Автореферат: Эффективность управления земельно-имущественным комплексом в муниципальных образованиях на основе данных государственного кадастра недвижимости (на примере Владимирской области)

Эффективность предлагаемой в работе методики постановки на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами историко-культурного наследия в г.Владимире и регистрации прав на них составит 599,5 тыс.руб. Окупаемость затрат составит 2,5 года.

Таблица 5

Затраты на государственный кадастровый учет земельных участков под объектами историко-культурного назначения г.Владимира

Кроме сроков окупаемости затрат на постановку объектов земельно-имущественного комплекса муниципальных образований на государственный кадастровый учет важно установить эффективность самого кадастрового учета как вида деятельности.

В работе были определены затраты в 2007 году времени в ФГУ ЗКП по Владимирской области при постановке на учет земельных участков и выдаче сведений ГЗК по формуле:

?Т = tГКУ * КГКУ + tпредост.* Кпредост. , (1)

где: ?Т - общее нормативное время на проведение ГКУ (предоставление сведений); tГКУ - норма затрат времени на проведение ГКУ одного земельного участка; КГКУ - количество заявок о постановке на ГКУ; tпредост - норма затрат времени на предоставление сведений; Кпредост. - количество заявок о предоставлении сведений. ?Т = (77*32044)+(30*63020)=4357988 мин = 378,3 чел/мес.

Эффективность использования рабочего времени определена по формуле:

Эраб.врем.= (?Т/Фраб.врем)*100%, Фраб.врем.= n * 11 мес. (2)

где: Эраб.врем. - эффективность использования рабочего времени; ?Т - общее нормативное время на проведение государственного кадастрового учета земельных участков (предоставление сведений); Фраб.врем. - фонд рабочего времени; n- численность сотрудников; 11 мес. - количество рабочих месяцев в году.

Эффективность использования рабочего времени в ФГУ ЗКП в 2006 году составила 85,5%, что является нормальной нагрузкой на сотрудников (так как 15% времени - это время перерывов в работе, подготовительно-заключительные действия, обслуживание рабочего места и др.).

Увеличение эффективности использования рабочего времени в 2007 году до 118,6% свидетельствует о сверхнормативном увеличении нагрузки работников ФГУ «ЗКП», в связи с чем возникает необходимость расширения штата сотрудников ФГУ «ЗКП».

Составленный прогноз динамики постановки (с учетом данных за 2002-2007 гг.) на государственный кадастровый учет земельных участков и предоставления сведений ГКН во Владимирской области к 2010 г. позволил получить соответствующие зависимости (рис.2).

Рис. 2. Прогноз поступления заявок на государственный кадастровый учет земельных участков и предоставление сведений ГЗК во Владимирской области к 2010 г.

Исходя из полученных зависимостей, штатная численность работников ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Владимирской области должна быть увеличена до 50 человек, то есть примерно в 2 раза.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Земли муниципальных образований как объект управления обладают следующими характеристиками: потенциальный рост цены; неравномерность по величине и во времени денежных потоков; наличие различных рисков; стратифицированность рынков недвижимости и др.

В результате этого территория муниципального образовании должна рассматриваться как взаимосвязанное, взаимообуславливающее ресурсное многофакторное ограниченное пространство.

2. Информационной основой для создания государственного кадастра недвижимости (ГКН) на уровне муниципальных образований являются сведения государственного земельного кадастра, которые можно подразделить на 3 группы:

- полученные в результате инвентаризации сведений о ранее учтенных земельных участках на основе данных архивов местных органов самоуправления;

- полученные по итогам постановки вновь сформированных земельных участков на государственный кадастровый учет;

- полученные в результате проведения сделок с объектами недвижимости (купля-продажа, залог, наследование и т.д.)

Кроме того, источниками информации для государственного кадастра недвижимости на уровне муниципальных образований являются:

- архивы БТИ и органов архитектуры и градостроительства о существующих зданиях, строениях и сооружениях;

- заявления заинтересованных лиц при постановке вновь сформированных объектов земельно-имущественного комплекса на государственный кадастровый учет;

- информация органов государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

3. Создание единого государственного кадастра недвижимости государственного кадастра недвижимости позволит на уровне муниципальных образований:

- обеспечить переход к международному пониманию термина «недвижимое имущество», охватывающее земельный участок и все его улучшения;

- преодолеть несоответствие между системами государственных кадастров (земельный, градостроительный, водный, лесной и т.д.), государственного технического учета объектов капитального строительства и других ведомственных кадастров и реестров;

- обеспечить соответствие ГКН потребностям развивающегося рынка земельных участков и иных объектов недвижимости;

- реализовать принцип «одного окна», позволяющий уменьшить затраты граждан и хозяйствующих субъектов, гарантировать защиту их зарегистрированных прав на объекты земельно-имущественного комплекса;

- ускорить процессы инвестирования в недвижимость;

- развить ипотеку и др.

