Курсовая работа: Исследование земельного рынка в Ивановской области

Глава 2. Анализ земельного рынка Ивановской области

2.1 Современное состояние и проблемы развития земельного рынка Российской Федерации, других регионах

Земельный рынок России уже существует. Это один из очевидных итогов аграрных преобразований, осуществляющихся в стране с 1990 года. Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, ряд федеральных нормативных правовых актов и аналогичных актов субъектов Федерации устанавливают право собственности физических и юридических лиц на землю, дающее возможность покупки и продажи земельных участков, сдачи их в аренду, дарения, залога и т. п.

Однако российский земельный рынок еще очень слаб. Ограниченность его двояка: во-первых, общие земельные ресурсы России не беспредельны, во-вторых, что важнее всего, главным распорядителем земель у нас попрежнему остается государство. До сих пор основным способом вовлечения государственной земельной собственности в рыночный оборот остается сдача ее в аренду. При этом площадь земельных участков, задействованных во всех сделках, составляет примерно 4,1 % от земельного фонда РФ.

Представленные в табл. 1 данные, полученные на основании государственной отчетности (по форме 3-зем), свидетельствуют о явном и устойчивом преобладании арендных отношений среди прочих видов сделок с землей (в среднем выше 90 процентов), тогда как на продажу органами местного самоуправления было выставлено всего лишь 0,42-0,45 % земельного фонда.

Цены за аренду государственных земель устанавливались постепенно, по мере вовлечения земельных участков в рыночный оборот. Причем, по мнению некоторых исследователей, выявить круг факторов, от которых устойчиво зависят эти цены, достаточно трудно. Особенно это касается земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. На формирование цен продолжают оказывать большое влияние субъективные причины, не поддающиеся анализу и обобщениям.

Таблица № 4.

Виды земельных сделок.

В целом администрации большинства субъектов Федерации при формировании арендных цен руководствуются действующими ставками земельного налога и соответствующими коэффициентами, чья величина зависит от ценности территории, целевого использования земель и категории арендаторов. При этом спрос и предложение также учитываются. В среднем по России в 2013 году арендная плата (за квадратный метр) для предприятий торговли и сервисного обслуживания в городах и населенных пунктах составила 2250,6 рубля, а в сельских населенных пунктах -- 24,8 рубля, для городских промышленных предприятий -- 24,1 рубля и 2,62 рубля -- для промышленных предприятий, расположенных в сельской местности; частные арендаторы-предприниматели платили в городах и поселках 1134,4 рубля, в сельских населенных пунктах -- 1123,1 рубля. Самый большой размер арендной платы для предприятий торговли зафиксирован в 2013 году в Санкт-Петербурге -- в среднем 4400,8 рубля, и в городах и поселках Омской области -- 1386,2 рубля. Индивидуальным городским и поселковым предпринимателям больше всего пришлось заплатить на территории

Республики Саха (Якутия) -- 1619,3 рубля и Липецкой области -- 1400 рублей.

Значительное распространение получили сделки по продаже прав аренды. В 2013 году права аренды были выкуплены на 6 936 земельных участках площадью 24 533 гектаров в 46 субъектах РФ. Лидерство здесь принадлежало Москве (1 693 сделки, 217,5 гектаров) и Нижегородской области (1 172 сделки, 35 гектаров).

Судя по зарегистрированным договорам аренды, бюджет РФ должен был в 2013 году пополниться на 30,3 миллиарда рублей. Однако, по данным Министерства РФ по налогам и сборам, фактически удалось собрать лишь 12,8 миллиарда рублей.

