) Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в мировой практике. Для финансирования ипотечных жилищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения.
До недавнего времени универсальные банки играли относительно скромную роль в ипотечном жилищном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е годы, когда универсальные банки стали основными поставщиками ипотечных кредитов населению.
) Модель жилищных контрактных сбережений. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель базируется на финансировании жилищных кредитов за счет целевых долгосрочных жилищных вкладов населения.
Ссудо-сберегательные организации или стройсберкассы привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. Различаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных кредитов; наличию специальною законодательства, регулирующего деятельность ссудо-сберегательных организаций; ограничению активных операций.
) Двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня: предоставление и обслуживание выданных ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипотечных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моделям ипотечного жилищного кредитования, а неразрывно связана с ними и базируется на них.
Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобритании и других странах, включая современную Россию.
Итак, на сегодняшний день в мировой практике используется четыре основные модели привлечения банками ресурсов для ипотечного жилищного кредитования. Каждая модель имеет свои преимущества и недостатки. В нашей стране развитие получила двухуровневая модель ипотечного жилищного кредитования.
Стратегия развития ипотечного комплекса России
Ипотечный комплекс России - взаимосвязанная группа предприятий различных отраслей экономики, функционирующих на рынках недвижимости, ипотечного кредитования, страхования, ценных бумаг, а также различных инфраструктурных организаций, действующих в рамках единой цели - обеспечения доступным по стоимости и комфортным жильем российских граждан со средними и низкими доходами. Исходя из вышеизложенного, полагаем, что в настоящее время необходимо разработать новую стратегию развития ипотечного комплекса России, которая учитывала бы все особенности постцентрализованной экономики. В связи с этим основными задачами стратегии развития ипотечного комплекса России, на наш взгляд, являются:
создание реальной возможности покупки жилья гражданами России в кредит при гарантии социальной защищенности заемщика;
создание инфраструктуры, обеспечивающей эффективное взаимодействие всех субъектов ипотечного комплекса;
создание финансовой системы деятельности ипотечного комплекса, позволяющей осуществлять его успешное функционирование в нестабильных экономических и финансовых условиях.
Стратегия развития ипотечного комплекса России должна состоять из трех основных разделов: государственное воздействие на развитие структуры ипотечного комплекса России, развитие механизмов ипотечного комплекса России, формирование условий для привлечения финансовых ресурсов в ипотечный комплекс России.
Государственное воздействие на формирование и развитие структуры ипотечного комплекса является определяющим и заключается в развитии следующих рынков, входящих в сферу действий ипотечного комплекса России:
Рынок недвижимости, который должен обладать необходимыми характеристиками для участия в ипотечном кредитовании. Развитие рынка включает следующие направления:
целенаправленные меры по развитию строительного комплекса России. Реализация мер осуществляется за счет финансирования высокоэффективных технологий, создания лизинговых компаний, привлечения иностранных инвестиций, налоговых льгот, создания эффективных механизмов финансирования строительства;
изменение налоговой политики, способствующей увеличению спроса населения на жилье;
снижение стоимости строительства жилья за счет возложения расходов на развитие и обустройство магистральных и внутриквартальных инженерных сетей, иных объектов инженерной (коммунальной) инфраструктуры на региональные и местные исполнительные органы;
преодоление дефицита земельных участков с развитой инженерно-коммунальной инфраструктурой.
. Первичный рынок ипотечных кредитов, который охватывает всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие обязательственные отношения, при которых должник (залогодатель) в качестве способа исполнения предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Развитие рынка включает следующие направления:
создание условий для обеспечения банков долгосрочными финансовыми ресурсами;
снижение процентной ставки по ипотечным кредитам до 4 - 7% годовых;
создание единой государственной банковской информационной системы ипотечного кредитования;
развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;
развитие ипотечных программ коммерческих банков и АИЖК;
развитие системы строительных сбережений;
развитие системы некоммерческих объединений и ассоциаций участников первичного рынка ипотечных кредитов.
