Курсовая работа (т): Ринок житла та особливості його розвитку

. Зростання інвестиційного попиту на житло. За даними Української гільдії ріелторів, у структурі попиту на житлову нерухомість частка спекулятивного попиту в 2011 р. складала 45 %;

. Політика забудовників, спрямована на отримання високих прибутків. За оцінками вітчизняних експертів, на первинному ринку питома вага прибутку забудовника в структурі ціни пропозиції на початок 2008 р. в середньому перевищувала 40 %, а вартість фінансування - 20 %. Ситуацію ускладнювало штучне стримування конкуренції серед забудовників, зокрема, ускладнена процедура набуття прав на земельні ділянки під забудову.

За оцінками експертів, у період кризи 2008-2009 рр. ринок житлової нерухомості не досяг свого «цінового дна». Реальне падіння цін на житлову нерухомість виявилось значно меншим від очікуваного, що стало причиною входження ринку у стан депресивної стабілізації, в якому він перебуває досі.

З травня 2009 р. до кінця 2013 р. ціни купівлі-продажу об’єктів житлової нерухомості, попри окремі тимчасові коливання, залишаються майже незмінними. В другому кварталі 2013 р. середні ціни на житло на первинному/вторинному ринку в шести найбільших містах України (серединна зона міста) перебували в діапазоні 662-1509 дол. США за 1 м2

Рис. 1 Середні ціни на первинному та вторинному ринках житла в найбільших містах України, 2-й квартал 2013 р.

Джерело : [Інформаційно-аналітичний центр досліджень ринку нерухомості “Увекон”]

В обласних центрах та м. Севастополі середні ціни на житло на первинному/вторинному ринку перебували в діапазоні 539-1058 дол. США за 1 м2

Рис.2 Середні ціни на первинному та вторинному ринках житла в обласних центрах та м. Севастополі, 2-й квартал 2013р.

Джерело: [Інформаційно-аналітичний центр досліджень ринку нерухомості “Увекон”]

Оцінюючи процеси, які мають місце на ринку житла, а також загальні макроекономічні процеси, з високою ймовірністю слід очікувати, що ринок житла в Україні й надалі перебуватиме в стані депресивної стабільності. Основним трендом його розвитку буде подальше повільне зниження цін . Проте, на мою думку, наявних темпів зниження цін на житлову нерухомість буде недостатньо для того, щоб забезпечити самостійний вихід ринку із його нинішнього депресивного стану. Ключовим елементом цього процесу має стати активізація діяльності держави, спрямована на регулювання процесів(у першу чергу цінових), які відбуваються на ринку житла.

2.2 Планування та проведення маркетингового дослідження ринку жита

У даному маркетинговому дослідженні ми будемо використовувати глибинне інтерв’ю. Це неформальна особиста бесіда, проведена за заздалегідь накресленим планом (або сценарієм) і основана на використанні методик, що спонукають респондентів до тривалих і докладних міркувань щодо кола питань, які цікавить дослідника.

Глибинне інтерв'ю припускає одержання від респондента розгорнутих відповідей на запитання маркетингового дослідження, а не заповнення формальної анкети.

Глибинне інтерв'ю проводиться при особистій зустрічі в спеціальному приміщенні за відсутності сторонніх осіб або по телефону, якщо це допускається характером маркетингового дослідження. Однак телефонна бесіда дає гірші результати, оскільки в цьому випадку важко викликати людину на відверту розмову. Найчастіше метою глибинного інтерв'ювання є опитування однієї людини, але існують модифікації цього методу, коли в бесіді беруть участь два або три респонденти. При глибинному інтерв'ю можливий як відео-, так і аудіозапис інтерв'ю. Запис піддається обробленню, у результаті якого дослідник одержує текст усього інтерв'ю («транскрипт»). На основі транскрипту пишеться аналітичний звіт з маркетингового дослідження. Відеозапис використовується також для того, щоб урахувати при аналізі невербальні реакції респондентів.

Популярністю у дослідників користуються три методи проведення глибинного інтерв’ю

) Метод драбини - питання стосуються спершу характерних особливостей продукту, а потім і рис самого користувача.

) Виявлення прихованих проблем - визначення слабких місць людини, пов’язаних з її особистими переживаннями і тривогами.

) Символічний аналіз - порівняння предметів з їх протилежностями для аналізу їх символічного значення.

Метод глибинних інтерв'ю в основному застосовують для вирішення таких дослідницьких завдань :

аналізу портрета й поведінки споживачів;

вивчення ставлення споживачів до товарів, торговельних марок, виробників;

пошук незайнятих ніш і розроблення нового продукту;

оцінення відповідності існуючого продукту вимогам ринку;

тестування рекламних матеріалів.

Переваги: більш повна інформація про поведінку людини, причини такої поведінки, її глибинні мотиви, що не завжди можливо у інших якісних методів.

