Курсовая работа (т): Ринок житла та особливості його розвитку

Ринок житла та особливості його розвитку

ВСТУП

Ринок житла у кожній країні має певну історичну специфіку, йому притаманні відповідна матеріально-предметна основа розвитку і постійні зміни. Історія розвитку ринку житла в незалежній Україні є нетривалою. Його виникнення пов’язане із проведенням радикальних економічних реформ на початку 1990-х рр. Сучасний стан житлового ринку в Україні характеризується суперечливою взаємодією елементів адміністративно-командної та ринкової економіки, відсутністю внутрішньо узгодженої системи інфраструктурного забезпечення та інше.

Сьогодні в будівельному комплексі України хоча й спостерігається поступова стабілізація ситуації, проте існує обмеженість ресурсів інститутів житлового кредитування та інфраструктури ринку житла, високий рівень ризиків і витрат на цьому ринку. Крім того, доступність житла широким верствам населення обмежують ціни на житло, які постійно зростають, що пов’язано з високим ступенем монополізації житлового будівництва і є наслідком непрозорої системи надання земельних ділянок та високих адміністративних бар’єрів щодо отримання дозволів на будівництво житла .

Актуальність даної теми зумовлена динамікою розвитку ринку житла в Україні. Житлова сфера залишається й досі чи не єдиною сферою, яка не зазнала значних змін, тому це питання є вкрай актуальним і вимагає реформування не тільки на законодавчому рівні, а й регулювання відносин між суб’єктами житлового ринка на принципово нових засадах, оскільки цей показник вказує на рівень життя нації, на наявність і його кількісну характеристику прошарку середнього класу, розвиток економіки та правову справедливість у державі.

Об’єктом дослідження є ринок житла та особливості його розвитку.

Предметом дослідження є процес формування та розвитку ринку житла в Україні.

Метою даної курсової роботи є дослідження ринку житла, також виявити наявні проблеми у функціонуванні житлового ринку .

Мета дослідження реалізується при вирішенні наступних завдань дослідження:

вивчення економічного змісту поняття «ринок житла», його складових;

аналіз формування та розвитку ринку житла України;

аналіз шляхів вдосконалення ринку житла в Україні;

дослідити загальну характеристику житла ;

розглянути фактори, що впливають на рівень цін, і їх динаміку на ринку житла;

дослідити доступність житла.

Методологічною основою курсової роботи є праці відомих українських вчених, література по економіці і управління фінансами, маркетингу, управлінському обліку. Крім того, у процесі підготовки курсової роботи були вивчені статистичні звіти, здійснювали аналіз і оцінку поточного стану і динаміки основних індикаторів ринку житла. Аналізу ефективності функціонування ринку нерухомості, його критеріїв присвячені роботи Більовського О.А., Єщенко П.С., Зарайської О.А., Чубук Л.П., форми неефективної організації житлової сфери аналізуються Е. де Сото, О.Бессоновою.

Курсова робота складається з вступу, з трьох розділів, висновків, списку джерел та наукової літератури, який налічує 21 позицію.

РОЗДІЛ 1 ТЕОРЕТИЧНІ ОСНОВИ МАРКЕТИНГОВИХ ДОСЛІДЖЕНЬ РИНКУ ЖИТЛА

1.1 Суть, структура та принципи організації ринку житла

Ринок житла- це певний набір механізмів, за допомогою яких передають права на власність і пов'язані з нею інтереси, встановлюють ціни й розподіляють простір між різними конкуруючими варіантами землекористування.

Ринок житла, як будь-яка саморегулююча система, характеризується попитом, пропозицією, ціною, інфраструктурою.