. Вторичный рынок ипотечных кредитов, который обеспечивает передачу прав по закладным и ипотечным кредитам (продажа уже выданных ипотечных кредитов), а также реинвестирование выданных ипотечных кредитов. Развитие рынка включает следующие направления:
совершенствование денежно-кредитного регулирования, которое заключается в расширении практики долгосрочного рефинансирования кредитов банков;
развитие унифицированной системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования;
развитие инфраструктурных и сервисных организаций рынка;
унификация и стандартизация требований и процедур на этапах андеррайтинга, выдачи и обслуживания ипотечных кредитов.
. Рынок ипотечных ценных бумаг, который обеспечивает трансформацию персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные ипотечные ценные бумаги и размещение их среди долгосрочных инвесторов. Развитие рынка предполагает изменения в его деятельности, которые способствовали бы привлечению капитала в ипотечный комплекс России, за счет привлечения инвестиционных ресурсов из-за рубежа, предотвращения оттока инвестиционных ресурсов из страны, эффективной мобилизации свободных финансовых ресурсов, включая денежные средства Пенсионного фонда Российской Федерации, Фонда обязательного страхования вкладов и других государственных фондов.
. Рынок страхования, обеспечивающий страхование рисков в системе ипотечного жилищного кредитования и являющийся инвестором на рынке ипотечных ценных бумаг. Развитие рынка предусматривает два основных направления:
введение единых стандартов страхования ипотечных кредитов;
государственное страхование ипотечных кредитов.
В структуре механизмов ипотечного комплекса России также необходимо осуществить некоторые преобразования. В структуру механизмов ипотечного комплекса России входят:
. Рыночная система ипотечного жилищного кредитования, действующая на всех рынках ипотечного комплекса России, включающая в себя предоставление долгосрочных жилищных ипотечных кредитов коммерческими банками и иными кредиторами гражданам-заемщикам, учитывающая применяемые в мировой практике модели и формы взаимодействия участников первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.
Рыночная система ипотечного жилищного кредитования уже получила свое развитие в России, к ней необходимо отнести ипотечное кредитование АИЖК и ипотечное кредитование коммерческих банков. Рыночная система ипотечного кредитования включает в себя:
одноуровневую модель ипотечного кредитования, в которой участвуют заемщики и коммерческие банки;
двухуровневую модель ипотечного кредитования, действующую в России и реализуемую АИЖК;
систему строительных сбережений (основанную на накоплении заемщиками собственного капитала с последующим правом на получение ипотечного кредита с низкой процентной ставкой.Источниками ресурсов ипотечного кредитования данной модели являются вклады и платежи в погашение ипотечных кредитов, а также бюджетные средства в качестве субсидий).
Все участники рыночной системы ипотечного кредитования в той или иной мере уже сегодня действуют на рынках ипотечного комплекса России.
. Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования, используемая на рынках недвижимости, первичном рынке ипотечных кредитов и страхования, в которой государство прямым или косвенным образом оказывает содействие различным категориям граждан в приобретении жилья.
Субсидированная система ипотечного жилищного кредитования состоит из федеральных, региональных и муниципальных программ ипотечного жилищного кредитования с субсидированием приобретения жилья семьями со средними и низкими доходами и предполагает:
поддержание платежеспособного спроса населения на жилье посредством выделения бюджетных средств, предназначенных для целевой адресной поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий;
предоставление финансирования из бюджетов различных уровней муниципалитетам на строительство жилья и ипотеку;
полное или частичное государственное страхование ипотечных кредитов;
применение более гибких правил предоставления ипотечного кредита;
повышение доступности ипотечных кредитов путем установления гибких стандартов андеррайтинга;
продажа квартир по цене строительства, с введением ограничений на минимальный срок проживания для последующей продажи квартиры;
создание специальных организаций, реализующих отдельные программы жилищного финансирования граждан с низкими доходами;
развитие малоэтажного строительства, за счет предоставления в долгосрочную аренду земельных участков с коммуникациями и предоставления льготных ипотечных кредитов на строительство домов (коттеджей).
