Курсовая работа (т): Ринок житла та особливості його розвитку

Джерело:[ Кошева А.М. Державне регулювання розвитку житлової сфери в Україні.]

Розподіл ринку житла за різними ознаками сприяє більш повному дослідженню ринку і полегшує розробку та застосування методів діагностики розвитку різних сегментів даного ринку і їхнього регулювання.

.2 Методологія проведення маркетингових досліджень ринку

Щоб зрозуміти клієнтів фірми, її конкурентів, ділерів і т.п., жодному діячеві ринку не обійтися без маркетингових досліджень.

В обов'язки будь-якого керівника входить прийняття рішень. Наскільки вони будуть правильними, залежить від точності представленої йому інформації. Для того, щоб зібрати необхідну інформацію треба провести маркетингові дослідження.

Маркетингові дослідження є функцією, яка пов'язує організацію зі споживачами через інформацію. Інформація використовується для виявлення і визначення можливостей та проблем маркетингу; розробки й уточнення, оцінки і контролю виконання маркетингових заходів; вдосконалення розуміння маркетингу як процесу.

До складу добре спланованої системи маркетингової інформації входять чотири допоміжні системи[14,с.256]:

Перша - Система внутрішньої звітності, що відбиває показники поточного збуту, суми витрат, обсяги матеріальних запасів, рух готівки, дані про дебіторської та кредиторської заборгованості. Багато фірм створили досконалі системи внутрішньої звітності, які забезпечують отримання більшого обсягу всебічної інформації в більш короткі терміни.

Друга - система збору зовнішньої поточної маркетингової інформації, яка поставляє керівникам маркетингу повсякденну інформацію про події, що відбуваються в комерційному середовищі. Добре навчений штат маркетологів, продавців, спеціальні співробітники, що відповідають за збір інформації, покупка відомостей у централізованих постачальників даних і установа спеціального підрозділу по збору інформації - все це може сприяти підвищенню якості зовнішньої поточної маркетингової інформації, що надходить у розпорядження керівництва фірми.

Третя - система маркетингових досліджень, покликана забезпечити збір інформації, актуальною з точки зору стоїть перед фірмою конкретної маркетингової проблеми.

Четверта - система аналізу маркетингової інформації, що використовує сучасні методики статистичної обробки даних і моделі, що полегшують діячам ринку процес прийняття оптимальних маркетингових рішень.

Маркетингове дослідження - процес, що складається з п'яти основних етапів, які включають в себе: виявлення проблем і формулювання цілей дослідження; відбір джерел інформації; безпосередньо сам збір інформації; аналіз зібраної інформації; надання отриманих результатів.

На першому етапі маркетолог і дослідник повинні чітко визначити проблему й узгодити цілі дослідження. Добре певна проблема це вже півшляху до її вирішення. Після цього маркетолог повинен сформулювати цілі дослідження. Приклад постановки мети дослідження: знайти зростаючий сегмент ринку, попит якого не задоволений і, на якому можна успішно конкурувати. Цілі ці можуть бути пошуковими, а можливо, і допомагають виробити гіпотезу. Вони можуть бути також описовими, тобто передбачають опис явищ. Бувають і експериментальні цілі - передбачають перевірку гіпотези про причинно-наслідкового зв'язку.

На другому етапі необхідно визначити вид цікавій для замовника інформації та шляхи його найбільш ефективного збору. Досліджувати може збирати вторинні або первинні дані ті й інші одночасно.

Вторинні дані - інформація, яка вже десь існує, будучи зібраної, раніше для інших цілей. Первинні дані - інформація, зібрана вперше для якої-небудь конкретної мети.

Для збору первинних даних найкраще всього розробити спеціальний план. Необхідний план, що вимагає попередніх рішень щодо методів дослідження, знарядь дослідження, плану складання вибірки, способів зв'язку з аудиторією. Існують такі способи збору первинних даних, а саме глибинні інтерв’ю, спостереження, експеримент, опитування- основні методи дослідження.

Глибинні інтерв’ю - являють собою нестандартизовані інтерв’ю, які проводяться у вигляді невимушеної розмови модератора та респондента за спеціально підготовленим сценарієм.

Середня тривалість глибинного інтерв’ю - 1-1, 5 години. Зазвичай проводяться «на території респондента» - в офісі, на квартирі і т.п.

Стандартні глибинні інтерв’ю проводяться з респондентами, відібраними за певними критеріями, які є типовими представниками певної цільової групи (напр.., споживачі певного продукту, прихильники/противники певного кандидата в Президенти і т.п.)

Глибинні інтерв’ю з експертами проводяться з людьми, які є фахівцями з певної тематики, професіоналами в певній області, що є предметом дослідження (напр., бізнесмени, урядовці і т.п.)[7,с.150]

Спостереження - один із способів збору первинних даних, коли дослідник веде безпосереднє спостереження за людьми і обстановкою.

До проведення спостережень застосовують різноманітні підходи: пряме і побічне спостереження, відкрите і приховане, структуроване і неструктуроване, за допомогою людини або механічних засобів[12,с.36].

