Материал: 1. Предмет геодезии, значение геодезии для землеустройства и ведения кадастров, связь с другими дисциплинами Геодезия наука, объектом изучения которой являются поверхность и внешнее гравитационное поле Земли. Термин геодезия

к) описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам, а также при использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, с целью определения итоговой величины стоимости, либо признание в качестве итоговой величины стоимости результата одного из подходов.

В отчет об оценке могут включаться расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, предусмотренные заданием на оценку, которые не рассматриваются как результат оценки в соответствии с Федеральным стандартом «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

28. Особенности земли как объекта оценки

Земля является основным базисом всех процессов жизнедеятельности нашего общества во всех сферах (политической, экономической, социальной, производственной, экологической) и обладает стоимостью, поэтому неискаженная, качественная оценка земли — одно из наиболее важных условий нормального функционирования и развития многоукладной экономики. Необходимость в получении максимально достоверной, неискаженной оценки стоимости земли испытывают как муниципальные и государственные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, так и субъекты частного земельного права при совершении различных сделок с земельными участками.

В отношении земельных участков оценке может подлежать не только право собственности, но и право аренды земли различного назначения.

В теории оценка стоимости земли рассматривается с двух точек зрения.

1. Земля — это составная и неотъемлемая часть любого объекта недвижимости и оценивается с точки зрения полезности и доходности использования каждого конкретного земельного участка.

2. Земля — это природный ресурс, который характеризуется пространством, рельефом, почвами, водами, растительным и животным миром и оценивается с позиции возможности выполнения ею многоцелевых функций, не всегда связанных с извлечением дохода.

Ниже перечислены отличительные особенности земельных участков от других объектов оценки.

1. Земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от некоторых других объектов недвижимости.

2. При оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли.

3. Земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, поэтому государство регулирует использование земли одновременно как природного и хозяйственного объекта.

4. К стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, поскольку срок их эксплуатации не ограничен. Стоимость земли, количество которой ограничено, со временем, как правило, увеличивается.

Оценка стоимости земельных участков имеет свои особенности, которые различаются, например, в зависимости от принадлежности земельного участка землям поселений или землям сельскохозяйственного назначения.

29. Основные экономические характеристики объектов недвижимости

Недвижимость как товар имеет определенные характеристики:

• 
  Неподвижность в пространстве, что ограничивает возможность проведения сделок параметрами региональных рынков;
  
• 
  Физические параметры (размеры, форма, улучшения, поверхностный и подпочвенный слои, дренаж, ландшафт, подъездные пути, окружающая среда, коммунальные услуги, различные неудобства), совокупность которых определяет полезность объекта недвижимости
  
• 
  Уникальность предметов. Поскольку комбинации различных характерных признаков не повторяются, это приводит к уникальности сделок с недвижимостью;
  
• 
  Долговечность, которая обеспечивает наличие недвижимости на рынке в составе предложения в течение длительного периода времени и при всех рыночных колебаниях;
  
• 
  Отсутствие ликвидности, что приводит к низкой эластичности предложения недвижимости;
  
• 
  Низкая ликвидность, приводящая к значительному увеличению времени экспозиции в процессе продажи по рыночной цене;
  
• 
  Сложность структуры собственности, которая приводит к высоким транзакционным издержкам, обычно возникающим у сторон сделки с недвижимостью в процессе подготовки и реализации.
  

Как финансовый актив, недвижимость также имеет несколько характеристик:

• 
  Неоднородность актива, которая обусловлена неоднородностью экономических характеристик недвижимости и значительно затрудняет управление портфелем недвижимости;
  
• 
  Низкая зависимость доходности объектов недвижимости от других активов. Это позволяет рассматривать объекты недвижимости как альтернативу при определении направлений инвестиций;
  
• 
  Относительная стабильность получения доходов от использования имущества, которая обеспечивается долгосрочной арендой и соответствие изменения доходов инфляции. Это облегчает экономическое прогнозирование и управление рыночными рисками;
  
• 
  Неисчерпаемость земельных ресурсов, долговечность зданий обеспечивают высокие гарантии сохранности вложенных средств по сравнению с другими финансовыми инвестициями;
  
• 
  Необходимость высоких начальных инвестиций существенно снижает количество потенциальных пользователей объектов недвижимости;
  
• 
  Низкая ликвидность, а также высокие транзакционные издержки по сравнению с ценными бумагами снижают привлекательность объектов недвижимости для спекулятивных операций.
  

