3. К договору аренды лесного участка применяются положения об аренде, содержащиеся в ГК, если это допускается ЛК и Вводным законом (путем ссылки на ГК), не противоречит ЛК или Вводному закону либо в случае невозможности заключения договора аренды лесного участка без учета ГК.
К договору аренды лесного участка могут применяться отдельные общие положения ГК об аренде. Но в случае противоречия положения ЛК, Вводного закона и ГК должно применяться, в том числе судом, положение ЛК или Вводного закона.
Если по какому-то вопросу имеется положение ЛК или Вводного закона, то положение ГК вместо положения ЛК или Вводного закона применяться не может. Например, статья 624 ГК допускает выкуп арендованного имущества. Но она не может применяться к выкупу арендованных лесных участков на ЗЛФ, поскольку все ЗЛФ должны находиться (оставаться) только в федеральной собственности.
Согласно пункту 3 статьи 129 ГК земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. Согласно пункту 2 статьи 607 ГК законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду природных объектов. Согласно статье 13 ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы части ГК в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством.
Тем самым ГК "самоустранился" от приоритета в регулировании сделок с природными ресурсами в пользу законодательства о природных ресурсах. Поэтому к договору аренды лесного участка правила ГК применяются, но исключительно в дополнение к правилам, содержащимся в ЛК и ЗК.
ЗК содержит статью 22 "Аренда земельных участков", положения которой применимы и для аренды лесных участков. В соответствии с ней:
по истечении срока договора аренды участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды этого участка;
арендатор участка, за исключением резидентов особых экономических зон, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное; в указанных случаях ответственным по договору аренды участка перед арендодателем становится новый арендатор участка, за исключением передачи арендных прав в залог; при этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется;
арендатор участка, за исключением резидентов особых экономических зон, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное; на субарендаторов распространяются все права арендаторов участков, предусмотренные ЗК;
участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год; при этом арендатор участка в пределах срока договора аренды обязан по требованию арендодателя привести участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды участка;
при продаже участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (если это участок "не на ЗЛФ"), арендатор данного участка имеет преимущественное право его покупки;
при аренде участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления; изменение условий договора аренды участка без согласия арендатора и ограничение установленных договором аренды прав арендатора не допускаются; досрочное расторжение договора аренды участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором;
иностранные лица и лица без гражданства могут иметь участки в пределах территории РФ только на праве аренды.
О правах арендаторов лесных участков см. также комментарий к статье 5 Вводного закона. Об аукционах по продаже права на заключение договора аренды лесных участков см. комментарии к статьям 78 - 80 ЛК.
Статья 72. Договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 72
1. Договор аренды может быть заключен для любого лесопользования, предусмотренного статьей 25 ЛК (для заготовки древесины, рекреационной деятельности и др.), не противоречащего целевому назначению земли, на которой находится лесной участок. Арендодателем лесного участка является соответствующий ОГВ субъекта РФ (пункт 2 части 1 статьи 83 ЛК).
Лесной участок может быть передан ОГВ субъекта РФ в аренду только в случае, если он прошел кадастровый учет (часть 2 статьи 72, статья 92 ЛК), что означает необходимость его предварительного проектирования. Если лесной участок предоставляется в аренду на аукционе, победитель которого предполагается заранее неизвестным, все работы по проектированию и кадастровому учету лесного участка должны проводиться за счет бюджетных средств.
2.1. Срок договора аренды лесного участка - такое же его существенное условие, без которого он не может заключаться, как и условие об арендной плате. Иные существенные условия договора ЛК не называет (в отличие от существенных условий договора водопользования, указанных в статье 13 ВК). Они должны быть отражены в его примерной форме, которую предстоит утвердить Правительству на основании части 5 статьи 74 ЛК, без которой договоры, очевидно, заключаться не будут.
Срок договора аренды лесного участка зависит от цели лесопользования. Максимальный срок аренды для всех целей лесопользования - 49 лет.
Минимальный срок аренды лесного участка зависит от цели лесопользования. Если лесной участок предполагается использовать для геологического изучения недр и добычи полезных ископаемых (статья 43 ЛК), строительства и эксплуатации искусственных водных объектов или гидротехнических сооружений (статья 44 ЛК) или для линейных объектов (статья 45 ЛК), то минимальный срок аренды не может быть меньше 1 года. Для всех остальных целей лесопользования он не может быть меньше 10 лет.
