении проверки сметной стоимости строительства они принимались органами государственной экспертизы, Минфином России и Минэкономразвития России. С другой стороны, как это ни парадоксально, ни в одном нормативном документе не было сказано о том, что они в обязательном порядке должны использоваться. Даже в отношении бюджетных объектов. Поэтому при уточнении функций Министерства регионального развития России в Положение о нем была включена норма о том, что министерство утверждает порядок разработки и утверждения нормативов в области сметного нормирования и ценообразования в сфере градостроительной деятельности [5]. В соответствии с данным полномочием Министерством регионального развития был издан соответствующий приказ от 11 апреля 2008 г. №44, которым в том числе определена система документов в области сметного нормирования и ценообразования [7].
Система ценообразования и сметного нормирования в строительстве включает в себя государственные, территориальные, отраслевые и индивидуальные сметные нормативы, предназначенные для составления сметной документации в целях определения необходимого и достаточного лимита денежных средств для осуществления проектирования и строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов различного назначения.
Государственные сметные нормативы включают в свой состав: государственные элементные сметные нормы (ГЭСН-2001); федеральные единичные расценки (ФЕР-2001). Теперь они будут утверждаться приказами Минрегиона России. Территориальные сметные нормы - это территориальные единичные расценки (ТЕР-2001). Территориальные единичные расценки разрабатываются региональными органами по ценообразованию на основании сборников ГЭСН-2001 и территориальных сборников цен на строительные ресурсы в базисном уровне цен. Теперь их утверждение может быть только после согласования с Минрегионом России. При этом будет проверяться их соответствие государственным сметным нормативам. Отраслевые сметные нормы и единичные расценки (ОЕР-2001). К указанным сборникам относятся сборники, утверждаемые в порядке, установленном отраслевыми министерствами и крупными предприятиями, монополистами в данной отрасли. При этом они по аналогии с территориальными сметными нормативами должны пройти процедуру согласования и регистрации [8].
Приведенное разделение сфер деятельности является в определенной степени условным. Как, например, для строительства конкретного объекта необходимо решение вопросов градостроительных, технических, сметных, так и на уровне государственного регулирования все три сферы тесно взаимосвязаны, взаимозависимы и дополняют друг друга. Зарубежный и отечественный опыт позволяет выделить три основных рычага эффективного государственного воздействия на развитие сферы инвестиционно-строительной деятельности: налоговая политика, банковский кредит, формы ипотеки в их взаимосвязи.
Проблемы, требующие государственного регулирования и стимулирования в сфере инвестиционно-строительной деятельности, носят многопрофильный характер. В связи с этим было бы целесообразным, на наш взгляд, создание в субъектах Российской Федерации на общественных началах комиссий по экономическому регулированию и стимулированию развития этого вида деятельности, в которые входили бы представители местного законодательного корпуса, авторитетные руководители государственных и коммерческих структур, научные и вузовские работники для подготовки и представления административным и законодательным органам соответствующих обоснованных предложений и проектов решений. [7]
Вышесказанное позволяет утверждать, что методы управления проектами и проектное финансирование обеспечивают наиболее комплексный подход к повышению эффективности отечественных предпринимательских структур, действующих на инвестиционно-строительном рынке.