неосвоенных участков земли. В МСО данный метод называется способом развития подразделений. Этот способ может быть приемлемым в некоторых ситуациях, однако он связан с рядом допущений, которые чрезвычайно трудно связать с толкованием рыночной стоимости.
Метод прямой капитализации определение стоимости объекта
недвижимости путем деления величины годового дохода на соответствующий этому доходу коэффициент капитализации.
Метод разбивки на участки применяется, когда наиболее эффективным использованием является разделение земельного массива на стандартные участки, и представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа. Разбивка большого земельного массива на отдельные участки актуальна для любого растущего города или поселка и применяется при массовой жилой или дачной застройке. После разделения земельного массива участки продаются, из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение и, таким образом, определяется стоимость неосвоенной земли. Другой вариант метода предполагаемого использования получил в литературе название метода разбивки на участки (определения затрат на освоение).
Метод разбивки по компонентам оценка восстановительной стоимости здания на основе суммы стоимостей создания его основных строительных компонентов фундамента, стен, перекрытий и т. п.
Метод распределения (переноса) предполагает, что для каждого типа застройки земельного участка существует определенная пропорция между стоимостью земли и стоимостью улучшений. В МСО данный метод называется разнесением. Разнесение (аллокация) это способ косвенного сравнения, при котором разрабатывается соотношение между стоимостью земли и улучшений на ней или какое-либо другое соотношение между составными частями имущества. Результатом является мера для разнесения общей рыночной цены между землей и улучшениями на ней для целей сравнения. Метод распределения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного участка в данной местности существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений.
Этот факт подтверждается принципами сбалансированности и предельной производительности.
Метод сравнения продаж определение рыночной стоимости объекта
недвижимости путем сравнения недавних продаж сопоставимых объектов после внесения корректировок, учитывающих различия между ними.
Метод сравнительной единицы оценка восстановительной стоимости на основе расчета стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания.
51
Микроэкономика изучает поведение экономических агентов (субъектов экономических отношений) в ходе их производственной, распределительной, потребительской и обменной деятельности. Занимается исследованием следующих основных направлений:
1.Проблема потребителя почему агенты выбирают именно такие наборы благ (как правило, для конечного потребления).
2.Проблема производителя как и почему агенты-производители выбирают именно такие наборы факторов производства и структуры выпуска.
3.Общее равновесие как и почему формируются цены на товары и услуги, как происходит обмен при различных предположениях; когда рынок экономически эффективен.
4.Асимметрия информации как и почему несовпадение информационных множеств экономических агентов может привести к экономической неэффективности.
5.Экстерналии как и почему возможность своим выбором косвенно повлиять на решения других агентов может привести к экономической неэффективности.
6.Общественные блага как и почему существование некоторых типов экономических благ может привести к экономической неэффективности.
Мониторинг земель система наблюдений (съемки, обследований и изысканий) за состоянием земель.
Монополизм 1) господство на рынке товаров и услуг одного производителя, продавца или сравнительно небольшой группы производителей, продавцов, объединившихся в целях захвата рынка, вытеснения конкурентов, продающих данный или аналогичный товар, контроля цен; 2) действия хозяйствующих субъектов, органов управления, направленные на устранение конкуренции, установление доминирующего положения одного участника рынка.
Муниципальная собственность собственность муниципальных образований. Права владения, пользования и распоряжения от имени муниципальных образований осуществляют органы местного самоуправления.
Наиболее эффективное использование физически возможное,
законодательно разрешенное, финансово целесообразное использование объекта недвижимости, приводящее к его максимальной стоимости на рынке.
Накладные расходы в строительстве денежные средства,
необходимые для создания общих условий строительного производства, его организации и обслуживания.
Накопленный износ уменьшение стоимости воспроизводства или
замещения зданий и сооружений в результате их физического,
функционального и экономического износа.
Налоги обязательные и безвозмездные сборы, взимаемые государст-
52
венными органами всех уровней с физических и юридических лиц по ставкам, установленным в законодательном порядке, с целью финансирования общественных расходов.
Налоговая база стоимостная, физическая характеристика объекта налогообложения. В ряде случаев налоговая база (основа налога) фактически является частью предмета налогообложения, к которой применяется налоговая ставка, однако это не одно и тоже. Налоговая база и порядок ее определения (исчисления) устанавливаются применительно к каждому налогу (сбору).
Налоговая ставка представляет собой величину налоговых начислений на единицу измерения налоговой базы. Налоговые ставки по федеральным налогам устанавливаются НК РФ. В случаях, указанных в НК РФ, ставки федеральных налогов могут устанавливаться Правительством РФ в порядке и пределах, определенных НК РФ. Налоговые ставки по региональным и местным налогам устанавливаются соответственно законами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами представительных органов местного самоуправления в пределах, установленных НК РФ (ст. 53 НК РФ).
