Залежно від джерел фінансування їх поділяються на банківські, корпоративні та дотаційні схеми фінансування будівництва житла.
На жаль, в Україні на сьогодні жодна з зазначених схем не здатна реалізовуватись настільки масштабно, наскільки це необхідно:
недоліками банківської схеми є неприйнятні для більшості населення умови кредитування щодо строків кредитування та процентних ставок по кредитам; валютизація ринку іпотечних кредитів, що є перешкодою в організації циклу рефінансування первинних іпотечних кредиторів з боку національних інвесторів; короткострокові джерела фінансування довгострокових іпотечних активів первинних іпотечних кредиторів; невизначеність предмету іпотеки у вигляді незавершеного будівництва при кредитуванні на цілі фінансування будівництва житла;
залежність джерел фінансування від короткострокових коливань ринкової кон’юнктури цін на житло та процентних ставок по кредитам; ризики інвесторів, які фінансують об’єкти незавершеного будівництва; недостатність механізмів, що забезпечують відповідальність виконання умов інвестиційних угод (в частині строків та якості будівництва) не сприяють активному використанню корпоративних схем;
обмеженість джерел фінансування та відсутність гарантій щодо їх довгостроковості; обмеженість кола осіб, які можуть скористатись своїм правом на отримання пільгового кредиту; неможливість застосування фінансових інструментів для запровадження циклу рефінансування іпотечних кредитів; ризики держави щодо можливості неповернення пільгових кредитів; необхідність виділення коштів на утримання установ, що видають та обслуговують пільгові кредити; наявність конкуренції між ринковими структурами та державою не дають змоги запровадити дотаційні схеми для кожної з категорій населення, що мають попит на житло.
Вищезазначені фактори не сприяють активному розвитку ринку житла та вирішенню житлової проблеми переважної частини населення. З метою подолання житлової кризи та підвищення доступності житла для переважної частини населення країни необхідним є усунення недоліків та розвиток схем фінансування будівництва і придбання готового житла, а також забезпечення умов, за яких ці схеми працюватимуть найефективніше.
Головним стримуючим чинником інвестиційного розвитку ринку житла в сучасних умовах є вкрай незначні темпи зростання економіки та, відповідно, низький рівень доходів основної маси населення.
Специфікою інвестиційно-фінансового механізму житлового будівництва посткризової економіки має стати включення приватних джерел інвестування, в тому числі заощаджень населення. Особливості ощадно інвестиційних процесів в Україні, які проявляються в доларизації і євризація заощаджень, обумовлюють необхідність активного впровадження інвестиційного механізму, дозволяючого залучити інвестиції для фінансування будівництва житла через трансформацію мобілізованих приватних заощадження в реальні інвестиції.
Раціональність такого підходу полягає в застосуванні надійних та перевірених часом механізмів, що вже показали високу результативність. Найбільш поширеним методом стимулювання розвитку сфери житлового будівництва в зарубіжних країнах є іпотечне кредитування.
Проте окремі дослідження функціонування іпотечних інститутів свідчать про безуспішність спроб країн з перехідною економікою збудувати іпотечний ринок на зразок найбільш ефективних систем [7, с. 65]. До факторів, що унеможливлюють функціонування розвинених форм масової іпотеки на початкових етапах становлення ринкової економіки відносять [7, с. 66-67]:
складність інституту іпотеки, що висуває вимоги до існування певного інституціонального та культурного середовища. Створення масового ринку житла повинно ґрунтуватись на найпростіших формах іпотечних інститутів;
відсутність довіри між економічними агентами та населеням, яке не має позитивної кредитної історії, в умовах слабкої судової системи підтримує високу вартість кредитів, а, отже, обмежує масовий попит на житло;
необхідність існування у громадян високої економічної культури накопичення, основою якої є вміння планувати бюджет;
важливість суттєвої підтримки держави в процесі становлення іпотеки.
В деякій мірі, можна вважати, що механізм іпотечного кредитування був обраний нашою державою як найбільш пріоритетний та такий, що покликаний вирішити як економічні (залучення інвестиційних ресурсів у сферу житлового будівництва), так і соціальні аспекти. Для цього в Україні була створена відповідна законодавча база. Проте ефективність даного механізму значно переоцінена. Навіть за умови державної підтримки, а саме часткової компенсації відсотків за іпотечними кредитами, в сучасних економічних умовах даний механізм фінансування будівництва доступний лише для невеликої групи населення і не є масовими. У зв’язку з цим обсяг коштів, що фактично надходять в будівельну сферу незначний. Очевидна необхідність розвитку інших інструментів по залученню інвестицій у сферу житлового будівництва.
В цьому контексті, актуальним є застосування досвіду запровадження ощадно-будівельних кас, що використовуються закордоном та успішно конкурують з класичною моделлю іпотеки. Ресурси кас формуються шляхом внесків учасників, процентів, сплачених за раніше виданими кредитами та коштів державного бюджету у вигляді премій учасникам.
Для функціонування системи будівельних заощаджень характерні дві фази. Перша - накопичення особистих коштів учасників. Після досягнення заздалегідь обумовленого обсягу коштів учасник дістає право на кредит (у момент видачі кредиту виплачуються й накопичені кошти). Друга фаза - кредитування, протягом якої учасник повертає отриманий кредит .
