Автореферат: Эффективность управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях на основе данных государственного кадастра недвижимости (на примере Владимирской области)

Так, оценку единых объектов недвижимости коммерческого и промышленного назначения (Вк), автор предлагает проводить по формуле:

Вк = К1 * (К2 * К3 * К4 * К5 * К6 * А1 * В1 + К7 * В2 * А2),

где: К1 - коэффициент влияния местоположения объекта оценки; К2 - коэффициент влияния износа объекта оценки; К3 - коэффициент влияния вида использования объекта оценки; К4 - коэффициент влияния материала стен объекта оценки; К5 - коэффициент влияния типа и размера объекта оценки; К6 - коэффициент влияния качества постройки объекта оценки; А1 - общая площадь объекта оценки; В1 - базовая стоимость 1 кв.м объекта оценки; К7 - коэффициент влияния вида использования земельного участка; А2 - площадь земельного участка; В2 - базовая стоимость 1 кв.м площади земельного участка.

К числу учитываемых факторов при рыночной оценке памятников истории и культуры необходимо отнести следующие: местоположение, условия проживания населения, наличие объектов историко-культурного наследия, природно-рекреационные и инженерно-геологические условия.

Расчет рыночной стоимости объекта (С) производится по формуле:

С = СС Ч Кз Ч Км Ч Квс Ч Кнж Ч (1 + Кис /100) Ч Киз,

где: Кз - коэффициент территориальной зоны; Км - коэффициент материала строительства; Квс - коэффициент времени сооружения здания памятника; Кнж - коэффициент качества нежилого помещения; Кис - коэффициент историчности; Киз - коэффициент износа здания.

Имеется следующий ряд особенностей объектов земельно-имущественного комплекса, которые необходимо учитывать при расчете их стоимости:

1. Физическая полная или частичная непригодность земельного участка для деятельности объекта (например: заболоченность, загрязненность участка не по вине собственника или арендатора, наличие оврагов и др.).

Величина поправки на непригодность (Пнп) при оценке стоимости земельного участка (Суч), определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом: а) определяется площадь участка (Ауч) и площадь полностью или частично непригодной части участка (Анп); б) устанавливается процент непригодности части участка: Кн=Анп/Ауч*100%; в) определяется эффективно-используемая площадь участка: Аэ=Ауч - (Анп * Кн) / 100; г) вычисляется поправка к стоимости земельного участка: Пнп=Аэ/Ауч; д) определяется стоимость земельного участка: Суч.=Суч. кад. * Пнп.

2. Обременение сервитутами со стороны собственника другого объекта недвижимости.

Величина поправки на обременение сервитутом (Пс) к оценке стоимости объекта недвижимости, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом: а) определяется площадь участка (Ауч) или здания (Азд) и площадь, выделенная в ограниченное использование согласно сервитуту (Асв); б) вычисляется степень ограниченного пользования: Кс=Асв/Ауч, при высокой степени пользования величина Кс составляет 50-70%, при низкой - 10-30%; в) устанавливается эффективно используемая площадь участка: Аэ=Ауч-(Асв*Кс)/100; г) определяется поправка к стоимости земельного участка: Пс=Аэ/Ауч; д) определяется стоимость земельного участка: Суч=Суч.кад.*Пс, где Суч.кад. - кадастровая стоимость земельного участка.

3. Недостаточная оснащенность земельного участка, выделенного под индивидуальную жилую застройку, инженерными сооружениями с учетом наличия коммуникаций на сопредельных земельных участках.

Величина поправки на недостающие инженерные коммуникации (Пк) к оценке стоимости земельного участка, определенной по модели массовой оценки, вычисляется следующим образом: а) определяется площадь участка (Ауч); б) определяется стоимость прокладки всех недостающих коммуникаций в расчете на 1кв.м площади участка (Скв.м.); в) устанавливается коэффициент учета одновременной прокладки двух и более коммуникаций (Кодн=0,7-0,8); г) вводится поправка к стоимости земельного участка:

Пк=Кодн.*Ауч.*Скв.м.;

д) определяется стоимость участка:

Суч.=Суч.кад.* Пк.