4. Система управления земельно-имущественными комплексами муниципальных образований Владимирской области характеризуются следующими показателями:

- наличие больших площадей неиспользуемых, нерационально используемых и не вовлеченных в хозяйственный оборот всех категорий земель (например, 300 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения являются неиспользованными);

- сравнительно невысокая плотность населения (при этом наличие земельных ресурсов практически повсеместно превышает потребности коренного населения);

- наличие определенного профессионального и культурного уровня населения, позволяющего обеспечить трудовыми ресурсами как промышленность, так и сферу обслуживания;

- наличие земельных ресурсов, подлежащих отнесению к областной собственности (около 290 тыс. га или около 10% территории области), в т.ч. - свыше 250 тыс. га - земли сельскохозяйственного назначения (фонд перераспределения);

- не завершено формирование организационной системы управления земельно-имущественными комплексами, осуществляющей планомерное и достаточно эффективное управление областной собственностью;

- сложившаяся система управления земельно-имущественными комплексами, муниципальных образований не способствует их эффективному вовлечению в хозяйственный оборот, не отработаны процедуры перспективного планирования использования и распоряжения земельно-имущественным потенциалом территорий;

- органы, осуществляющие управление земельно-имущественными комплексами в настоящее время не имеют полноценных сведений (баз данных) об объектах, пригодных для вовлечения в экономический оборот и не имеют расчетов (оценок) социально-экономической эффективности использования имеющегося земельно-имущественного потенциала территории;

- отсутствует надлежащий контроль за выполнением инвесторами финансирования действий по улучшению социальной и экологической среды, в частности, восстановления и охраны земель, что снижает капитализацию и, следовательно, привлекательность территорий муниципальных образований;

- наличие и развитие негативных процессов в качественном состоянии (более 30% земель). В основном это не использование и нерациональное использование сельскохозяйственных земель, ведущее к выводу их из сельскохозяйственного использования. Имеют также место деградационные процессы антропогенного и природного характера: загрязнение и захламление земель, развитие водной эрозии, отсутствие мероприятий по охране и восстановлению земель, вызывающих многофакторное ухудшение состояния земель муниципальных образований.

5. Налогообложение недвижимого имущества в Российской Федерации представлено в настоящее время тремя налогами: налогом на имущество юридических лиц, налогом на имущество физических лиц и земельным налогом, имеющих собственную налоговую базу. По мнению автора, целесообразно ввести единый налог на недвижимость, которым должен облагаться единый объект недвижимости (земельный участок с находящимися на нем зданиями, строениями и сооружениями) на основе его рыночной (или кадастровой) стоимости.

6. Предложенные автором методики позволяют производить более объективную оценку стоимости объектов недвижимости различного целевого назначения, а также производить экономический расчет показателей убытков субъектов хозяйственной деятельности, складывающихся из реального ущерба, упущенной выгоды и убытков.

Предложения автора, направленные на совершенствование взимания арендной платы за земельные участки и иные объекты недвижимости, основаны на следующих положениях:

- арендная плата рассчитывается на основе рыночной (кадастровой) стоимости объекта;

- проводится дифференциация размера арендной платы с учетом вида разрешенного использования земельного участка;

- проводится пересмотр размера арендной платы не чаще 1 (одного) раза в год и не реже 1 (одного) раза в 10 лет.

7. Величина земельных платежей, как основного результативного показателя, значительно отличается по муниципальным образованиям Владимирской области (от 17 руб./га в Муромском районе до 278.3 руб./га в Александровском районе и от 380 руб./га в г. Радужный до 35664 руб./га в г. Владимире).

В результате анализа была выявлена значимость таких факторов, как общая площадь земель, плотность населения, объемы финансирования земельно-кадастровых и землеустроительных работ, эффективность госземконтроля и др. Например, объем ежегодного финансирования земельно-кадастровых и землеустроительных работ по области должен быть увеличен на 10% и составлять более 40 млн.руб.

Рассчитанные коэффициенты эффективности системы УЗР (за счет сравнения существующих и возможных земельных платежей) свидетельствуют о том, что из 21 муниципального образования только в 7 районах и городах области эффективно использовали потенциал земельных ресурсов.

8. Проведенный анализ эффективности кадастрового учета земельных участков под объектами земельно-имущественного комплекса показал, что в структуре затрат на формирование объекта приходится 67% от общей суммы, непосредственно на кадастровый учет - 8%, на государственную регистрацию прав - 25%. Окупаемость этих затрат составляет 2-3 года в зависимости от вида объекта.

Составленный прогноз поступления заявок о постановке на государственный кадастровый учет земельных участков и предоставлении сведений ГЗК показал их значительный рост к 2010 году (соответственно около 50 и 95 тысяч), что потребует увеличения штатной численности ФГУ «ЗКП» по области до 50 человек (в 2 раза). Во многом это будет связано с фазой активного формирования кадастра недвижимости.