Пряме спостереження передбачає безпосереднє спостереження за об'єктом, наприклад за покупцем у магазині. При проведенні побічного спостереження вивчаються результати певної поведінки, а не сама поведінка.

Відкрите спостереження передбачає, що люди знають про те, що за ними спостерігають. Необхідно пам'ятати, що присутність спостерігачів певною мірою впливає на поведінку людей, за якими спостерігають, тому необхідно прагнути звести його до мінімуму.

Найбільш прийнятим в таких умовах є приховане спостереження, коли досліджуваний об'єкт не знає, що за ним спостерігають.

При проведенні структурованого спостереження наперед визначається, що підлягає спостереженню. Структуроване спостереження використовується для перевірки результатів, отриманих іншими методами, та їх уточнення.

Коли проводиться неструктуроване спостереження, спостерігач фіксує в досліджуваному епізоді всі види поведінки. Такий тип спостереження часто використовується при проведенні розвідувальних досліджень.Щоб отримати необхідну й об'єктивну інформацію і не пропустити будь-яких важливих факторів, необхідно наперед сумлінно розробити план спостережень. У ньому необхідно передбачити терміни, засоби збирання інформації, відповідальних осіб.

Найбільш важливими етапами спостережень є:

визначення цілі;

визначення суб'єкта і об'єкта;

вибір методів спостереження;

підготовка технічних документів

Інший спосіб збору даних - експеримент. Він вимагає відбору порівнянних між собою груп суб'єктів, створення для них різної обстановки, контролю за складовими і встановлення ступенем значущості спостережуваних відмінностей. Мета дослідження - розкрити причинно-наслідкові відносини шляхом відсіву суперечливих пояснень результатів спостереження.

Опитування стоїть на півдорозі між спостереженням і експериментом. Спостереження найкраще підходить для пошукових досліджень, експеримент - для виявлення причинно-наслідкових зв'язків, тоді як опитування найбільш зручний при проведення описових досліджень.

При зборі первинних даних у дослідників маркетингу є вибір із двох основних знарядь дослідження, якими є анкети і механічні пристрої.

Анкета - найпоширеніше знаряддя дослідження при зборі первинних даних. У широкому змісті анкета - це ряд питань, на які опитуваний повинен дати відповіді. Анкета - інструмент дуже гнучкий у тому сенсі, що питання можна задавати безліччю різних способів. Анкета вимагає ретельної розробки, випробування й усунення виявлених недоліків до початку її використання. У ході розробки анкети дослідник маркетингу вдумливо відбирає питання, які необхідно задати, вибирає форму цих питань, їх формулювання і послідовність. Звичайні помилки - постановка питань, на які неможливо відповісти, на які не захочуть відповідати, які не вимагають відповіді, і відсутність питань, на які було б обов'язково одержати відповіді. Кожне питання потрібно перевірити з точки зору внеску, що він вносить у досягнення результатів дослідження.

Форма питання може вплинути на відповідь. Дослідники виділяють два типи питань: закриті і відкриті. Закриті питання включають в себе всі можливі варіанти відповідей, і опитуваний просто вибирає один з них. Відкрите питання дає можливість відповідати своїми словами

Також опитування можна провести по телефону, поштою або по засобам особистого інтерв'ю.

Інтерв'ю по телефону - кращий метод швидкого збору інформації. В ході нього інтерв'юер має можливість роз'яснити незрозумілі для опитуваного питання. Два основних недоліки телефонних інтерв'ю: опитувати можна тільки тих, у кого є телефон, і бесіда повинна бути короткої за часом і не носити занадто особистого характеру[18,с.420].

Анкета, розсилається поштою, може бути кращому засобом вступу в контакт з особами, які або не погодяться на особисте інтерв'ю, або на їх відповідях може позначитися вплив інтерв'юера. Однак поштова анкета вимагає простих, чітко сформульованих питань, а відсоток і/або швидкість повернення таких анкет зазвичай низькі.

Особисте інтерв'ю - самий універсальний з трьох методів проведення опитування. Інтерв'юер може не тільки поставити більше питань, але й доповнити результати бесіди своїми особистими спостереженнями. Це найдорожчий із трьох методів, що вимагає ретельного планування і контролю. Особисті інтерв'ю бувають двох видів - індивідуальні та групові.

З вище перелічених методів, проведення маркетингового дослідження ринку житла, можна обрати глибинні інтерв’ю, тому що це э особиста розмова модератора з респондентом, з якої можна більш детальніше зробити висновки.

РОЗДІЛ 2. ОРГАНІЗАЦІЯ МАРКЕТИНГОВОГО ДОСЛІДЖЕННЯ РИНКУ ЖИТЛА В УКРАЇНІ

.1 Загальна характеристика ринку житла

Становлення ринку житла в Україні розпочалося з прийняттям Верховною Радою України Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду” від 19.06.1992 р. [9], що дозволило українцям стати законним власником об’єкта житлової нерухомості.

