* анализ отчетности КБ, регулярно представляемой в Банк России в установленном порядке;
* проверка отдельных направлений деятельности или кредитной организации в целом представителем Банка России - ревизия на месте;
* проведение внешнего аудита аудиторской фирмой. Сведения о фирме и ее аудиторское заключение представляются в Банк России.
Для осуществления своих функций в области банковского надзора и регулирования Банк России:
· проводит проверки кредитных организаций и их филиалов;
· направляет им обязательные для исполнения предписания об устранении выявленных в их деятельности нарушений;
· применяет санкции по отношению к нарушителям.
Проверки могут осуществляться уполномоченными представителями (служащими) Банка России в порядке, установленном Советом директоров, или по поручению Совета директоров аудиторскими организациями. Банк России не праве проводить более одной проверки кредитной организации за один и тот же отчетный период деятельности кредитной организации. При этом проверкой могут быть охвачены только 5 лет деятельности кредитной организации, предшествующие году проведения проверки.
Кроме того, все кредитные организации обязаны осуществлять внутренний аудит и контроль своими силами и публиковать заверенные аудиторской фирмой Балансы и Отчет о прибылях и убытках.
При этом отчетность кредитных организаций подлежит ежегодной проверке аудиторской организацией, имеющей в соответствии с законодательством РФ лицензию на осуществление аудиторских проверок.
После проведения аудиторской проверки аудиторская организация составляет заключение о результатах проверки, содержащее сведения о достоверности финансовой отчетности кредитной организации, выполнении его обязательных нормативов, установленных Банком России, качестве управления кредитной организации, состоянии внутреннего контроля и другие положения, определяемые федеральными законами и уставом кредитной организации.
Аудиторское заключение направляется в Банк России в течение трех месяцев со дня представления в Банк России годовых отчетов кредитной организации (ФЗ «О ЦБ РФ (Банке России)», ФЗ «О банках и банковской деятельности»).
Если в результате надзорной деятельности Банк России выявил нарушение коммерческим банком банковского законодательства или отдельных нормативов, он имеет право:
* взыскать штраф;
* назначить временную администрацию для управления проблемным банком;
* отозвать лицензию на право осуществления банковской деятельности.
Основные тенденции развития банковского регулирования и надзора в России:
* постепенный переход на международные стандарты регулирования и надзора;
* введение системы «раннего оповещения» и «быстрого реагирования» на появление проблемных кредитных организаций;
* переход на международные стандарты бухгалтерского учета и отчетности;
* укрепление банковского менеджмента;
* совершенствование методов банковского регулирования и надзора.
* ограничение деятельности финансово-несостоятельных КО.
Совершенствование регулирования и надзора Банк России определяет в соответствии с «Базовыми принципами эффективного надзора за банковской деятельностью», сформированными Базельским комитетом.
24. Ипотечные кредиты банка: сущность, виды и процедуры
Ипотека (от греч. hypotheke - залог, заклад) - это залог недвижимости (земли, основных фондов, зданий, жилья) с целью получения ссуды. В случае невозврата ссуды собственником имущества становится кредитор. Таким образом, ипотека - это особая форма обеспечения кредита.
Ипотека в России имеет долгую и сложную историю. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости появились во 2-ой половине XVIII столетия. В начале XX в. Россия имела широкую сеть ипотечных банков и развитый рынок закладных. Опыт российских банков получил признание за рубежом. После 1917 г. с ликвидацией института частной собственности исчезло ипотечное кредитование.
В настоящее время банки пытаются возродить ипотеку, используя дореволюционный и современный зарубежный опыт.
Особенности ипотечного кредитования:
* ипотекой признается залог имущества, непосредственно связанного с землей, либо это земельный участок - при наличии в стране собственности на землю, либо какие-то объекты недвижимости (здания, сооружения, жилые дома);
* долгосрочный характер ипотечного кредита (20 - 30 лет);
* заложенное имущество на период действия ипотеки остается, как правило, у должника
заложено может быть только то имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения;
* законодательной базой ипотечного кредитования является залоговое право, на основе которого оформляется договор ипотеки и осуществляется распродажа перешедшего к кредитору имущества;
* развитие ипотечного кредитования предполагает наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки;
* ипотечное кредитование осуществляют, как правило, специализированные ипотечные банки.
