Материал: 8

180 | С.И. Кравчук. Горполарське право України

РОЗДІЛ 12

ПРАВОВЕ РЕГУЛЮВАННЯ ОРЕНДИ ДЕРЖАВНОГО ТА КОМУНАЛЬНОГО МАЙНА

12.1. Поняття договору оренди, її об'єкти та суб'єкти

Важливим напрямком підвищення ефективності використан­ня майна державних підприємств і організацій у сучасних умовах є передача його в оренду фізичним та юридичним особам.

Загальне поняття оренди сформульовано в ст. 283 Господарсь­кого кодексу України та ст. 759 Цивільного кодексу України. Відповідно до цієї статті орендою визнається засноване на дого­ворі строкове платне користування майном, що необхідне орен­дареві для здійснення підприємницької та іншоїдіяльності. Ви­ходячи із цього визначення, орендні відносини:

• мають виключно договірний характер і не можуть виникати на підставі планових завдань або інших адміністративно-управлінських актів;

• передбачають передачумайнаутимчасове користування;

• є платними, що забезпечується внесенням орендарем орен­додавцеві орендної плати у визначених розмірах.

Орендні відносини регулює, насамперед, Закон України "Про оренду державного та комунального майна". Його особливість по­лягає в регулюванні двох груп відносин: організаційних, пов'яза­них з передачею в оренду майна державних підприємств та органі­зацій, підприємств, заснованих на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, їх струк­турних підрозділів; майнових між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності.

Роз&іл 72. Правове регулювання оренли лержавного... | 181

Цей закон має універсальний характер, оскільки його поло­женнями (якщо інше не передбачено законодавством та догово­ром оренди) може регулюватися оренда майна інших форм влас­ності.

Для регулювання орендних відносин важливе значення ма­ють й інші акти законодавства України: Цивільний кодекс (глави 58 "Найм, оренда", 59 "Найм, оренда житла"); Декрети КМУ від 29 грудня 1992р. № 17-92 "Про укладення договорів оренди при­міщень підприємствами й організаціями торгівлі, громадського харчування та сфери послуг" та від 11 січня 1993 р. №5-93 "Про впорядкування використання адміністративних будинків і нежи­лих приміщень, що перебувають у державній власності" та ряд інших нормативнихактів.

Статтею 283 Господарського кодексу України договір оренди визнається як договір, за яким одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строку користування майно для здійснення господарської діяльності. Відповідно до Зако­ ну України "Про оренду державного та комунального майна" об'єктами оренди є: •

• цілісні майнові комплекси державних і комунальних під­приємств. Під цілісним майновим комплексом слід розумі­ти господарський об'єкт із завершеним циклом виробницт­ва продукції (робіт, послуг) з наданою йому земельною ділянкою, на якій він розміщений, автономними інженер­ними комунікаціями, системоюенергопостачання;

• нерухоме майно (будівлі, споруди, приміщення);

• інше окреме індивідуально визначене майно вйробничо-технічного призначення (машини, устаткування та інші облікові одиниці основних засобів, нематеріальні активи, малоцінні та швидкозношувані предмети, виробиичі запа­си, незавершене будівництво, готова продукція, незавер­шене капітальне будівництво та інші цінності, що виділя­ються в самостійний об'єкт оренди).

Суб'єктами оренди є:

І. Орендодавці, до яких належать:

— Фонд державного майна України, його регіональні відділен­ ня тапредставництш-щодоціліснихмайновихкомплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого май­ на, яке є державною власністю;

182 [ С.Й. Кравчук. Госполарське право України

• органи, уповноважені Верховною Радою Автономної Рес­публіки Крим та органами місцевого самоврядування уп­равляти майном, — щодо цілісних майнових комплексів підприємств, їх структурних підрозділів та нерухомого май­на, яке відповідно належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності;

• підприємства—щодо окремого індивідуально визначеного майна, а з дозволу зазначених вище орендодавців - також щодо цілісних майнових комплексів, структурних підроз­ділів підприємств (філій, цехів, дільниць) та нерухомого майна.

II. Орендарі, якими можуть бути:

• господарські товариства, створені членамитрудового колек­тиву підприємства, його структурного підрозділу;

• інші юридичні особи та громадяни України, фізичні та юри­дичні особи іноземних держав, міжнародні організації та особи без громадянства. При цьому фізична особа, яка бажає укласти договір оренди державного майна, до його укладення зобов'язана зареєструватись як суб'єкт щцприєм-ницькоїдіяльності.