Указанные сроки аренды лесных участков не имеют ни социального, ни экологического, ни даже экономического обоснования. Разве линейные объекты (дороги, трубопроводы, линии электропередачи и т.д.) или водохранилища предполагается эксплуатировать всего 1 год? Ведь этого срока не хватит даже на их строительство.
Почему договор аренды лесного участка для заготовки древесины не может быть заключен на срок меньше 10 лет? Ведь за 10 лет могут быть вырублены, в том числе с нарушениями законодательства и договоров, огромные площади лесов. Исходя из части 2 статьи 74 ЛК, договор аренды лесного участка, заключенный по результатам лесного аукциона для заготовки древесины, не может быть расторгнут даже по соглашению обеих сторон. Формально за невыполнение установленных правил договор аренды лесного участка может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, но это предполагает длящиеся годами сроки рассмотрения дел, обжалования и пересмотра судебных решений и т.д. За это время лесу может быть нанесен непоправимый вред.
Срок аренды в 49 лет не обосновывался в пояснительных записках к законопроектам. Почему именно 49 лет, а не, например, 50 лет? Такой срок аренды леса охватывает период активной трудовой деятельности еще не родившегося поколения граждан России и означает его утверждение без их согласия теми, кто разрабатывал, принимал новый ЛК и подписывал договоры аренды лесных участков, но до окончания срока их действия (через 49 лет) не доживет.
Практика показывает, что столь продолжительные сроки договоров аренды либо не могут действовать вследствие последующего изменения законодательства, что вынуждает заключать новый договор либо изменять прежний, либо - если законодательство за 49 не изменится (что крайне маловероятно) - продолжительный срок аренды с преимущественным правом прежнего арендатора на заключение договора аренды на новый 49-летний срок (часть 5 статьи 72 ЛК) фактически является передачей леса в собственность арендатора и способствует монополизации лесопользования. Например, статья 31 ЛК-97 в первоначальной редакции также предусматривала максимальный срок аренды участка лесного фонда до 49 лет, а затем - после изменения ФЗ от 29 декабря 2004 года N 199-ФЗ - повысила его до 99 лет. Однако принятие нового ЛК и Вводного закона вынуждает прекратить действие ранее заключенных договоров аренды участков лесного фонда (см. комментарии к статьям 4 и 5 Вводного закона).
Общее у всех этих сроков аренды одно - создание "предпринимателям" условий для обогащения за счет русских лесов, безответственное и пренебрежительное отношение к природе и условиям жизни подавляющего большинства коренных жителей России. При таком лесном законодательстве, договорах аренды, их исполнении и нарушении граждане России, родившиеся после принятия нового ЛК, к своему совершеннолетию могут остаться без лесов.
Минимальный срок аренды лесного участка во всех случаях не может быть меньше года, что означает обязанность его государственной регистрации в ЕГРП (пункт 2 статьи 26 ЗК) в соответствии с ФЗ о регистрации.
2.2. Без деревьев леса не бывает. Поэтому сроку использования леса для заготовки древесины должно быть уделено повышенное внимание.
Учитывая, что ни естественное свойство лесов к самовоспроизведению, ни искусственное воспроизводство лесов (посадка деревьев и т.п.), в том числе на вырубках, не способны восстановить лес в том же состоянии быстрее, чем за несколько десятков лет, представляется необходимым ограничить срок аренды лесного участка для заготовки древесины десятью годами. Это достаточный срок для освоения леса в целях промышленной заготовки древесины, согласующийся с максимальным сроком действия лесохозяйственного регламента (часть 4 статьи 87 ЛК), который в то же время должен заставить заготовителя древесины одновременно восстанавливать и охранять леса под угрозой непродления договора аренды лесного участка на новый срок.
Для всех видов лесопользования срок договора аренды участка лесного фонда не должен превышать 25 лет, то есть период активной трудовой деятельности одного поколения, представители которого и заключают такой договор. Независимо от срока договора аренды арендатор имеет преимущественное перед всеми иными лицами право его заключения на новый срок.
3. Преимущественное право на заключение договора аренды лесного участка на новый срок (часть 5 статьи 72 ЛК) имеет лишь арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, то есть в соответствии с условиями договора и требованиями законодательства. Однако это право не означает обязанность заключения нового договора на прежних условиях.