Продажа государственных и муниципальных земель гражданам началась в соответствии с указами Президента Российской Федерации “О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР” от 27 декабря 1991 года, “О дополнительных мерах по наделению граждан земельными участками” от 23 апреля 1993 года и “О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами” от 22 июля 1994 года. Если поначалу удалось пробудить довольно активный интерес к приобретению земельных участков в основном для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства, садоводства (в 1993 году оказались проданными 137,3 тысячи участков площадью свыше 57 тысяч гектаров), то затем интерес начал падать. После 1993 года общее число продаж ежегодно стало сокращаться в полтора-два раза (в 1998 году состоялось только 11,5 тысячи сделок с участками общей площадью 7,5 тысячи гектаров). С 2011 года количество продаж вновь начало расти. В 2013 году зарегистрировано уже 24 465 сделок на общую площадь 16257 гектаров. Земли по-прежнему приобретались главным образом с целью строительства индивидуальных домов, ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) и садоводства (21 356 сделок на общую площадь 2 992,5 гектара). Обладателями наибольших площадей -- в сумме 11 383 гектаров -- стали всего 90 фермеров. Граждан, пожелавших приобрести земли для предпринимательских (несельскохозяйственных) целей, оказалось намного больше -- 1 439, но сторговали они всего лишь 429 гектаров, в среднем по 30 соток каждый.

В 2013 г. в 35 субъектах РФ приватизированные предприятия выкупили 473 участка общей площадью 1 125,6 гектара, в том числе в городах и поселках 415 участков площадью 1 006,7 гектара, что почти в два раза ниже показателей 2011 года и близко к значениям 2012 года.

По 2013 год включительно неизменным лидером по числу предприятий, выкупивших землю, являлся Санкт-Петербург. На его долю в указанном году пришлось 118 участков общей площадью 22 гектара (25 процентов от всех участков данной категории по России в целом).

Цены на продаваемые земли устанавливаются органами государственной власти и местного самоуправления. При этом они руководствуются нормативной ценой на землю. Это понятие появилось в первые годы аграрной реформы. Тогда нормативная цена была установлена в размере 50-кратной ставки земельного налога за единицу площади земель соответствующего целевого назначения. В 1994 году ее размер повысился до 200-кратной ставки налога, а региональные и местные органы власти получили право вводить повышающие коэффициенты, приближающие нормативную цену к рыночной. Согласно Постановлению Правительства РФ “О порядке определения нормативной цены земли” от 15 марта 1997 года органы местного самоуправления имеют право изменять нормативную цену на 25 процентов от установленной субъектом РФ. При этом уточненная нормативная цена земли не должна превышать 75 % уровня сложившейся рыночной цены на типичные земельные участки аналогичного целевого назначения.

Из-за неразвитости земельного рынка России нормативная цена земли определяется на основе рыночных цен и экспертных оценок только в четверти субъектов РФ. Почти в трети субъектов РФ нормативная цена земли рассчитывается кратно ставкам земельного налога. В Республике Коми, Брянской, Челябинской, Омской, Тюменской, Архангельской областях,

Ненецком и Таймырском автономных округах она имеет гибкую шкалу -- от 10 до 800-кратной ставки. В других субъектах Федерации, например в

Республике Татарстан, Орловской, Тамбовской, Пензенской, Ульяновской, Сахалинской, Амурской областях, Приморском крае, Чукотском автономном округе, она продолжает исчисляться как 200-кратная ставка земельного налога.

Не принимали постановления о нормативной цене земли органы исполнительной власти Москвы, Республики Ингушетия, Чеченской республики и Ямало-Ненецкого автономного округа.

Посредством земельных аукционов и конкурсов в 2013 году было реализовано 1 312 участков площадью 9 736 гектаров, в полтора раза больше, чем в 2012 году. Основное количество сделок 717 ед. - пришлось на городские и поселковые земли.

Вместе с тем в Саратовской, Самарской и Ростовской областях довольно активно раскупались земли сельскохозяйственного назначения. Так, в Саратовской области через аукционы реализовано 59 участков общей площадью 9 526,4 гектаров по цене 1300 рублей за гектар. Правда, кадастровая оценка сельхозугодий Саратовской области составляет 15 000 тысяч рублей за гектар. Расхождение последней с продажной ценой объясняется главным образом неплатежеспособностью большинства сельского населения.

В структуре сделок с земельными участками второй по величине объем занимают операции купли-продажи гражданами и юридическими лицами. В 2013 году в 75 субъектах РФ было зарегистрировано более 305 тысяч договоров купли-продажи. Всего же за период с 1993 по 2013 год количество таких сделок выросло в 31 раз, для дачных участков -- в 93 раза. Однако площади реализуемых гражданами участков весьма скромны.