Управление земельными ресурсами может иметь экономический, социальный, экологический и другие виды эффективности и эффекта. Более объективные результаты даст определение суммарного эффекта. Основным результативным показателем суммарного эффекта от проведения земельно-кадастровых и землеустроительных действий является размер земельных платежей. Причем можно использовать как величину общих поступлений земельных платежей, так и отдельно размеры поступлений от земельного налога или арендной платы за земельные участки.

Для расчета эффективности управления земельными ресурсами автором были проанализированы данные о поступлении земельных платежей во Владимирской области и ее муниципальных образованиях с учетом плотности населения и среднего размера земельного участка (рис.1, табл.1).

Рис 1. Взаимосвязь поступления платежей за землю и плотности населения в административных районах Владимирской области

Таблица 1

Средние размеры земельного участка и удельного веса земельного налога в общей величине поступления платежей за землю в муниципальных образованиях Владимирской области

Во многом эффективность формирования земельных платежей зависит от объемов финансирования землеустроительных и земельно-кадастровых работ. В табл.2 представлена динамика выполнения земельно-кадастровых работ во Владимирской области по видам и источникам финансирования за 2002-2007гг.

По результатам корреляционно-регрессионного анализа было составлено следующее уравнение зависимости поступления земельных платежей (П) от объемов финансирования земельно-кадастровых и землеустроительных работ (Ф): П = 10,489 + 0,047•Ф, R=0,814, R2=0,663.

Таблица 2

Объем земельно-кадастровых работ во Владимирской области по видам и источникам финансирования за 2002 - 2007 годы

Для проведения анализа эффективности системы УЗР автором был выявлен ряд значимых факторов, влияющих на величину земельных платежей. С помощью статистического пакета Statistica было составлено уравнения множественной корреляционной зависимости поступления платежей за землю от других факторов, которое имеет следующий вид:

,

где: П - размер платежей за землю, руб./га; Х1 - плотность населения, чел./1000 га; Х2 -число проверок; Х3 - число нарушений земельного законодательства; Х4 - удельный вес устранения нарушения земельного законодательства, %; Х5 - удельный вес земель, на которых проведен земельный контроль; Х6 - удельный вес земель населенных пунктов, %; Х7 - удельный вес земель в федеральной собственности, %; Х8 - удельный вес земель в частной собственности, %; Х9 - удельный вес заявок на учет и изменение земельного участка в общем числе обращений в ФГУ «Земельная кадастровая палата», %; R - коэффициент множественной корреляции; R2 - коэффициент детерминации; F - критерий Фишера.

В табл. 3 представлены результаты анализа эффективности системы управления земельными ресурсами в муниципальных образованиях Владимирской области. Расчетные значения земельных платежей определены по уравнению множественной корреляционной зависимости.

Таблица 3

Анализ эффективности управления земельными ресурсами
в административных районах Владимирской области

В результате кластерного анализа административные районы Владимирской области по эффективности УЗР разделены на три кластера. В первый кластер были включены следующие административные районы: Александровский, Вязниковский, Камешковский, Киржачский, Кольчугинский, Петушинский, Собинский, Суздальский, а во второй - Гороховецкий, Гусь-Хрустальный, Ковровский, Меленковский, Муромский, Селивановский, Судогодский, Юрьев-Польский. В третий - города Владимир, Муром, Ковров, Гусь-Хрустальный, Радужный (табл.4).

Таблица 4

Характеристика кластеров

В работе определено, что для постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами историко-культурного назначения (при формировании земельных участков на основе цифровой карты) и регистрации прав на них во Владимирской области необходимо затратить 72009 руб. (табл.5). В структуре этих затрат на формирование земельных участков приходится 67% от общей суммы, на государственный кадастровый учет - 8%, на государственную регистрацию прав - 25%.