Темпы и масштабы развития субсидированной системы ипотечного жилищного кредитования должны определяться объективной экономической ситуацией в регионах, платежеспособным спросом на жилье и его предложением, а также наличием необходимых региональных нормативно-правовой базы и инфраструктуры.
Настоящая стратегия предусматривает разработку и утверждение органами местного самоуправления своих муниципальных программ поддержки населения в улучшении жилищных условий, которые предусматривают разработку плана действий органов местного самоуправления, привлечение средств местных бюджетов и внебюджетных источников для решения жилищных проблем граждан, эффективное управление бюджетными и внебюджетными средствами, направленными на финансирование программных мероприятий.
. Госкорпорация «Российский ипотечный комплекс». Цель создания госкорпорации - строительство доступного и комфортного жилья для граждан со средними и низкими доходами в регионах с использованием субсидированной системы ипотечного кредитования. Строительство жилья осуществляется как самой госкорпорацией, так и аккредитованными застройщиками, по нормативам строительства, установленным для регионов.
Финансирование деятельности осуществляется за счет денежных средств банков, страховых компаний, пенсионных фондов, входящих в состав учредителей, а также государственного финансирования, включая предоставление налоговых и таможенных льгот. Для удешевления стоимости жилья земля под строительство выделяется из федеральных земель, а также из земель субъектов и муниципалитетов без проведения аукционов, что потребует внесения соответствующих изменений в действующее законодательство.
Единая система приобретения и продажи жилья внутри госкорпорации, а также создание маневренного фонда для муниципалитетов будет способствовать развитию ипотечного комплекса России, а также миграции трудовых ресурсов между регионами. Выпускаемые Госкорпорацией облигации должны быть обеспеченны залогом недвижимости (ипотекой).
. Система строительства малоэтажного жилья, имеющая своей основной задачей развитие строительства доступного малоэтажного жилья и снижение цен на земельные участки под строительство.
Система включает следующие направления:
предоставление населению земельных участков с коммуникациями для малоэтажного строительства в рамках подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;
поддержка индивидуальных застройщиков субсидиями и ипотечными кредитами на строительство и приобретение строительных материалов;
развитие строительного комплекса малоэтажного строительства;
развитие социальной инфраструктуры в местах малоэтажной застройки;
развитие системы ипотечного кредитования в АПК России, включающей создание следующих структур: Земельный банк России, Российская земельная биржа. Российский земельный суд. Российская земельная инспекция[25].
. Система ипотечных услуг, которая действует на всех рынках ипотечного комплекса и является связующей структурой деятельности субъектов рынков. Система ипотечных услуг - совокупность различных взаимоотношений (между субъектами рынков ипотечного комплекса России в сфере продвижения услуг, ценообразования, сбыта и др.), складывающихся в процессе хозяйственной деятельности субъектов. Развитие системы ипотечных услуг включает следующие направления:
создание единых информационных баз и стандартов услуг: риелторов, ипотечных брокеров, банков, строительных, коммунальных, страховых, брокерских и др.;
государственная поддержка, нормативное и налоговое регулирование деятельности субъектов системы ипотечных услуг;
создание структуры, координирующей функционирование системы ипотечных услуг;
развитие малого бизнеса в системе услуг ипотечного комплекса.
Определяющим для развития ипотечного комплекса России является решение задачи привлечения достаточного объема долгосрочных ресурсов, что определяет важность отработки надежных механизмов финансирования кредиторов и обеспечения гарантий надежности инвесторам, направляющим свои капиталы на рынки ипотечного комплекса. Привлечение долгосрочных ресурсов для ипотечного комплекса могло бы, на наш взгляд, осуществляться из следующих источников:
рефинансирование кредиторов через операторов вторичного рынка ипотечных кредитов;
выпуск кредиторами эмиссионных ипотечных ценных бумаг и их реализация на финансовом рынке;