До основних функцій ринку житла належать:

подання інформації про ціни, попит і пропозицію;

посередництво - встановлення зв'язків між споживачами, попитом й пропозицією;

вільне формування цін на об'єкти нерухомості та захист прав власності;

забезпечення свободи підприємництва;

ефективність вирішення соціальних програм;

Жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях, що знаходяться на території України, утворюють житловий фонд. Житловий фонд включає:

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать державі (державний житловий фонд);

жилі будинки і жилі приміщення в інших будівлях, що належать колгоспам та іншим кооперативним організаціям, їх об’єднанням, профспілковим та іншим громадським організаціям (громадський житловий фонд);

жилі будинки, що належать житлово-будівельним кооперативам (фонд житлово-будівельних кооперативів);

жилі будинки (частини будинків), квартири, що належать громадянам на праві приватної власності (приватний житловий фонд);

квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, а також жилі приміщення в інших будівлях усіх форм власності, що надаються громадянам, які відповідно до закону потребують соціального захисту (житловий фонд соціального призначення) [10,с. 26-28].

         До житлового фонду включаються також жилі будинки, що належать державно-колгоспним та іншим державно-кооперативним об’єднанням, підприємствам і організаціям. До житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.

Державний житловий фонд перебуває у віданні місцевих Рад народних депутатів (житловий фонд місцевих Рад) та у віданні міністерств, державних комітетів і відомств (відомчий житловий фонд). Жилі будинки, споруджені з залученням у порядку пайової участі коштів державних підприємств, установ, організацій, зараховуються до житлового фонду місцевих Рад народних депутатів, коли функції єдиного замовника по порудженню цих будинків виконував виконавчий комітет Ради народних депутатів.

Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється [19,с. 20].

Періодично, у строки провадиться обстеження стану жилих будинків державного і громадського житлового фонду. Непридатні для проживання жилі будинки і жилі приміщення переобладнуються для використання в інших цілях або такі будинки зносяться за рішенням виконавчого комітету обласної, міської (міста республіканського підпорядкування) Ради народних депутатів. Непридатні для проживання жилі приміщення в будинках житлово-будівельних кооперативів може бути переобладнено в нежилі за рішенням загальних зборів членів кооперативу, затвердженим виконавчим комітетом районної, міської, районної в місті Ради народних депутатів [11,с. 65].

Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій. Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених. Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.

Ринок житла - це сукупність ринку будівництва житла і ринку готового житла. Сучасний ринок житла являє собою систему економічних відносин між замовниками, підрядниками, державою, інвесторами, постачальниками і кредитними установами в області безпосереднього будівництва житла, його розподілу, обміну і споживання з використанням основних факторів виробництва: землі, праці, капіталу і підприємницької діяльності. Ринок житла містить у собі все різноманіття учасників ринку будівництва житла (ринку підрядних робіт і ринку будматеріалів); ринку готового житла (ринку житлового фонду і ринку житлових послуг) і взаємодіючих з ними ринків; а також відносин між ними і є не просто їхньою сумою, а їхнім взаємозв’язком і взаємодією, що надає системі якісну визначеність соціально-економічного розвитку [17, с. 30]. Така точка зору підтримується і уточнюється через введення поняття «житловий ринок», що означає систему субринків, таких як первинний і вторинний ринки житла, ринок оренди житла, ринок інвестицій, ринок будівельних матеріалів, проектної продукції, ріелторських послуг і інші. Загальним елементом цих визначень є включення до складу ринку житла житлового будівництва.

Поряд з житловою сферою сформульовані такі поняття, як «житловий сектор», «житлова система». Житловим сектором економіки називають або житлову сферу, або житлову сферу в поєднанні з інституціональною підсистемою житлової системи [19, с. 450].

Житлова система виникає в будь-якій соціально-економічній системі та містить наступні підсистеми: інституціональну, ресурсну, організаційно-технологічну, підсистему житлового фонду і підсистему потреб у житлі, що активізує всі інші підсистеми [20, с. 127]. Використовуючи ці поняття, деякі автори уточнюють визначення ринку житла.