12.2. Порядок укладення договору оренди

Стаття 284 Господарського кодексу України та Закон Украї­ни "Про оренду державного та комунального майна" регламенту­ють процедуру укладення договору оренди, аст. 761 Цивільного кодексу України встановлює право передачі майна в оренду. Відповідно до цього законодавчого акту фізичні та юридичні осо­би, які бажають укласти договір оренди майна підприємств, над­силають заяву, проект договору оренди, а також інші документи згідно з переліком, що визначається Фондом державного майна України. У разі надходження до орендодавця заяви щодо оренди нерухомого майна, що перебуває у державній власності, або підприємства, заснованого на майні, що належить Автономній Республіці Крим або перебуває у комунальній власності, орендо­давець у п'ятиденний термін після дати реєстрації заяви надсилає копії проекту договору та інших матеріалів органу, уповноваже­ному управляти відповідним майном.

Розліл 12. Правове регулювання оренли лержавного... | 183

Якщо підприємство, його структурний підрозділ, щодо цілісного майнового комплексу якого надійшла заява про оренду, або ініціатор укладення договору оренди згідно із законодавством займають монопольне становище на ринку; внаслідок укладення договору оренди підприємець або група підприємців можуть зай­няти монопольне становище на ринку; сумарна вартість активів або сумарний обсяг реалізації товарів (робіт, послуг), що належать об'єкту оренди та ініціаторові укладення договору оренди, переви-щуютьпоказники, визначені законодавством,—орендодавець над­силає копіїпроектудоговору оренди таіншихотриманихдокументів такождо органу Антимонопольного комітету України.

Орган, уповноважений управляти відповідним майном дер­жавної власності, та орган Антимонопольного комітету України розглядають надіслані орендодавцем копії документів і протягом п'ятнадцяти днів надсилають орендодавцеві висновки (дозвіл або відмову) щодо можливості оренди та умовдоговору оренди. Уразі неодержання орендодавцем висновків у встановлений термін укла­дення договору оренди вважається погоджениміззазначенимиорга-\нами.

Орендодавець протягом п'яти днів після закінчення терміну погодження умов договору оренди з органом, уповноваженим уп­равляти відповідним майном, і органом Антимонопольного комі­тету України, ау випадках, коли заява про оренду майна не потре­бує узгодження (щодо оренди окремого індивідуально визначеного майна, крім нерухомого), протягом п'ятнадцяти днів після дати її реєстрації даєзгоду або відмовляє вукладеннідоговору оренди майна і повідомляє про це заявника.

Закон "Проорендудержавноготакомунального майна" містить перелік підстав відмови у передачі в оренду об'єктів. Це, зокрема:

— прийняття рішення компетентним органом про привати­зацію цих об'єктів;

—включення об'єкта до переліку підприємств, що потребують залучення іноземних інвестицій згідно з рішенням КМУ чи місцевих органів влади;

—відсутність згоди органу Антимонопольного комітету Украї­ни наоренду;

—відсутність згоди органу, уповноваженого управляти відпо­відним майном, на виділення структурного підрозділу.

184 | С.Й, Кравчук. Госполарське право України

У випадку відмови в укладенні договору оренди, а також не­одержання відповіді у встановлений термін зацікавлені особи ма­ють право звернутися за захистом своїх інтересів до суду чи гос­подарського суду.

Важливе значення при укладенні договору оренди мають умови оренди. Відповідно до ст. 284 Господарського кодексу Ук­раїни істотними умовами договору оренди є:

—об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації). Оцінка об'єкта оренди здійснюється за "Методикою оцінки вартості об'єктів оренди", затвердженої постановою КМУ від 10 серпня 1995 р. № 629. Методика передбачає особливості оцінки вартості цілісного майнового комплексу (при цьому обо­в'язковим є проведення повної інвентаризації відповідно до " По­ложення про інвентаризацію майна державних підприємств, що приватизуються ", а також майна державних підприємств та орга­нізацій;

—термін, наякийукладаєтьсядоговіроренди, що визначаєть­ся за погодженням сторін (ст. 763 Цивільного кодексу України). У разі відсутності заяви однієї зі сторін про припинення або зміну договору оренди протягом одного місяця після закінчення термі­ну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після за­кінчення терміну договору оренди орендар, який належним чи­ном виконував свої обов'язки, має переважне право, за інших рівних умов, на продовження договору оренди на новий термін;

—розмір плати за оренду. Річна орендна плата не може пере­вищувати п'яти відсотків вартості орендованого майна. Методи­ка розрахунку і порядок використання плати за оренду держав­ного майна затверджені постановою КМУ від 4 жовтня 1995 р. № 786. Строки внесення орендної плати визначаються в дого­ворі, проте методика рекомендує в договорі оренди майнового комплексу державного підприємства встановлювати, що сплата орендних платежів має проводитися щоквартально в п'ятиден­ний термін від дати, встановленої для подання квартальних бух­галтерських звітів (балансів), а за IV квартал — в десятиденний термін віддати, встановленої для подання річного бухгалтерсько­го звіту (балансу).