Недоліки: складність пошуку кваліфікованих інтерв’юерів, складність обробки та інтерпретації отриманих даних- потребує іноді залучення інших фахівців- психологів.

Об’єкт дослідження: Ринок житла в Україні.

Мета дослідження: визначення основних напрямів підвищення ефективності функціонування ринку житла в сучасній економіці України.

Предмет дослідження: проблема доступності житла , а також формування цін на житло в Україні .

Завдання дослідження: Визначені такі завдання:

виявити наявні проблеми у функціонуванні житлового ринку;

визначити основні напрямки розвитку житлового ринку на сьогодні;

вивчення економічного змісту поняття «ринок житла», його складових;

розглянути фактори, що впливають на рівень цін, і їх динаміку на ринку житла.

активний розвиток маркетингу (реклама, «паблік рилейшнз» тощо), методична сегментація ринків;

виявити , що являє собою жилова сфера .

Гіпотези дослідження.

Припустимо , що попит на житло є високим

Припустимо ,що ринок житла продовжує розвиватись

Припустимо, що ринок житла призначений для обслуговування конкретних потреб

Припустимо, що житловий ринок перебуває у депресивному стані

Припустимо ,що ціни на нерухомість знизились до 30-40 %

Припустимо , що в Україні збільшуються зовнішні борги ,що позначиться на фінансуванні державних житлових програм.

Інтерв'ю проходило у вигляді вільної бесіди, в ході якого одержули від респондента дуже докладну інформацію про причини його дій, про відношення до різних питань.

Після завершення інтерв'ю, на основі даних текстів і вражень інтерв'юєра складаємо аналіз дослідження.

.3 Аналіз результатів проведеного маркетингового дослідження

Ринок нерухомості, на відміну, наприклад, від фондового ринку, є дуже далеким від досконалого за численними позиціями, що і визначає особливості його дослідження. Ринку нерухомості України притаманна безпрецедентна інформаційна закритість, котра і визначає відсутність ґрунтовної його аналітики.

Провівши маркетингове дослідження, ми опитали 10 мешканців міста Львова , а також 5 з інших міст.

Одним важливим індикатором ситуації на ринку житла виступає показник вартості одного кв.м житлової площі. Враховуючи особливості вітчизняного ринку житлової нерухомості, який найбільш активно розвивається у окремих найбільших містах України (Київ, Львів,Одеса, Дніпропетровськ, Харків), можна з великою часткою впевненості стверджувати, що динаміка вказаного показника по названих п’яти великих містах є ідентичною його динаміці по ринку житла загалом по державі.

Опитування показує, що за останній рік кількість покупців квартир у Львові, які беруть кредит для купівлі, різко зросла. Це свідчить про зростання сегменту покупців, які мають частину грошей для купівлі квартири і досить стабільні доходи, з яких можна оплачувати кредит і відсотки по кредиту. Основні причини - економічний ріст в Україні, бажання інвестувати накопичення у валюті внаслідок непевності у стабільності долара. Як наслідок, все більше банків починають пропонувати свої послуги по іпотечному кредитуванню. Схеми іпотечного кредитування у різних банках принципово не відрізняються, хоча є певні відмінності, що стосуються самої процедури отримання кредиту та вартості послуг. Крім того різні банки по різному співпрацюють (чи не співпрацюють) з агентствами нерухомості. Всі ці особливості і відмінності клієнтові розкажуть і пояснять в рієлтерських фірмах, які надають послуги по отриманню кредитів у банках. Як правило, банки нараховують проценти на залишок кредиту, тому місячні платежі позичальника найбільші протягом першого року.

Нині ж зростання цін на житло у Львові обумовлене економічним відставанням регіонів, працездатні й активні жителі яких переїжджають до міста, і це буде продовжуватися доти, поки не почне розвиватися економіка регіонів. Чинником зростання цін на житло у Львові стає і поширення іпотечних програм, а також готовність банків знижувати ставки і продовжувати терміни кредитування. В поточному році близько 10-15 відсотків житла купують, користуючись кредитними коштами.

Також виявили, що придбання квартири на вторинному ринку не так ризиковано, ніж на первинному. Новобудову можна купувати тільки тоді, коли вже зведено другий поверх, і тільки за умови, що у вас справді є вільні кошти. Громадяни, які інвестували в будівництво житла, часто скаржаться на низьку якість новобудов і затримки з введенням житла в експлуатацію. Крім того, часто в пропозиціях забудовників з’являються об’єкти, будівництво яких ще не почалося і на які не затверджена проектна документація і землевідвід.

При покупці житла на вторинному ринку покупець отримує готовий об’єкт. Нині ж близько 30 відсотків покупців нового житла вкладають гроші на початкових стадіях будівництва. У той же час на вторинному ринку квартири громадяни здобувають, в основному, для себе.

