Основания прекращения договора аренды участка установлены также статьей 46 ЗК. Они аналогичны основаниям прекращения права постоянного (бессрочного) пользования участком (см. комментарий к статье 9 ЛК).
Приведенные положения законодательства не относят к основаниям прекращения договора аренды лесного участка ни изменение вида его разрешенного использования (см. комментарий к статье 25 ЛК), ни вида деятельности арендатора, ни его преобразование в иную организационно-правовую форму юридического лица.
Глава 7. ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЛЕСНЫХ НАСАЖДЕНИЙ
Статья 75. Договор купли-продажи лесных насаждений
Комментарий к статье 75
1. Прежде всего необходимо отметить, что в комментируемой статье, очевидно, допущена терминологическая неточность. Буквальный смысл понятия "продажа лесного насаждения" означает, что такая продажа осуществляется в целях дальнейшей посадки лесного насаждения другим лицом в другом месте.
Под лесными насаждениями в статье 75 ЛК имеется в виду не столько насаждение, сколько заготовленная древесина, которая, будучи срубленной, уже не может снова стать насаждением (прижиться на почве). На это указывают также понятие "заготовка древесины" в части 4 комментируемой статьи и ссылка в пункте 1 статьи 77 ЛК ("Заключение договора купли-продажи лесных насаждений") на статьи 19 и 30 ЛК, которые допускают заготовку древесины именно на основании договоров купли-продажи лесных насаждений. Вместе с тем договор купли-продажи лесных насаждений по смыслу комментируемой статьи должен заключаться и в отношении иных лесных насаждений, не относящихся к деревьям, а также в отношении собственно лесных насаждений (саженцев).
Именно невозможность быстрого восстановления (выращивания) срубленного дерева должна быть решающим критерием для дозволения его рубки. Толстый ствол у дерева образуется после его роста более 100 лет, что намного превышает время строительства самых дорогих и сложных объектов, в том числе на месте срубленных деревьев.
2. Если для заготовки древесины должен заключаться договор аренды, то для продажи заготовленной (срубленной) древесины - договор купли-продажи лесных насаждений.
Договор купли-продажи лесных насаждений - специализированный договор купли-продажи, предусмотренный ГК. Поэтому к нему могут применяться правила ГК. Однако, если условие договора купли-продажи, не противоречащее ЛК, не соответствует ГК, оно сохраняет действие на основании частей 2 и 3 статьи 75 ЛК.
3. Договор купли-продажи лесных насаждений не должен подменять договор аренды лесного участка для заготовки древесины, и наоборот - договор аренды участка для заготовки древесины не должен подменяться договором купли-продажи лесных насаждений. Исключительные случаи заготовки древесины на основании договоров купли-продажи лесных насаждений, заключаемых вместо договоров аренды лесных участков для заготовки древесины, могут устанавливаться законами субъектов РФ (часть 6 статьи 75 ЛК) и не могут противоречить ЛК. В связи с неясностью о том, что имеется в виду под исключительными случаями, устанавливающий их закон субъекта РФ можно не принимать - это допускается частью 6 статьи 75 ЛК. Если такой закон субъекта РФ не принят либо принят, но не введен в действие, то заготовка древесины на основании договора купли-продажи лесных насаждений в данном субъекте РФ не допускается.
К названным исключительным случаям законами субъектов РФ теоретически могут быть отнесены следующие допускаемые ЛК и Вводным законом случаи рубок и появления древесины:
рубка деревьев на лесном участке, находящемся в частной собственности, для собственных нужд (см. комментарий к статье 33 Вводного закона);
купля-продажа древесины при использовании лесов в соответствии со статьями 43 - 46 ЛК (см. комментарий к статье 20 ЛК);
заготовка древесины в порядке противопожарного обустройства лесов (см. комментарий к статье 53 ЛК).
Первым субъектом РФ, который уже 10 января 2007 года принял Закон во исполнение части 6 комментируемой статьи, была Вологодская область.
Он отнес к исключительным случаям заготовку древесины для собственных нужд бюджетными учреждениями, сельскохозяйственными организациями и крестьянскими хозяйствами, зарегистрированными и находящимися на территории области, в пределах установленных нормативов, а также заготовку древесины лицами, заключившими договоры аренды участков лесного фонда до 1 января 2007 года, в границах арендованных участков. Причем последний случай действует до вступления в силу федеральных нормативных актов во исполнение статей 26, 77 и 88 ЛК (см. комментарии к ним).
4. Для договоров купли-продажи лесных насаждений гражданам для собственных нужд "пригодны" положения частей 4 и 5 комментируемой статьи, в соответствии с которыми местоположение лесных насаждений, а именно лесной квартал и (или) лесотаксационный выдел, объем продаваемых лесных насаждений (по терминологии ЛК - заготовленной древесины), а также срок действия договора купли-продажи лесных насаждений - существенные условия данного договора. Если они в договоре не указаны или определены нечетко, такой договор не может считаться заключенным. При этом срок действия договора не может превышать одного года, в течение которого возможна неоднократная (поэтапная) продажа лесных насаждений указанному в договоре покупателю, но в общем объеме, не превышающем установленный в договоре.