На мій погляд, розробка стандартних термінів та умов для учасників ощадно-будівельних кас, їх фінансова підтримка з боку держави через податкові пільги та премії учасникам, стимулюватиме інвестування, коштів, що заощаджує населення та сприятиме більш активному розвитку житлового будівництва.
Другий напрямок - забезпечення умов для створення конкурентного середовища на ринку житла та зниження бар’єрів входження компаній забудовників. Вхідні бар’єри на ринку житла можна розділити на три групи:
організаційно-економічні (висока капіталоємність будівельної продукції, значні інвестиційні ризики, необхідність одержання дозволів на виконання робіт);
технологічні (обмеження, встановлені місцевими нормами забудови, схемами територіального планування, необхідність сучасного технологічного обладнання);
адміністративні (складна процедура відводу землі під забудову, погодження проекту та отримання дозвільної документації).
Наявність високих вхідних бар’єрів на первинному ринку житла сприяє збільшенню рівня концентрації ринку та посилює ринкову владу крупних забудовників. Таким чином, конкуренція на ринку житла має стати важливою умовою його існування та розвитку, оскільки саме вона змушує учасників ринку постійно впроваджувати найбільш ефективні способи виробництва, запропонувати нові концепції та цінові пропозиції, здійснювати роботу у нових сегментах.
Третій напрямок підвищення ефективності функціонування ринку житла - державне стимулювання попиту на ринку житла і підвищення доступності житла для населення через надання субсидій на придбання житла громадянам, перед якими держава має зобов’язання щодо забезпечення житлом, реалізацію цільових міських програм, які передбачають бюджетну підтримку при придбанні житла молодих сімей, працівників бюджетної сфери та інших категорій громадян.
З метою розв’язання житлової проблеми на реалізацію Державної цільової соціально-економічна програма будівництва (придбання) доступного житла на 2010-2017 рр. (програма «Доступне житло») закладено необхідні кошти в сумі 88 499,75 млн. гривень без урахування щорічної інфляції та визначено очікувані результати, а саме: забезпечення житлом 265,8 тис. сімей шляхом будівництва 16,6 млн. кв. метрів його загальної площі. Однак за перші 3 роки її реалізації лише 2 604 сім’ї отримали державну підтримку .
Загалом починаючи з 2003 р. було укладено 17 885 угод за програмою пільгового довгострокового кредитування молодих сімей та одиноких молодих громадян на будівництво (реконструкцію) чи придбання житла [10], що на сьогодні фактично стала складовою програми «Доступне житло», обсяг державних надходжень склав 837 млн. грн., проте фактично такі обсяги забезпечення населення житлом є досить незначними.
Таким чином, держава розробляє та покращує механізми для вирішення житлових проблем населення. Так Програма доступного житла розпочата у 2010 р. є більш комплексною порівняно з програмою підтримки молодіжного житлового будівництва (кредитування). Перевагою програми доступного житла є відсутність обмежень за віком. Якщо програма пільгового кредитування молоді передбачає повернення коштів упродовж 30 років, то Програма «Доступне житло» - це надання безповоротної 30% державної субсидії, а також земельних ділянок під будівництво органами місцевого самоврядування.
Отже, в сучасних умовах обсяги виділених субсидій та надання державної підтримки не можуть масштабно вирішити житлову проблему населення. Так одночасно розвиваючи різні моделі фінансування житла державний бюджет є перевантаженим. Саме тому слід сконцентрувати на створенні житлових секторів певного типу забудови та стимулювання того типу житла, що буде виступати в якості стандарту для основної маси населення.
В цьому контексті, актуальною є підтримка будівництва доступного житла з можливістю його придбання у власність за умови перегляду початкового внеску (до 10% вартості житла), необхідно долучити до реалізації Програми «Доступне житло» Державну іпотечну установу, яка буде проводити рефінансування кредитів, оформлених в рамках програми.
Четвертим напрямком є зниження собівартості
будівництва. Уникнути зростання витрат при проектуванні і будівництві можливо
через регулювання правовідносин у сфері плати за підключення об’єктів
будівництва до інженерних мереж та повторне застосування проектної документації
об’єктів соціальної інфраструктури та майново-господарського призначення. А
також впровадження інновацій у будівництво житла, яке має важливе значення для
підвищення економічної ефективності галузі. Завдяки практичному виключенню
наукового фактора із процесу розвитку будівництва в останні роки, сьогодні ми
маємо помітне технологічне відставання будівельної галузі України від
розвинених країн світу. Слід зазначити, що без інноваційного потенціалу
будівельні підприємства не можуть бути стратегічно гнучкими, а відповідно до
цього конкурентоспроможними. Ефективне використання інноваційного потенціалу є
одним із головних факторів, що визначають стабільність будівельного
підприємств.