В результаті дослідження, також визначили , що цiни на оренду квартир у Львові рiзко зростають наприкiнцi серпня - на початку вересня, а з початку жовтня ринок заспокоюється.

Також опитали учасників чи ознайомленні з програмою молодіжного кредитування. Так, але на жаль, ця програма не розвивається - за програмою молодіжного будівництва на Сихові у Львові зводять один житловий будинок. Учасники програми отримають у ньому з десяток помешкань.

РОЗДІЛ 3. ПРОБЛЕМИ ТА ПЕРСПЕКТИВИ ВДОСКОНАЛЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА

ринок житло маркетинговий

Загалом, ефективність в економічній літературі найчастіше вимірюється як співвідношення отриманого прибутку (ефекту) до вкладеного капіталу (витратам). Однак складність аналізу проблеми ефективності ринку житла пов’язана з її дослідженням як системи в цілому, з врахуванням багатоаспектності стосовно до будівельної продукції, ріелтерських послуг, процесу будівництва і продажу об’єктів на ринку та багаторівневістю ринку житла за своєю структурою (національний та локальні ринки, а також різні його види).

Можна визначати наступні критерії, що застосувують в процесі аналізу ефективності функціонування ринку нерухомості:

економічна ефективність, показник якої є співвідношення отриманих доходів і витрат: в обсягах будівництва об’єктів нерухомості, їх рентабельності, ринкової вартості об’єктів, їх конкурентоспроможності;

соціальна ефективність, основними показниками якої є: рівень забезпеченості населення житлом, дитячими садами, школами, лікарнями; кількість квадратних метрів, що припадають на одну людину; рівень і якість забезпеченості підприємств приміщеннями відповідного призначення; рівень забезпеченості сімей дачними ділянками, гаражами і паркувальними комплексами; врахування екологічного чинника при будівництві житлових будинків, дитячих садів, шкіл, лікарень тощо; відношення середньої заробітної плати до вартості одного квадратного метра (або квартири в цілому) тощо;

ресурсна ефективність, яка виявляється в ефективному розподілі ресурсів за рахунок відповідності цін на продукцію або послуги граничними цінами;

технічна ефективність, яка досягається здатністю і можливістю будувати чи виробляти максимальний обсяг об’єктів нерухомості нормальної якості з найменшими витратами факторів виробництва;

екологічна ефективність, яка останнім часом у зв’язку загостренням екологічної ситуації набуває особливого значення;

інформаційної ефективністю, яка виявляється в мінімізації негативних ефектів розподілу, що виникають в результаті встановлення ринком нерухомості надприбутків внаслідок інформаційної асиметрії;

податкова ефективність. Оптимальна система оподаткування здатна додати функціонуванню ринку нерухомості найбільшу соціально-економічну ефективність.

З точки зору ключових параметрів ринку житла для оцінки ефективності його функціонування застосовують наступні методи:

) аналіз ємності та обсягу ринку житла;

) дослідження тенденцій зміни попиту та пропозиції, їх структури та співвідношення;

) дослідження долі основних гравців ринку;

) аналіз вартості житла, його цінової сегментації ринку;

) аналіз доступності житла;

) аналіз інноваційного потенціалу ринку житла.

Оцінку ефективності функціонування ринку житла визначають застосовуючи абсолютні та відносні показники. До абсолютних належать: ціна, площа житла, обсяг попиту та пропозиції, кількість договорів купівлі-продажу тощо. А темпи приросту абсолютних показників - до відносних.

На мій погляд, на сьогодні ринок житла в Україні в цілому є інституційно сформованим, проте певні особливості структури і способу функціонування не дають підстав говорити про його ефективність. Так обсяги будівництва житла є недостатніми для забезпечення рівноваги попиту і пропозиції та спричинили встановлення надмірно високих цін на житло житла по відношенню до доходів переважної більшості населення, відповідно низьким є рівень забезпеченості населення житлом та доступності його придбання. А непрозора процедура виділення земельних ділянок під забудову, недосконала законодавча база, високий ступінь ризику та слабка конкуренція за інституційним критерієм свідчать про те, що процес становлення ринку житла в Україні досі не завершився та потребує вдосконалення.

Підвищення ефективності ринку житла можна досягти здійснюючи його розвиток за наступними напрямками:

Першим напрямком є вдосконалення системи інвестиційної діяльності в житлову сферу з метою залучення стабільних грошових потоків для збільшення обсягів житлового будівництва.

Перелік схем фінансування будівництва житла, що можуть бути реалізовані в Україні, зазначається у ст. 4 Законі України «Про інвестиційну діяльність» № 1560-ХІІ від 18.09.1991 р. До них відноситься: інвестування та фінансування будівництва об’єктів житлового будівництва з використання недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, в тому числі в управління може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов’язань за якими здійснюється шляхом передачі об’єкта (частини об’єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об’єктів визначаються виключно законами.