Перечислим характеристики недвижимости, которая является объектом инвестирования:

• 
  Недвижимость является недвижимой, поэтому ее нельзя перемещать, не повредив имущество;
  
• 
  Недвижимость имеет прочную физическую и юридическую связь с землей;
  
• 
  Каждый объект недвижимости уникален по своим физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
  
• 
  Высокая стоимость недвижимости;
  
• 
  Ограниченный доступ к полным и достоверным данным о сделках с недвижимостью;
  
• 
  Долговечность недвижимости как инвестиционного актива;
  
• 
  Постепенная потеря коммунальных свойств;
  
• 
  Недвижимость способна удовлетворить потребности человека в жилье и другом пространстве, что определяется удобством ее использования;
  
• 
  Недвижимость подвержена риску физического повреждения от естественных или техногенных факторов, риску накопления внешнего и функционального ухудшения, а также финансовым рискам, связанным с условиями лизинговых платежей;
  
• 
  Для совершения сделок с недвижимостью требуются высокие затраты;
  
• 
  Сделки с недвижимостью требуют соблюдения установленных государством процедур.
  

30. Контроль и регулирование оценочной деятельности в РФ

Согласно Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» государственное регулирование оценочной деятельности осуществляется федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными Правительством Российской Федерации.

Регулирование оценочной деятельности осуществляется советом по оценочной деятельности при уполномоченном федеральном органе, а также национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков в части разработки федеральных стандартов оценки.

Контроль за деятельностью членов саморегулируемых организаций оценщиков в части соблюдения ими федеральных стандартов оценки и нормативно-правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики осуществляется этими саморегулируемыми организациями.

Основными функциями национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков являются:

- обсуждение вопросов государственной политики в области оценочной деятельности;

- представление интересов саморегулируемых организаций оценщиков в федеральных органах власти и органах местного самоуправления;

- формирование предложений по вопросам выработки государственной политики в области оценочной деятельности;

- формирование предложений о совершенствовании правового и экономического регулирования оценочной деятельности;

- защита прав и законных интересов саморегулируемых организаций оценщиков;

- разработка федеральных стандартов оценки, за исключением федеральных стандартов оценки, устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости;

- рассмотрение проектов нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности и предоставление рекомендаций об их утверждении;

- разработка дополнительных образовательных программ в области оценочной деятельности;

- разработка рекомендаций о минимальном стаже оценщиков, сроке стажировки лиц, претендующих на членство в саморегулируемой организации оценщиков;

- рассмотрение обращений, ходатайств, жалоб на саморегулируемые организации оценщиков от потребителей услуг в области оценочной деятельности и оценщиков;

- размещение средств компенсационного фонда;

- возврат имущества, составляющего компенсационный фонд и переданного национальному объединению саморегулируемых организаций оценщиков.

Высшим органом управления национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков является общее собрание членов национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков.

Общее собрание членов национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков созывается не реже чем один раз в год. Внеочередное общее собрание членов национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков может быть созвано по инициативе не менее одной трети саморегулируемых организаций оценщиков.

Решение общего собрания членов национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков считается принятым, если за него проголосовали не менее чем две трети участников собрания и при этом в собрании участвовали не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов национального объединения саморегулируемых организаций оценщиков.
Блок № 5 ЗАДАЧИ

1. 
   Найти румб линии АВ, если дирекционный угол _АВ=22030'
   

Дано: _АВ=22030'

Найти: r_АВ=?

Решение

Для дирекционных углов от 180 до 270° (рис.) румб вычисляют по формуле: r=-180° (III четверть)

r_АВ=22030'-180°=ЮЗ:4030'



Рисунок - Связь дирекционных углов и румбов

Ответ: r_АВ=ЮЗ:4030'

2. 
   Найти дирекционный угол линии АВ, если румб r_АВ=СЗ 6015'
   

Дано: r_АВ=СЗ 6015'

Найти: _АВ=?

Решение

В четвертой четверти (СЗ) румб и дирекционный угол связаны формулой:  =360-r (рис.)



Рисунок - Связь дирекционных углов и румбов

_АВ=360- 6015'=29945’

Ответ: _АВ=29945’

3. 
   Найти координаты точки В, если известны:
   

- координаты точки А, Х_А=200,50 м, У_А=300,00 м;

- дирекционный угол _АВ=3000';

- горизонтальное проложение линии АВ d_АВ=200,00 м.

Дано:

координаты точки А, Х_А=200,50 м, У_А=300,00 м;

дирекционный угол _АВ=3000';

горизонтальное проложение линии АВ d_АВ=200,00 м.

Найти: координаты точки В Х_В и У_В.

Решение

Прямая геодезическая задача заключается в определении координат конечной точки В (рис.) линии