Інституціональна підсистема житлової системи допускає приватну власність на житло і приватну оренду житла, що відповідно впливає на виникнення ринку житла як сукупності економічних відносин між постачальниками і споживачами житла та механізмів реалізації цих відносин. Таким чином, ринок житла є вбудованим у житлову систему і є формою взаємодії підсистеми житлового фонду і підсистеми потреб у житлі. Тобто такий підхід дозволяє констатувати, що саме на ринку житла відбувається задоволення постійних і/або тимчасових житлових потреб.

Основною мотивацією поведінки домогосподарств на ринку житла є споживча мотивація. Потреби - це «об’єктивний нестаток у чому-небудь об’єктивно необхідному для підтримки життєдіяльності і розвитку організму, розвитку особистості, що вимагає задоволення» [14, с. 53]. Потреба в житлі відноситься до первинних (базових) матеріальних потреб, без задоволення яких нормальне людське життя неможливе. Відмітна їхня особливість полягає в тому, що задоволення потреби може бути тільки за допомогою використання яких-небудь предметів (речей), матеріальних субстанцій різного виду, тоді об’єктом ринку житла стає житло-послуга, її продавцями є приватні домовласники, приватні організації. Покупцями є домогосподарства, не спроможні або бажаючі придбати житло у власність і реалізуючи житлову потребу на інших сегментах ринку.

Аналізуючи потребу в житлі, варто звернути увагу на ту обставину, що задоволення потреби в ньому має форму використання його властивостей і знаходить свою реалізацію в різних формах цього використання. По-перше, наймання житла як варіант задоволення житлової потреби в основному для осіб з невисокими доходами. По-друге, оренда житла як варіант задоволення потреби, що залежить від величини доходу орендаря. По-третє, придбання житла у власність - це один з самих головних мотивів споживчої поведінки, він жорстко пов’язаний із платоспроможністю, рівнем доходів потенційного покупця.

Можливість домогосподарств стати власниками житла (у тому числі і за допомогою держави) робить житло самим дохідним придбанням родин і підвищує соціальну свідомість населення, сприяючи реалізації цілей житлової політики держави.

Варто мати на увазі що, з одного боку, потреба може формуватися стосовно офіційно визнаного в країні стандарту гідного житла (потреба існує, коли житлові умови населення не відповідають цим стандартам); а з іншого боку, вона формується стосовно переваг населення, які стають все більш вимогливими. Як базові критерії виділення різних типів переваг використовуються географічні, демографічні, соціально-економічні, психографічні і інші параметри.

Ринок житла поділяють на ряд ринків залежно від особливостей об’єктів купівлі-продажу, специфіки їх призначення тощо. Найбільш поширеним є поділ ринку житла на первинний і вторинний. Первинний ринок житла пов’язаний з будівництвом і продажем нових будівель і споруд, а вторинний ринок - операції, пов’язані з купівлею-продажем наявних будівель, споруд, житла.

Первинний ринок житла є індикатором розвитку національної економіки, оскільки розгортання житлового будівництва має мультиплікаційний ефект, адже розвиток сфери житлового будівництва стимулює розвиток суміжних галузей, таких, наприклад, як промисловість будівельних матеріалів, галузь побутової техніки та електроніки, деревообробний комплекс. Він включає: об’єкти - новозбудоване житло, яке відображає обсяги житлового будівництва; суб’єкти різноманітних форм власності: будівельні компанії, підрядні організації, замовники, інвестори, фінансово-кредитні установи, фінансові посередники, органи місцевого самоврядування, органи державного управління тощо. Вторинний ринок житла - це операції, які пов’язані з купівлею, продажем, обміном та здаванням в оренду збудованого раніше житла. Тобто такий ринок являє собою механізм перерозподілу між громадянами житлового фонду, що функціонує без його нарощування [9].

Кожен із ринків має свої об’єкти, суб’єкти, організаційну структуру, навколишнє середовище та джерела фінансування, що й дозволяє запропонувати сегментацію ринку житла як результату проведеної житлової політики країн .

Таблиця 1.1.

Сегментація ринку житла