Курсовая работа: Исследование земельного рынка в Ивановской области

Категория земель первым делом отражается на оборотоспособности земельного участка: по действующему законодательству допускаются сделки купли-продажи из земель сельскохозяйственного назначения и поселений.

При этом качество земли влияет на ценообразование земельного участка. Земли лесного фонда по Лесному кодексу допускается вовлекать в арендные отношения. А земли промышленности и иного специального назначения имеют свою специфику и могут быть ограничены или изъяты из оборота.

Сегментирование земельных участков, исходя из целевого назначения, обусловлено инвестиционной привлекательностью земли и возможностью дальнейшего развития территорий потенциальными инвесторами и девелоперами. Именно этот сегмент важен при анализе аналогов и выработке решения о наиболее эффективном использовании конкретного земельного участка.

Право пользования землей определяет операции на рынке недвижимости. Поэтому, исследуя земельный рынок в целом или анализируя возможность развития какого-то конкретного земельного участка, следует делать акцент на этой характеристике недвижимости. Не надо объяснять, что полноправный собственник земельного участка, равно как любого другого объекта недвижимости вправе распоряжаться им по своему усмотрению, разумеется, не выходя за рамки законодательства. С другой стороны, если земельный участок находится, например, на праве постоянного бессрочного пользования, то пользователь может распоряжаться объектом только с согласия органов власти. В случае аренды определяющим являются все оговоренные условия договорных арендных отношений. Именно ими обусловлены потенциально возможные действия арендатора земли.

Без анализа вышеприведенных характеристик недвижимого имущества и их возможного разделения на подвиды не должна обходиться модель сегментирования. Но основными факторами являются другие. Как известно, для земельных участков, существуют три главных критерия, обуславливающие его престижность, - это направление и окружение земельного участка. По этим характеристикам, определяющим спрос на землю, сами земельные участки практически не отличаются от коттеджных поселков и другой загородной недвижимости. Здесь важно учитывать различные потребности потенциального покупателя. Например, в случае, если освоение земельного участка рассматривается для коттеджного строительства или загородной резиденции, то желательно, чтобы расстояние до центра г. Иваново можно было бы преодолеть примерно за 40-50 минут. Это то время, которое в среднем тратится на дорогу при поездке внутри самого города с учетом небольших затруднений в движении.

Как было во все времена, важным моментом при выборе земли является его окружение. Люди отдают предпочтение живописным местам возле воды или лесо-парковой зоны, где возможен полноценный отдых. В последнее время, в связи с развитием туризма в Ивановской области все больше покупателей проявляют интерес к землям Ивановской области. В частности цена 1 кв. м. земли Приволжского района очень сильно возросла.

Следующим этапом после определения местоположения земельного участка встает вопрос о его площади. Здесь желания потенциальных инвесторов и частных лиц расходятся в зависимости от целей использования земли. Площади более двадцати соток уже относятся к дорогостоящим объектам, но дают пространство и свободу. Участок свыше пятидесяти соток достаточно не редкость в Ивановской области. А участки свыше 5 га могут заинтересовать инвесторов для проведения девелопмента.

Большое влияние на стоимость оказывает степень развитости инфраструктуры. Так, участки на хорошо освоенных землеотводах ценятся значительно дороже, нежели на неосвоенных. А увеличение стоимости земельного участка в зависимости от наличия подведенных коммуникаций можно дифференцировать следующим образом:

• транспортные подъездные пути - 15-20%;

• электроэнергия - 15-25%;

• газоснабжение - 15-25%;

• остальное (водоснабжение, канализация, теплоснабжение,

коммуникационные связи) - 5- 15%.

1.3 Распределение земельного фонда Ивановской области по категориям земель

По данным из доклада “О состоянии и использовании земель Ивановской области, входящей в состав Центрального Федерального округа, в 2013 году” земельный фонд Ивановской области на 1 января 2014 года составляет 2143,7 тыс. га и распределен по следующим категориям земель:

1. Земли сельскохозяйственного назначения.

2. Земли населенных пунктов.

3. Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий и объектов.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Наибольшие площади составляют категории “Земли лесного фонда” - 1011,6 тыс. га (47,2 %), “Земли сельскохозяйственного назначения” - 868,4 тыс. га (40,5 %), “Земли населенных пунктов” - 111,1 тыс. га (5,2 %), “Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения” - 85,8 тыс. га (4,0%), “Земли водного фонда” - 44,4 тыс. га (2,1%). Распределение земельного фонда по категориям приведено на рис. 1.

4

3

Структура земель по категориям и динамика их изменения в 2013 году приведены в таблице № 2.

Таблиц № 2.

Структура земель по категориям и динамика их изменения.

Распределение земель Ивановской области по категориям в разрезе муниципальных районов по состоянию на 1 января 2014 года приведены в таблице № 3.

Таблица № 3.

Структура земель по категориям в разрезе муниципальных районов.