Вместе с тем в договоре купли-продажи лесных насаждений для собственных нужд не требуется указывать лесной участок, на котором будет осуществляться рубка, а значит, не требуется проектирование его границ. Об этом же говорится в части 8 статьи 29 ЛК. Достаточно указать лесной квартал либо лесотаксационный выдел.
В отличие от договора аренды лесного участка, в том числе для заготовки древесины, договор купли-продажи лесных насаждений не подлежит государственной регистрации в ЕГРП.
Статья 76. Плата по договору купли-продажи лесных насаждений
Комментарий к статье 76
Порядок установления и определения платы по договору купли-продажи лесных насаждений сходен с порядком установления и определения арендной платы при использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов (см. комментарий к статье 73 ЛК). Но для договоров купли-продажи лесных насаждений для собственных нужд, что допускается только в отношении граждан (статья 30 ЛК), ставки платы должны устанавливаться законодательным либо высшим исполнительным ОГВ субъекта РФ независимо от того, в чьей собственности (РФ, субъекта РФ или муниципального образования) и на какой категории земель находится занятая лесом земля (пункт 7 статьи 82 ЛК). В зависимости от породы дерева, расстояния вывоза с места рубки и других факторов такие ставки установлены, в частности, Постановлением Администрации Псковской области от 19 февраля 2007 года N 57.
Статья 77. Заключение договора купли-продажи лесных насаждений
Комментарий к статье 77
Как и договоры аренды лесных участков, договоры купли-продажи лесных насаждений должны заключаться соответствующим ОГВ или ОМС по результатам аукциона и не могут быть изменены сторонами (только решением суда). Должны проводиться отдельные аукционы по продаже права на заключение договора аренды лесного участка (в том числе для заготовки древесины) и аукционы по продаже права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений, в том числе в исключительных случаях, устанавливаемых законами субъектов РФ на основании части 6 статьи 75 ЛК. Без аукциона договор купли-продажи лесных насаждений заключается, если лесные насаждения покупаются гражданином для собственных нужд (статья 30 ЛК) либо если условия договора купли-продажи лесных насаждений включаются в договор на выполнение работ по охране, защите и воспроизводству лесов (см. комментарий к статье 19 ЛК).
Порядок заключения договора купли-продажи гражданами лесных насаждений для собственных нужд должен устанавливаться в каждом субъекте РФ (часть 3 комментируемой статьи) и быть по возможности упрощенным. Для иных случаев (см. комментарий к статье 75 ЛК) должен действовать порядок подготовки, заключения и форма примерного договора купли-продажи лесных насаждений, которую предстоит утвердить Правительству (часть 5 комментируемой статьи) и которая не может применяться в случае, если элементы договора купли-продажи лесных насаждений включаются в государственный или муниципальный контракт на выполнение работ по охране, защите и воспроизводству лесов, предусмотренный статьей 19 ЛК. Правительственные правила не должны противоречить ЛК и при выявлении такого противоречия не могут применяться.
Глава 8. АУКЦИОНЫ ПО ПРОДАЖЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА
АРЕНДЫ ЛЕСНОГО УЧАСТКА, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ
ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, ЛИБО ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ
ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЛЕСНЫХ НАСАЖДЕНИЙ
Статья 78. Общие положения об аукционах по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений
Комментарий к статье 78
1. Глава 8 ЛК содержит три статьи. Статья 78 ЛК содержит общие положения о лесных аукционах (не употребляя сам термин "лесной аукцион"), статья 79 ЛК - об организации их проведения, статья 80 ЛК - о порядке их проведения.
Договоры аренды лесных участков или купли-продажи лесных насаждений должны заключаться, как правило, по результатам аукционов. Исключения из этого правила (заключение договоров без аукциона) предусмотрены для договоров аренды статьей 74 (часть 3) ЛК, для договоров купли-продажи - статьей 77 (часть 1) ЛК (см. комментарии к ним).
2. Согласно части 1 комментируемой статьи аукцион должен проводиться путем повышения начальной цены предмета аукциона. Об этом же говорится в части 1 статьи 80 ЛК. О начальной цене предмета аукциона см. комментарии к статьям 79, 80 и 95 ЛК.
