Материал: GP_ch2_ekzamen-1

22. Договор найма жилого помещения: понятие, юридическая природа, виды, содержание.

По договору найма жилого помещения (671 ГК) одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Виды договора найма жилого помещения:

• договор социального найма жилого помещения

• Договор найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

• Договор найма специального жилого помещения

• договор коммерческого найма жилого помещения.

Объект договора – жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Наниматель – только физическое лицо.

Природа: консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающим.

Форма - письменная. У всех видов, кроме коммерческого найма типовая форма

Регистрация обременения у договора коммерческого найма и д. найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Цель заключения – для проживания граждан. ЮЛ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного. ЮЛ может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Наниматель обязан – не нарушать права соседей, беречь имущество. Капитальный ремонт – Наймодатель – текущий – наниматель.

Наниматель вправе – вселять иных лиц + временных жильцов.

23. Договор коммерческого найма жилого помещения.

По договору коммерческого найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем в течение предусмотренного д. срока (п. 1 ст. 671 ГК).

Характеристика: консенсуальный, возмездный, двусторонне обязывающий.

Форма — письменная (ст. 674 ГК), но не типовая

Отличие коммерческого найма от социального найма:

— коммерческий наём представляет собой обычный гражданско-правовой договор, заключаемый по соглашению сторон, которым и определяются его существенные условия;

— д. социального найма оформляет бесплатное распределение между нуждающимися гражданами дефицитного жилья, находящегося в публичной собств.

— коммерческий найм регулируется не жилищным, а гражданским законодательством.

Существенные условия договора:

• предмет (жилое помещение, предоставляемое по договору найма)

• плата за жилое помещение,

• перечень граждан, постоянно проживающих в жилом помещении вместе с нанимателе

Предмет – жилое помещение.

Срок договора — определенный и неопределенный. Но не более пяти лет.

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон

Обязанности наймодателя:

• передать нанимателю свободное жил. пом. в состоянии, пригодном для проживания.

• осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

• Производить капитальный ремонт

• Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора предложить нанимателю заключить д. на тех же или иных условиях либо предупредить об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Обязанности нанимателя:

• использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

• Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

• своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

• осуществлять текущий ремонт.

• вносить плату в срок

Права нанимателя:

• Пользоваться помещением ( для проживания) и общим имуществом.

• С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих вселять других граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем.

• разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам- не больше чем на 6 месяцев.

• По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель преимущественное право на заключение договора на новый срок.

• заключить поднаем с согласия наймодателя.

Права наймодателя:

• Требовать внесения платы

• Оплату коммунальных услуг

• Расторгать договор в одностороннем порядке в случаях:

1) невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз

2) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора.

Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. Если не вняли предупреждению – расторжение.

Договор может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, в случае аварийного состояния;

24. Договор социального найма жилого помещения.

По договору социального найма жилого помещения собственник жилого помещения гос или мун жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК)

Природа: консенсуальный, возмездным или безвозмездным, двусторонний, публичным.

Предмет - жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Срок: бессрочный

Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора

Форма: в типовой письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения. Регистрация обременения прав – не требуется.

Наниматель по этому договору может быть тот кто является: 1) малоимущее лицо. 2) признанный нуждающимися в жилых помещениях. 3) Имеет права на заключение договора в связи с очередностью.4) Соответствует иным критериям из ЖК.

Жилое помещение предоставляется в порядке очередности. Вне очереди – проживающие в непригодном и в не подлежащем починке жилице, страдающие хроническими заболеваниями, ветераны и участники боевых действий и др.

Права наймодателя: требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Наймодатель обязан:

1) передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых ЖКУ надлежащего качества.

Наниматель имеет право в установленном порядке:

1) сдавать жилое помещение в поднаем;

2) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

3) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

4) с согласия в письменной форме членов своей семьи вселить в занимаемое им ЖП своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов, и наймодателя - других граждан.

5)Наниматель и проживающие совместно с ним члены семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих. Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд.

Наниматель обязан:

1) использовать ЖП по назначению и в пределах, которые установлены ЖК;

2) обеспечивать сохранность жилого помещения;

3) поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

4) проводить текущий ремонт жилого помещения;

5) своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

6) информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Ответственность нанимателя:

Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.

Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателяили других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

25. Договор безвозмездного пользования (ссуды).

По договору безвозмездного пользования ссудодатель обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование ссудополучателю, а тот обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 689 ГК).

Регулирование: глава 36 ГК, ФЗ “О библиотечном деле”

Характер: консенсуальный/реальный, безвозмездный, взаимный

Консенсуальные договоры ссуды являются двусторонними, однако они лишены признака взаимности. Обязанности ссудодателя передать вещь в ссуду не корреспондирует право ссудополучателя требовать такую передачу. В силу безвозмездного характера договора ссуды при неисполнении ссудодателем обязательства по предоставлению вещи в безвозмездное пользование ссудополучатель не обладает правом требования передачи вещи в натуре, как это происходит при реализации арендных обязательств, а может лишь потребовать от ссудодателя расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба (ст. 692 ГК).

Форма:

— общие положения ст 158-164

— ЕСЛИ срок больше года ИЛИ одна из сторон ЮЛ, ТО письменная форма (но несоблюдение НЕ влечет недействительности)

— гос регистрация права аренды и самой сделки если объект — недвижимость

— Д. предусматривающий переход в последующем права собств. на это имущество к арендатору (ст. 624), заключается в форме, предусмотренной для дкп такого имущества.

Ссудодатель — собственник либо уполномоченное им или законом лицо. Коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля. (690 ГК)

Обязанности ссудодателя:

— предоставить вещь в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению, со всеми её принадлежностями (691 ГК).

Ответственность - ссудополучатель вправе по выбору потребовать безвозмездного устранения недостатков/передачи принадлежностей или возмещения своих расходов на устранение недостатков либо досрочного расторжения д. и возмещения понесенного им реального ущерба.

!Ссудодатель не отвечает за недостатки вещи, которые были им оговорены при заключении д., либо были заранее известны ссудополучателю, либо должны были быть обнаружены во время осмотра вещи или проверки ее исправности.

Обязанности ссудополучателя:

— поддерживать вещь в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, и нести все расходы на ее содержание (695 ГК)

— использовать вещь в соответствии с договором

Ответственность: нести риск риск случайной гибели или повреждения (696 ГК), в т.ч. если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить ее гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.

Права третьих лиц (694 ГК): передача вещи в безвозмездное пользование не является основанием для изменения или прекращения прав третьих лиц на эту вещь. При заключении д. ссудодатель обязан предупредить ссудополучателя о всех правах третьих лиц на эту вещь (сервитуте, праве залога и т.п.). Иначе ссудополучатель вправе требовать расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.

Деликтная ответственность (697 ГК): ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования вещи, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности ссудополучателя или лица, у которого эта вещь оказалась с согласия ссудодателя.

Отказ от договора (699 ГК): Стороны вправе во всякое время отказаться от д., заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц. Ссудополучатель вправе во всякое время отказаться от д., заключенного с указанием срока, известив ссудодателя за месяц.

Изменение сторон (700 ГК): Ссудодатель вправе произвести отчуждение вещи или передать ее в возмездное пользование третьему лицу с переводом на него прав по ранее заключенному договору. В случае смерти гражданина-ссудодателя либо реорганизации ЮЛ права и обязанности ссудодателя по договору переходят к правопреемнику. В случае реорганизации ЮЛ-ссудополучателя его права и обязанности по договору переходят к ЮЛ, являющемуся его правопреемником, если иное не предусмотрено договором.

Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми признано судом невозможным.