ВИСНОВКИ
Сучасні тенденції та вибір тих чи інших напрямків підвищення ефективності функціонування ринку житла, дозволяють спрогнозувати наступні варіанти його розвитку:
Інерційний варіант відбудеться за незначних обсягів житлового будівництва у зв’язку відсутністю активного інвестування у будівництво житла та з урахуванням існуючих і прогнозованих обмежень інфраструктури, відсутності інновацій при будівництві, наявності існуючих адміністративних бар’єрів.
Розвиток житлового кредитування придбання і будівництва житла населенням, та надання кредитів забудовникам житла, впровадження альтернативних механізмів фінансування житлового будівництва, ліквідація штучних обмежень при відводі землі та будівництві свідчитиме про прогресивний шлях розвитку, основою якого є проведення комплексних реформ на ринку житла.
В сучасних умовах всі дії органів влади, спрямовані на розвиток ринку житла України, повинні враховувати його тісний взаємозв’язок з іншими сегментами ринкової економіки (товарними ринками, ринком капіталу, ринком праці), тому що активне зростання ринку житла неможливе без ефективного функціонування останніх. Унаслідок цього державна політика стимулювання розвитку ринку житла повинна враховувати специфіку трансформаційних процесів і структурні особливості сучасного стану економіки України.
Сучасний вітчизняний ринок житла перебуває в стадії становлення, що пояснює недостатню розробленість сутності і категоріально-понятійного апарату його функціонування. Проведені дослідження дозволили визначити ринок житла як систему економічних відносин суб’єктів ринку, пов’язаних з оборотом прав власності на житло з метою задоволення житлових потреб на основі механізмів ринкового ціноутворення і державного регулювання. У зв’язку із цим, актуалізується завдання визначення ступеня державного регулювання ринку житла, форм і напрямків житлового реформування, гармонізації економічних інтересів державної влади на всіх рівнях. Ринок житла необхідно розглядати як самостійний ринок у системі ринків і пріоритетів державного регулювання для забезпечення доступності житла і соціальної рівноваги в державі.
Висловлюючи власну позицію щодо векторів розвитку ринку житлової нерухомості в Україні, можна констатувати, що за відсутності різкого погіршення кон’юнктури світової і вітчизняної економіки та виваженої макроекономічної політики української влади у 2014 році цінова динаміка на вказаному ринку буде такою:
. Середній рівень цін на житло мало відрізнятиметься від того, який сформувався у 2013 р., однак це не означає, що ціни залишатимуться зовсім незмінними.
. В окремі періоди в межах календарного року може спостерігатися як певний приріст цін, так і їх падіння, тобто такі цінові коливання не будуть тривалими.
. Ринку буде притаманна підвищена волатильність - часті різновекторні цінові коливання, коли певний приріст або зниження цін, частіше всього, буде змінюватися рухом у зворотному напрямі з тією ж амплітудою.
Основною умовою виходу ринку житлової
нерухомості із стану депресивної стабільності і, відповідно, основним напрямком
діяльності держави у цій сфері має бути встановлення більш ефективного балансу
між платоспроможним попитом та ціновою пропозицією, який би сприяв зростанню
обсягів житлового будівництва та створював сприятливі умови для вирішення
житлових проблем громадянами, які потребують поліпшення житлових умов.
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
1. Офіційний сайт Державного комітету статистики України // [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.ukrstsat.gov.ua
Офіційний сайт Державного фонду сприяння молодіжному житловому будівництву // [Електронний ресурс]: - Режим доступу: http://www.molod-kredit.gov.ua/
Заюков І.В. Перспективи розвитку житлового будівництва України:економічний та соціальний ефект. / Сучасні технології, матеріали і конструкції в будівництві. - 2008. - с. 104-110.
. Ушацький С. А., Сердюк А. В. Організаційно-економічні основи формування та розвитку ринку доступного житла: монографія. - Вінниця : ВНТУ, 2011. - 176 с.
. Зарайская О.А. Экономическая природа недвижимости: Автореф. дис. ... канд. экон. наук : 08.00.01 / О.А. Зарайская ; Московский государственный университет имени М.В. Ломоносова. - M., 2010. - 26 с.
. Державна житлова політика України: проблема соціально-економічної ефективності : аналіт. доп. / О. А. Більовський. - К. : НІСД, 2012. - 136 с.
. Лисов І. В. Структурна схема оптимальної структури житлового будівництва у державі / І.В. Лисов // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.dy.nayka.com.ua/?op=1&z=293
. Полтерович В. Строительное общество: ипотечный институт для России / В. Полтерович, О. Старков, Е. Черных // Вопросы экономики. - 2005. - №1 - С. 63-68
. Єщенко П.С., Чубук Л.П. Досвід фінансування житлового будівництва у зарубіжних країнах / П.С. Єщенко, Л.П. Чубук // Фінанси України. - 2009. - № 7. - С.30-38.
. Завгородня О. За програмою доступного житла вже збудували 114 будинків. / О. Завгородня // [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://www.unn.com.ua/uk/news/1255114-za-programoyu-dostupnogo-zhitla-vzhe-zbuduvali-114-budinkiv?_part=main&_print=1
. Єщенко П. С., Чубук Л. П. Соціальне житло і моделі забезпечення ним. / П. С. Єщенко, Л. П. Чубук // Економічна теорія. - № 2. - 2009. - с. 36-46.