Порядок и условия ипотечного кредитования в РФ регулируются ГК РФ и ФЗ N102-ФЗ «Об ипотеке». В данном законе определены:
· основания возникновения ипотеки и ее регулирование, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой;
· основные требования к содержанию договора об ипотеке и закладной;
· обозначен момент возникновения залога недвижимости;
· описана процедура государственной регистрации ипотеки;
· определены права и обязанности залогодателя при использовании имущества, заложенного по договору об ипотеке;
· обеспеченность сохранности имущества, заложенного по договору об ипотеке;
· заложены основы развития вторичного рынка ипотечных кредитов.
В соответствии с ФЗ «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и / или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:
1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Условия предоставления в РФ ипотечных кредитов довольно разнообразны, что объясняется как особенностями ипотечного рынка, так и стремлением банка приспособить свои продукты к потребностям разных групп клиентов.
Классификация ипотечных кредитов:
По объектам недвижимости:
· объекты недвижимостипервичного рынка;
· объекты недвижимости вторичного рынка.
По валюте предоставления:
· ипотечные жилищные кредиты в рублях;
· ипотечные жилищные кредиты в иностранной валюте, погашение которого осуществляется следующим образом: заемщик обеспечивает первоначальный взнос и ежемесячные платежи в рублях по курсу Банка России на день оплаты.
По размеру первоначального взноса:
· на первичном рынке величина первоначального взноса составляет от 10-30%;
· на вторичном рынке - от 15-30%.
По видам процентных ставок:
· дифференцированные процентные ставки на первичном рынке, определяя ее на одном уровне на стадии строительства объекта недвижимости и на другом уровне при оформлении прав собственности на данный объект;
· единые процентные ставки на весь период кредитования на вторичном рынке, которые могут быть фиксированными или плавающими, привязанными к определенной базовой ставке.
По срокам кредитования:
· от 5 до 15 лет на первичном рынке;
· от 5 до 15-20 лет на вторичном рынке.
По размеру кредита:
· минимальная величина от 15000 - 20000 руб.;
· минимальная величина от 5000-10000 долларов.
По целям кредитования:
· на приобретения готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретения дома для сезонного проживания, дачи, садовых домой с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;
· строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, инженерное обустройство земельного участка;
· строительство и приобретение готового жилья.
По способу амортизации долга:
· постоянный ипотечный кредит - согласно графику погашения в течение всего периода договора заемщик вносит равные платежи в погашение долга и в счет уплаты процентов;
· кредит с переменными выплатами - график платежей предусматривает снижающиеся или повышающиеся с течением времени ежемесячными платежами;
· кредит с единовременным погашением - используется при особых схемах кредитования.
Процедура получения ипотечного жилищного кредита состоит из нескольких этапов:
1. При первом обращении в банк заемщик заполняет краткую анкету, работник кредитного отдела банка проводит с ним интервью, в ходе которого обсуждаются основные условия предоставления ипотечного кредита и список необходимых документов для его получения.
2. Заемщик собирает необходимый пакет документов и передает их банку для проведения анализа кредито- и платежеспособности. Пакет документов включает в себя:
· заявление - анкету заемщика;
· заявление поручителя;
· документы, подтверждающие величину доходов и размер удержаний заемщика и поручителей за последние 6 месяцев.
3. Банк проводит предварительный расчет суммы необходимого кредита, анализирует кредитоспособность заемщика и информирует его о размере кредита, который может быть предоставлен.
4. Кредитный комитет рассматривает пакет документов о предоставлении жилищного ипотечного кредита и принимает решение о кредитовании.
5. Заемщика информирует о принятом банком решении и вручают уведомление, в котором указаны основные параметры кредита, срок действия данного решения, обеспечения кредита.
6. Заемщик заключает со страховой компанией, с которой сотрудничает банк, договор страхования жизни и здоровья, а также приобретаемого жилья.
7. Банк открывает заемщику ссудный счет для оплаты заемщиком комиссии банку за расчетно-кассовое обслуживание.
8. Банк заключает с заемщиком кредитный договор, а в случае, если в сделке участвуют поручители, с ними подписываются договоры поручительства.
9. Производится государственная регистрация договора приобретения квартиры за счет кредитных средств либо договора купли-продажи и ипотеки квартиры.
При этом обязательным требованием банка к заемщику для получения кредита является наличие собственных средств в размере обычно не менее 30% стоимости квартиры.