Часть 2 комментируемой статьи для договоров аренды лесных участков (не договоров купли-продажи лесных насаждений) допускает проведение дополнительного аукциона, если договор аренды лесного участка не был заключен по результатам первичного аукциона. При этом ЛК не устанавливает особый порядок его подготовки и проведения и не предписывает его установления подзаконным актом либо законом субъекта РФ. Следовательно, он должен проводиться по предусмотренным ЛК общим правилам о проведении аукционов, в том числе с повышением начальной цены предмета торгов, как это установлено частью 1 комментируемой статьи. Причем такой аукцион в отношении одного и того же участка может проводиться неоднократно - до тех пор, пока он не состоится. По результатам такого аукциона должен быть заключен договор аренды лесного участка, предусматривающий начало срока внесения арендной платы по истечении первых 5 лет срока договора аренды лесного участка (начиная с даты его государственной регистрации в ЕГРП). Данное условие является существенным условием для договора аренды лесного участка по результатам такого аукциона, без которого он не может быть заключен.
Часть 2 статьи 78 ЛК позволяет прийти к выводу, что претендентам на заключение договоров аренды лесных участков по результатам аукциона выгодно, чтобы первичный аукцион был признан несостоявшимся. Для этого на нем достаточно "отмолчаться", то есть после троекратного объявления начальной цены предмета аукциона не заявить о своем намерении приобрести предмет аукциона по его начальной цене (пункт 2 части 7 статьи 80 ЛК), что обяжет организатора аукциона провести дополнительный аукцион, а его победителю даст возможность не платить арендную плату первые 5 лет срока действия договора.
Вместе с тем часть 2 статьи 78 ЛК означает также, что договор аренды лесного участка, прежде всего для заготовки древесины, должен заключаться на срок не менее 10 лет. На это указывает аукционный принцип его заключения, а также содержание статей 72 и 74 ЛК, которые определяют сроки договоров аренды для различных целей лесопользования и устанавливают случаи их заключения без проведения аукционов.
Кроме того, "начало срока внесения арендной платы по истечении первых пяти лет срока действия договора аренды лесного участка" означает не освобождение от обязанности ее внесения за все эти 5 лет, а установленную ФЗ отсрочку исполнения обязательства на 5 лет. Срок исполнения такой обязанности наступит через 5 лет со дня начала действия договора аренды, платить придется за все предыдущие 5 лет. На это указывает также принцип платности лесопользования (пункт 11 статьи 1 ЛК). Безвозмездной аренды не бывает - это противоречит юридической природе договора аренды. Однако от обязанности внесения арендной платы такие арендаторы могут попытаться уйти путем банкротства либо добровольной ликвидации организации-арендатора.
3. Небезынтересно, что проект ЛК в первоначальной редакции устанавливал, что, "если аукцион не состоялся, лесной участок может быть передан в доверительное управление" (статья 51). Договор доверительного управления лесным участком должен был заключаться по результатам отдельного аукциона на право заключения договора доверительного управления. Выигравшим такой аукцион предполагалось считать лицо, предложившее минимальный размер вознаграждения за доверительное управление лесным участком (статья 69 проекта ЛК).
Заключение договоров доверительного управления лесными участками официально предполагалось весьма распространенным. "Общая площадь земель лесного фонда, которые могут быть переданы в доверительное управление, - говорилось в финансово-экономическом обосновании проекта ЛК "из Правительства", - оценивается в 15 - 25 процентов общей площади земель лесного фонда". Причем предусматривая передачу в доверительное управление до четверти всех ЗЛФ России, проект ЛК в первоначальной редакции даже не упоминал, а значит, не допускал безвозмездное срочное пользование лесными участками и заключение соответствующих договоров.
В результате принятия таких положений и искусственного создания условий для признания аукциона на право заключения договоров аренды лесных участков несостоявшимся лесные участки вовлекались бы в доверительное управление за наименьшее вознаграждение, то есть буквально за копейки. И в чем могло выражаться доверительное управление лесным участком, предоставленным для заготовки древесины? Только в предельно ускоренной хищнической вырубке деревьев без соблюдения каких-либо правил рубок, восстановления и охраны лесов. Возможно, поэтому власть отказалась от принятия ЛК с такими положениями.
Ранее статья 44 ЛК-97 предписывала установить порядок организации и проведения лесных аукционов ФОИВ, и такой Порядок был утвержден Приказом МПР от 14 апреля 2005 года N 97. С 1 января 2007 года он не может применяться, поскольку порядок организации и проведения лесных аукционов, предусмотренных частью 1 статьи 78 ЛК, установлен непосредственно новым ЛК, который не предусматривает принятие по этому вопросу нормативного акта МПР, Рослесхоза или Правительства (статьи 79 и 80 ЛК).
Статья 79. Организация проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора купли-продажи лесных насаждений
Комментарий к статье 79
Организатором лесных аукционов и продавцом прав на заключение договоров купли-продажи лесных насаждений и аренды лесных участков, находящихся в собственности РФ или субъектов РФ, является соответствующий ОГВ субъекта РФ (части 1 и 2 статьи 79 ЛК, пункт 2 части 1 статьи 83 ЛК).