22

20

1.2.1 Земли населенных пунктов

В эту категорию земель входят земли, расположенные в пределах границ городских и сельских населенных пунктов.

По состоянию на 1 января 2014 года общая площадь категории “Земли населенных пунктов” составляет 111,1 тыс. га, или 5,2 % от общей площади области. По сравнению с прошлым годом общая площадь данных земель в 2013 году увеличилась на 0,1 тыс. га за счет земель сельскохозяйственного назначения.

В структуре земель населенных пунктов площади сельскохозяйственных угодий составляют 60,4 тыс. га (54,4%), земель под застройкой - 22,4 тыс. га (20,1%), под площадями, дорогами, улицами 12,8 тыс. га (11,5 %), под лесами - 5,2 тыс. га (4,7 %), под лесными насаждениями, не входящими в лесной фонд - 1,5 тыс. га (1,4 %), под водой - 1,4 тыс. га (1,3 %), под болотами - 0,6 тыс. га (0,5 %), прочими землями - 6,8 тыс. га (6,1 %).

Земли городов и поселков занимают 40,2 тыс. га (36,2 %) от общей площади населенных пунктов. В 2013 году площадь земель сельских населенных пунктов увеличилась на 0,1 и составила 70,9 тыс. га (63,8 %).

1.2.2 Земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения

Земли данной категории состоят из земельных участков предоставленных предприятиям промышленности, энергетики, транспорта (автомобильного, железнодорожного, трубопроводного, воздушного), для обеспечения обороноспособности страны, под объекты связи, радиовещания, телевидения, информатики. Земли данной категории расположены за границами населенных пунктов.

Земли промышленности, транспорта и иного специального назначения за 2013 год увеличились на 0,1 тыс. га, увеличение произошло за счет перевода в земли промышленности. По состоянию на 1 января 2014 года площадь данной категории земель составляет 85,8 тыс. га, в том числе земли промышленности - 16,5 тыс. га, земли энергетики - 0,4 тыс. га, земли транспорта - 13,6 тыс. га, земли обороны и безопасности - 45,8 тыс. га, земли иного специального назначения - 9,5 тыс. га.

1.2.3 Земли особо охраняемых территорий и объектов

Категория “Земли особо охраняемых территорий и объектов” включает земельные участки, занятые санаториями, профилакториями и лечебнооздоровительными местностями, туристическими, спортивными базами, домами отдыха, детскими оздоровительными лагерями вне черты населенных пунктов. Для этой категории земель установлен режим особой охраны. Помимо этого особо охраняемые земли имеются и в составе других категорий земель.

На 1 января 2014 года земли особо охраняемых территорий и объектов занимают 1,3 тыс. га, что составляет 0,1% от общей площади области, в том числе земли оздоровительного назначения - 0,4 тыс. га, земли рекреационного назначения - 0,9 тыс. га.

За отчетный период площадь данной категории земель не изменилась и осталась на уровне 2010 года.

1.2.4 Земли лесного фонда

Площадь земель лесного фонда на 1 января 2014 года не изменилась и составляет 1011,6 тыс. га или 47,2% от общей площади земель области.

Из общей площади земель лесного фонда 962,1 тыс. га лесные земли, 49,5 тыс. га нелесные земли (сельскохозяйственные угодья, под водой, земли застройки, под дорогами, болота, нарушенные земли и прочие земли). Из нелесных земель большая часть приходится на болота (20 тыс. га) и прочие земли (8,8 тыс. га), которые представлены мелкими вкрапленными среди леса контурами.

Данные о наличии земель, входящих в состав категории “Земли

лесного фонда” приведены в таблице 6.

1.2.5 Земли водного фонда

В составе категории “Земли водного фонда” находятся земли за чертой населенных пунктов, занятые водными объектами (реками, озерами, водохранилищами, каналом Волга-Уводь), водозаборами. По состоянию на 1 января 2014 года площадь данной категории земель не изменялась и составляет 44,4 тыс. га или 2,1% от общей площади территории области. Наибольшую площадь в составе этой категории земель составляет Горьковское водохранилище - 30,7 тыс. га.

1.2.6 Земли запаса

Землями запаса являются земли, находящиеся в государственной и муниципальной собственности и не предоставленные гражданам или юридическим лицам. Таким образом, земли запаса - это неиспользуемые земли. Площадь этой категории земель за отчетный период не изменилась и составляет 22,1 тыс. га или 1,0 % от общей площади территории области.

Законодатель уделяет особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требует указания ее в актах органов исполнительной власти и местного самоуправления о предоставлении земельных участков, например, в постановлениях глав муниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки (купли-продажи, мены, аренды); документах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, в свидетельстве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реестра прав. Отсутствие категории земель в указанных выше документах может послужить основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним. Если категория земель не указана в документах государственного земельного кадастра, правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправления об отнесении земельного участка к землям определенной категории в зависимости от цели использования, для которой он предоставлялся, в порядке, предусмотренном федеральным законом “О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую”.