Налогооблагаемая стоимость стоимость, определенная на основе нормативных документов, относящихся к налогообложению недвижимости.
Недвижимое имущество (недвижимость) земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей. К недвижимости относятся объекты, расположенные на поверхности земли и под ней, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно здания, сооружения, объекты незавершенного строительства,
многолетние насаждения и т. п.
Незавершенное строительство строительный объект, не введенный в
эксплуатацию и не сданный заказчику.
К нелесным землям относятся земли, предназначенные для нужд лесного хозяйства, а также иные земли, расположенные в границах лесного фонда.
Неустранимый (неисправимый) износ в оценке: износ объекта
недвижимости, при котором затраты на устранение причин, его вызывающих, превышают соответствующее увеличение стоимости недвижимости.
Норма возврата инвестиций (возмещения капитала) процент от первоначальных инвестиций в изнашиваемый объект недвижимости, который ежегодно возвращается инвестору.
Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры (5 7 основных культур) определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета. В качестве показателя нормативной урожайности может использоваться величина нормальной урожайности, определенная в материалах четвертого тура земельно-оценочных работ.
Нормативная цена земли одна из форм платы за землю,
53
характеризующая стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15 марта 1997 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего
целевого назначения.
Нормативный срок службы определенный нормативными документами срок службы зданий, сооружений и других строений.
Нотариат (лат. notarius писец) система органов, удостоверяющих: договоры, завещания, доверенности и другие юридические акты; подлинность подписей на документах; подлинность копий с документов; а также совершающих другие действия, направленные на закрепление гражданских прав.
Облигация (лат. obligatio обязательство) эмиссионная ценная бумага, содержащая обязательство эмитента выплатить ее владельцу (кредитору) номинальную стоимость по окончании установленного срока и периодически выплачивать определенную сумму процента. Облигации выпускаются государством, местными органами власти или компаниями в форме ценных бумаг с фиксированной или переменной процентной ставкой. Большая часть облигаций не имеет обеспечения и не дает права на участие в управлении.
Объект оценки материальные (вещи) и иные объекты, а также права собственности и иные вещные права на эти объекты.
Ограничения наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности или иных вещных прав.
Опцион предоставляемое собственником право покупки или аренды недвижимости в будущем на условиях, оговоренных в настоящее время.
Основные фонды 1) часть национального богатства, которая длительное время используется в неизменной натурально-вещественной форме, постепенно перенося свою стоимость на создаваемые товары и услуги; 2) основные средства, необходимые компании для осуществления производственной деятельности, срок амортизации которых превышает один год.
Остаточная стоимость чистая сумма, которую предприятие рассчитывает получить за актив в конце его срока полезной службы после вычета ожидаемых затрат по реализации.
Остаточная экономическая жизнь период времени, в течение которого улучшения на земельном участке будут вносить вклад в стоимость объекта
недвижимости.
54
Отчет об оценке документ установленной формы, представляемый профессиональным оценщиком заказчику, в котором обосновывается проведенная оценка стоимости заказанного объекта недвижимости.
Оценка деятельность эксперта, обладающего подготовкой, опытом и квалификацией, по систематизированному сбору и анализу рыночных и нормативных данных, необходимых для определения стоимости различных видов имущества на основе действующего законодательства, государственных стандартов и требований этики оценщика.
Оценочная зона часть земель административно-территориального образования, однородных по функциональному использованию и имеющих близкие значения рыночной стоимости типичных земельных участков и объектов недвижимости.
Оценочная стоимость стоимость активов фонда, учитываемая при определении стоимости чистых активов фонда.
Парной продажей называется продажа двух участков, которые отличаются только одним элементом сравнения. Разница в ценах является корректировкой по данному элементу сравнения. Примером может служить корректировка на местоположение земельных участков.
Последовательность расчета анализа парных продаж:
1)анализ сегмента земельного рынка, к которому относится оцениваемый участок;
2)нахождение парных продаж аналогичных земельных участков без сервитута и с сервитутом;
3)определение разницы в цене продажи земельных участков с сервитутами
ибез сервитутов;
4)расчет среднего значения по нескольким продажам.
Пассивы часть бухгалтерского баланса, в которой определяется имущество по источникам его образования в денежной оценке.
Пастбищем называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся
залежью.
Пашней называется сельскохозяйственное угодье, которое систематически используется под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары.
Пени (лат. poena наказание) вид неустойки; санкции за неисполнение договорных обязательств, исчисляемые за каждый день просрочки в процентах к подлежащей оплате сумме.
Первоначальная стоимость фактические затраты на приобретение или строительство объекта недвижимости на начало его эксплуатации.
55