При заключении такого договора на новый срок сторона не связана условиями ранее действовавшего договора. Сохранение в новом договоре всех или некоторых прежних условий не означает его продление (пролонгацию). Речь в данном случае идет о заключении нового договора в отношении прежнего объекта аренды, в котором может быть указан новый размер арендной платы.
Отсутствие письменного уведомления о намерении заключить договор на новый срок является молчаливым отказом арендатора от преимущественного права на заключение с ним нового договора лесного участка. Если же уведомление о намерении воспользоваться своим преимущественным правом будет направлено им арендодателю, это право будет существовать в течение года с момента прекращения договора аренды лесного участка. На существование этого права не влияет даже то, что арендодатель уведомил лесопользователя до истечения срока действия договора о его прекращении и об отказе от возобновления договора на новый срок, поскольку в этом случае арендодатель должен воздерживаться от заключения договора аренды лесного участка с третьим лицом в течение года с момента прекращения прежнего договора.
Если арендодатель в дальнейшем не намерен передавать лесной участок новому арендатору, он вправе отказать прежнему арендатору в заключении договора. Отказ будет правомерным, если в течение года со дня истечения срока прежнего договора он будет воздерживаться от заключения договора с третьим лицом.
Если арендатор получил от уполномоченного органа (арендодателя) отказ в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока действия договора он был заключен с другим лицом, арендатор по своему выбору вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору водопользования и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор с ним, или только возмещения таких убытков (статья 621 ГК, пункт 33 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Статья 73. Арендная плата
Комментарий к статье 73
Статья 73 ЛК предписывает определять размер арендной платы в зависимости от изъятия или отсутствия изъятия при лесопользовании лесных ресурсов. Изъятием в данном случае является не только перемещение лесного ресурса за границу лесного участка, но и отделение лесных ресурсов от леса как экологической системы, в том числе в случаях, если оно вынужденное и если лесной ресурс не покидает границы лесного участка (рубка деревьев для заготовки древесины без вывоза древесины, добыча животного при охоте и употребление его мяса в пищу в лесу, сбор ягод и их случайное рассыпание и т.д.).
Установление исчерпывающего перечня лесных ресурсов, от чего зависит ставка арендной платы, затрудняется отсутствием в новом ЛК четкого определения понятия "лес" (см. комментарий к статье 5 ЛК). Если же исходить из того, что в комментируемой статье имеется в виду любой лесной ресурс, то к лесопользованию без изъятия лесного ресурса человеком могут быть отнесены ведение сельского хозяйства (например, пчеловодства); некоторые виды научно-исследовательской, образовательной, рекреационной деятельности, если при этом лесные ресурсы не изымаются; выращивание лесных плодовых, ягодных, декоративных растений; строительство, реконструкция и эксплуатация линейных объектов, переработка лесных ресурсов (пункты 6 - 10, 13 - 16 части 1 статьи 25 ЛК). При иных видах лесопользования неизбежно изъятие того или иного лесного ресурса (заготовка древесины, охота и др.).
При использовании лесного участка с изъятием лесных ресурсов минимальный размер арендной платы определяется как произведение ставки платы за единицу объема лесных ресурсов и объема изъятия лесных ресурсов на арендуемом лесном участке; без изъятия лесных ресурсов - как произведение ставки платы за единицу площади лесного участка и площади арендуемого лесного участка (части 2 и 3 статьи 73 ЛК). Дифференцированные ставки платы за единицу объема лесных ресурсов, ставки платы за единицу площади лесного участка, а в связи с ними также единицы объема лесных ресурсов (кубометр древесины, килограмм ягод и др.) и единицы площади лесных участков (квадратные километры или гектары) предстоит утвердить ОГВ и ОМС в зависимости от принадлежности лесного участка к определенной категории земель и их собственника. Для лесных участков на ЗЛФ и других землях, находящихся в федеральной собственности, ставки платы предстоит утвердить Правительству; для лесных участков "не на ЗЛФ", находящихся в собственности субъекта РФ, - законом либо нормативным актом высшего исполнительного ОГВ субъекта РФ (в зависимости от того, как распределены полномочия между ними в конкретном субъекте РФ их конституциями, уставами и законами); для лесных участков "не на ЗЛФ", находящихся в муниципальной собственности, - представительному или высшему исполнительному ОМС муниципального района, городского округа или населенного пункта - в зависимости от того, на чьей территории расположен лес и как распределены полномочия между представительными и исполнительными ОМС в конкретном муниципальном образовании.