Большинство заключенных сделок относилось к участкам, предназначенным для личного подсобного хозяйства - 42, 6%, для индивидуального жилищного строительства - 29 % и для садоводства -- 25,2 %. Исчерпывающих сведений о ценах на земли данных категорий нет, поскольку они, во-первых, весьма дифференцированы и, во-вторых (если иметь в виду те, что значатся на бумаге в договорах купли-продажи), как правило, ощутимо занижены по сравнению с реальными рыночными.

В среднем по России цена на 1 м² незастроенные земельные участки, предоставленные для жилищного строительства в городах и поселках, в 2013 году колебалась от 300 до 13000 рублей; соответственно для личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах--от 0,01 до 24 рублей за квадратный метр; для садоводства вне населенных пунктов -- от 0,05 до 30 рублей за квадратный метр.

рынок земля кадастровый лесной

2.2 Современное состояние и тенденции развития земельного рынка Ивановской области

Действующая в Российской Федерации законодательно-нормативная база дает право собственнику земли осуществлять основные виды сделок с земельными участками, предусмотренные гражданским законодательством и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации. Собственники земельных участков имеют право на определенных условиях сдавать их в аренду, продавать, дарить, отдавать в залог.

Основные направления государственной политики по развитию рынка земли включают:

• развитие рыночного оборота земли, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью;

• создание инфраструктуры рынка земли и другой недвижимости;

• информационное обеспечение земельного рынка.

Согласно представленным данным на территории Ивановской области в 2013 году совершено 62770 сделок с земельными участками, на общей площади 1162758,958 га, из них:

• продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления -3160 сделок, площадью 3073,532 га, что на 16% больше по сравнению с 2012 годом. Наибольшее количество сделок по продаже органами государственной власти и органами местного самоуправления земельных участков совершено в г. Иваново -626 сделок, площадью 66,357 га и в г. Кинешма -313 сделок, площадью 24,4 га. Наименьшее количество сделок совершено в Верхнеландеховском районе -

12 сделок на площади 1,19 га и в Лухском районе -21 сделка на площади 2,69 га;

• продажа земельных участков гражданами и юридическими лицами -13130 сделок на площади 60664,36 га, что в 1,6 раза меньше, чем в 2012 году. Наибольшее количество сделок совершено в Ивановском районе -2763 сделки, площадью 7982,5 га и в г. Иваново - 1565 сделок, площадью 175,21 га. Наименьшее количество сделок совершено в Лухском районе - 107 сделок, площадью 2065,298 га и в Верхнеландеховском районе -111 сделок, площадью 2135,27 га.

• аренда государственных и муниципальных земель с учетом всех форм арендной платы (по всем действующим в отчётном году договорам аренды) - 38247 сделок, площадью 899898,936 га. Наибольшее количество договоров аренды заключено в г. Иваново -5669, площадью 1255,751 га и в Гаврилово - Посадском районе - 4917, площадью 24985,0 га. Наименьшее количество договоров аренды заключено в Шуйском районе - 33, площадью 258,0 га и Пестяковском районе - 63, площадью 4,22 га. По сравнению с предыдущим отчетным периодом количество заключенных договоров аренды увеличилось на 2 %.

• за 2013 год заключено 2173 договора аренды на площади 1633,175 га, из них наибольшее количество договоров аренды заключено в

Верхнеландеховском районе - 403, площадью 77,27 га и в г. Иваново - 333, площадью 53,6 га. Наименьшее количество договоров аренды заключено в Вичугском районе - 9 договоров на площади 201.35 га и 12 договоров в г. Вичуга на площади 6,81 га, продажа прав аренды государственных и муниципальных земельных участков - 19 сделок на площади 48035,396 га.

Количество данных сделок уменьшилось по сравнению с предыдущим периодом в 4,5 раза;

• дарение земельных участков - 467 сделок, площадью 607,748 га, что в 5,3 раза меньше, чем в прошлом году;

• передача по наследству земельных участков -6747 сделок на площади 145125,44 га, что на 4 % больше, чем в прошлом году;

• залог земельных участков - 743 сделки на площади 5353,546 га, что на 16 % больше, чем в прошлом году, из них совершено гражданами - 436, на площади 2106,789 га и юридическими лицами - 307, на площади 3246,757 га.