Житловий фонд складає найбільшу частку національного багатства держави, оскільки житло належить до головних потреб людини і є первинною цінністю для більшості громадян України. На 1 січня 2013 р. житловий фонд країни становив 1086,0 млн. м2 загальної площі, в т. ч. міських поселень - 64,0%, включаючи житловий фонд (2,2 млн. м2), що знаходився на балансі підприємств-банкрутів та тих, що припинили свою діяльність. Майже весь житловий фонд (98,1%) розміщувався в житлових будинках квартирного типу, а 1,9% (20,1 млн.м2) - площа гуртожитків та житлових приміщень у нежилих будівлях. Частка приватного житлового фонду в загальному обсязі становила - 93,4%, комунального -5,2%, державного - 1,4%. Станом на 1 січня 2013 р. житловий фонд налічував 10161,8 тис. будинків, а в експлуатації знаходилось 5,1 млн.м2 ветхого та аварійного житлового фонду, або 0,5% від усього житлового фонду, в якому проживало 118,6 тис. осіб [7, с. 3]. Динаміка основних показників житлового фонду України представлена у таблиці 2.1.

Таблиця 2.1

Динаміка формування житлового фонду України

Джерело :[ Інформаційно-аналітичний центр досліджень ринку нерухомості “Увекон”]

Загальна кількість квартир в Україні становила у 2013 р. 19,327 млн., з яких: 19,3% - однокімнатні, 37,1% - двокімнатні, 32,9% - трикімнатні, 10,7% квартир мали чотири і більше кімнат. За 2010-2013 рр. хоча й відбулось зростання житлового фонду та квартир, однак воно було дуже незначним.

Ринок житла, як складова більш широкого ринку - ринку нерухомості, займає важливе місце в соціально-економічному розвитку України і є тим індикатором, який дає змогу досить об’єктивно оцінювати програмні установки та результати реформ, що здійснюються в державі.

Оскільки попит і пропозиція на ринку житла виходять від різних його суб’єктів як з погляду повноти наявного у них права власності, так і з погляду їх організаційної форми (домогосподарства, товариства власників житла, девелоперські компанії, муніципальні та державні органи влади тощо), і враховуючи різноманітність ринкових відносин у житловій сфері (купівля-продаж, оренда, найм, передача, застава тощо), ринок житла можна визначити як сукупність економічних відносин між власниками (користувачами), що виступають у різних організаційних формах, з приводу виробництва,розподілу, обміну та використання житла [12,с. 50].

Ринок житла в Україні є достатньо диференційований і гнучкий, оскільки в межах регіону формуються власні локальні ринки, які пов’язані не стільки з якістю житла, скільки з попитом на житло [4, с. 108].

Середній рівень житлової забезпеченості в Україні в розрахунку на 1 особу складає 23,7 м2 (2012 р.) - в 2-3 рази менше, ніж в європейських країнах. Протягом 2000-х років щорічно в експлуатацію вводилося від 62 тис. до 95 тис. одиниць житла - від 1,3 (2003 р.) до 2 (2012 р.) одиниць в розрахунку на 1000 осіб, тоді як середній європейський показник складає 3,3 одиниці на 1000 осіб (2012 р.).

Однією із особливостей дефіцитних ринків, що розвиваються, є нерівномірний, хвилеподібний характер їхнього зростання. Вітчизняні експерти виділяють два основні цикли розвитку ринку житлової нерухомості в Україні.

Перший цикл мав місце з 1992 р. по вересень 2001 р. В 1992 р. загальна площа житлового фонду складала 944,7 млн м2 - 17,9 млн одиниць житла.

Другий цикл розвитку українського ринку нерухомості почався у вересні 2001 р. і триває дотепер. Протягом 2000-х років процеси на ринку житла відбувалися в умовах розширення інфраструктури ринку, впровадження ринкових механізмів будівництва житла, розвитку іпотечного кредитування. Поступове зростання цін, яке розпочалося у вересні 2001 р., в 2006-2008 рр. набуло ажіотажно-спекулятивного характеру, втративши зв’язок із динамікою реальних доходів населення. На ринку житла сформувалася «цінова бульбашка». Найвищих значень ціни досягли влітку 2008 р. В Києві середня ціна 1 м2 досягла 4400 дол. США., у Львові - 2400 дол., в Одесі, Рівному, Дніпропетровську, Донецьку - 1900 дол.. В 2008 р. показник купівельної спроможності середньої заробітної плати на ринку житла сягнув рекордно низьких позначок - 0,07 у м. Києві та 0,17 в Одесі, Рівному, Дніпропетровську, Донецьку[1].

Серед причин, що спричинили стрімке зростання цін на житлову нерухомість в межах другого циклу, окрім дефіциту житла та зростання доходів окремих категорій населення, слід назвати:

. Стрімке зростання обсягів іпотечного кредитування. За даними Української національної іпотечної асоціації, в 2008-2011 рр. темпи зростання іпотечного портфеля складали від 41 % до 232 % .