как важнейшего природного ресурса, необходимого для развития всех отраслей народного хозяйства;
как пространственного базиса под городскую застройку;
как кладовой месторождений;
как объекта налогообложения.
Проблемы, с которыми приходится сталкиваться оценщикам, риэлторам и аналитикам рынка недвижимости при оценке стоимости земельных участков, могут возникнуть при различных ситуациях. Например: когда земля ожидает своего эффективного собственника; арендатор ищет определенный земельный участок; инвестор хочет создать необходимое ему сочетание земли и строений; когда покупатель подбирает землю, обладающую значительным потенциалом увеличения стоимости.
Задачей настоящих контрольных заданий является краткое раскрытие содержания важных вопросов, предлагаемых к рассмотрению по главам, а также выполнение контрольных и тестовых заданий. В прил.1 предлагаются задачи по оценке стоимости земельного участка, а в прил.2 вопросы для экзамена по дисциплине.
Варианты вопросов и контрольных заданий выдаются преподавателем.
1. Цели и принципы оценки стоимости земельных участков
Цели изучения:
1.Изучение теоретических аспектов оценки земельных участков, в частности, их целей и принципов.
2.Изучение экономических принципов оценки земли, их
классификаций, преимуществ и недостатков использования
различных принципов оценки земли.
3.Подробное изучение рыночной стоимости земельного участка; умение поэтапно проводить оценку земельных
участков.
Таким образом, при изучении данной главы следует обратить внимание на следующие важные моменты:
земля как основа рынка недвижимости;
движимое и недвижимое имущество;
цели экономической оценки земельного участка;
экономические принципы оценки земли;
6
основные понятия рыночной стоимости недвижимости;
процедура оценки рыночной стоимости земельного участка;
цели расчета инвестиционной стоимости при оценке недвижимости;
традиционные методы расчета инвестиционной стоимости;
залоговая стоимость и этапы ее определения;
страховая стоимость и принцип определения страхового возмещения (выплаты);
размер страховой выплаты при наступлении страхового случая;
стоимость ипотечного кредитования;
источники денежных поступлений;
кадастровая оценка земли;
факторы эффективного использования земельного участка.
Тестовые задания
1.Какой из следующих элементов может рассматриваться как внутреннее улучшение дачного земельного участка:
1) фруктовые деревья на участке;
2) подъездная дорога к участку;
3) линия электропередачи;
4) насосная станция;
5) верно все перечисленное?
2.С какой целью может проводиться оценка земельных участков:
1) определение страховой стоимости застроенных земельных участков;
2) определение налогооблагаемой базы;
3) вовлечение земельных участков в активный оборот;
4) определение залоговой стоимости земельного участка при ипотечном кредитовании;
5) верно все перечисленное?
3.Что учитывается при определении наиболее эффективного
использования земельного участка:
1)физические возможности для предполагаемого использования;
2)правовая обоснованность предполагаемого использования;
3)финансовая осуществимость предполагаемого использования;
7
4)предполагаемое использование приводит к наивысшей стоимости земельного участка;
5)верно все перечисленное?
4.Как называется экономический принцип, согласно которому максимальный доход от земельного участка можно получить при соблюдении оптимальных величин его составных элементов:
1) принцип сбалансированности;
2) принцип вклада;
3) принцип остаточной продуктивности;
4) принцип замещения;
5) принцип разделения?
5.Как называется экономический принцип, согласно которому максимальная стоимость земельного участка определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой участок с эквивалентной полезностью:
1) принцип замещения;
2) принцип соответствия;
3) принцип ожидания;
4) принцип остаточной производительности;
5) принцип изменения внешней среды?
6.Что из перечисленного не соответствует определению инвестиционной стоимости:
1) стоимость в пользовании;
2) стоимость для конкретного инвестора;
3) стоимость в обмене;
4)стоимость, рассчитанная на основе дисконтирования ожидаемых
доходов;
5)все ответы соответствуют определению инвестиционной
стоимости?
7. Согласно принципу остаточной продуктивности, остаток дохода от хозяйственной деятельности выплачивается владельцу:
1)земли;
2)рабочей силы;
3)машин, оборудования, здания;
4)предпринимательских способностей;
5)готовой продукции.
8
8.По какому принципу действует инвестор, если он приобретает объект недвижимости исходя из предположения увеличения его доходности:
1) принципу вклада;
2) принципу замещения;
3) принципу конкуренции;
4) принципу полезности;
5) принципу ожидания?
9.Какой вид стоимости базируется на принципе замещения или воспроизводства объектов недвижимости, подверженных риску уничтожения:
1) ликвидационная стоимость;
2) инвестиционная стоимость;
3) налогооблагаемая стоимость;
4) страховая стоимость;
5) рыночная стоимость?
10.Что из нижеперечисленного не соответствует определению рыночной стоимости:
1) стоимость, рассчитанная с учетом продажи в кредит; 2) наиболее вероятная цена сделки; 3) покупатель и продавец имеют типичную мотивацию;
4) стоимость, рассчитанная на конкретную дату;
5) объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты?
11.Какой вид стоимости может превышать рыночную стоимость земельного участка:
1) инвестиционная стоимость;
2) стоимость для целей налогообложения;
3) залоговая стоимость;
4) ликвидационная стоимость;
5) верно все перечисленное?
12.Что из перечисленного не оказывает существенного воздействия на оценочную стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения:
1) цена продажи сельскохозяйственной продукции;
2) местоположение;
3) плодородие почвы;
4) технологические свойства почвы;
9
5) все перечисленные факторы существенно влияют на оценочную стоимость?
13. К какому виду стоимости относится залоговая стоимость земельного участка (стоимость при ипотечном кредитовании):
1)специальной стоимости;
2)инвестиционной стоимости;
3)налогооблагаемой стоимости;
4)страховой стоимости;
5)верно все перечисленное?
2.Правовое регулирование земельного рынка в РФ
Цели изучения:
1.Получение представления об особенностях земельного рынка и группах субъектов рынка земли.
2.Влияние спроса и предложения на земельные участки; ознакомление с целями и направлениями анализа земельного рынка.
3.Ознакомление с анализом принятого нормативного земельного законодательства и его применением.
4.Ознакомление с составом земельного фонда РФ и федеральной собственности; рассмотрение прав на
земельные участки и их ограничение.
Таким образом, при изучении данной главы следует обратить внимание на следующие важные моменты:
рынок земли и субъекты рынка земли;
влияние спроса и предложения на земельные участки;
основные цели и направления анализа земельного рынка;
задачи исследования земельного рынка;
нормативно-правовые акты, содержащие нормы земельного права, а также правовой режим земельного участка;
целевое назначение земель;
земельный фонд РФ и распределение земель РФ по категориям;
государственная собственность, право собственности граждан и юридических лиц;
10