Материал: 861

Операционные расходы 20 % от ДВД.

Требуемая ставка дохода = 30 % в год, или 2,5 % в месяц. Период владения = 4 года.

Поступления от перепродажи крытого рынка в конце периода владения = 700 000 дол.

Определить стоимость земельного участка под строительство крытого рынка.

Курсовые работы по главе 4.

Задание 4.1.

Исходные данные

Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания 985 кв. м. Время постройки январь 1986 г.

Типичный срок экономической жизни здания 80 лет. Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его

жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята равной хронологическому возрасту здания. Другие виды износа здания отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчете на 1 кв. м общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45 000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, т. е. прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания, составляют 38 500 руб./кв. м.

Прибыль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки январь 2006 г.

Задание 4.2.

Исходные данные

В одном городском микрорайоне старой жилой застройки не было продаж незастроенных земельных участков. Однако по трем другим микрорайонам жилой застройки в сопоставимой ценовой зоне имеются следующие данные:

26

Определить стоимость земли.

Курсовые работы по главе 5.

Задание 5.1.

На вакантном земельном участке правилами зонирования1 разрешено строительство: вариант А административного здания; вариант B офисного здания; вариант С торгового комплекса.

Вариант А

Стоимость строительства административного здания 420 000

дол.

Срок эксплуатации 50 лет. Ставка дохода 12 % годовых.

Коэффициент капитализации для земли 0,102. Чистый операционный доход в год равен 70 000 дол.

Вариант B

Стоимость строительства офисного здания 460 000 дол. Срок эксплуатации здания 50 лет.

1 Зонирование земель разделение земельных массивов на земельные участки с различным целевым назначением и правовым режимом использования (см. глоссарий).

27

Ставка дохода 12 % годовых.

Коэффициент капитализации для земли 0,102. Чистый операционный доход в год равен 85 000 дол.

Вариант С

Стоимость строительства торгового комплекса 625 000 дол. Срок эксплуатации комплекса 50 лет.

Ставка дохода 12 % годовых.

Коэффициент капитализации для земли 0,102. Чистый операционный доход в год равен 110 000 дол.

Определите вариант наиболее эффективного использования земельного участка.

Задание 5.2.

Правилами зонирования разрешаются следующие варианты использования вакантного участка городской земли: вариант А под

жилищное строительство; вариант B под коммерческое строительство;

вариант С под офисное здание.

Вариант А

Площадь возводимого дома 650 000 кв. м. Стоимость строительства 9 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход 1 600 000 дол. Коэффициент капитализации для дома 14 %.

Вариант B

Площадь возводимого здания 700 000 кв. м. Стоимость строительства 8 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход 1 700 000 дол. Коэффициент капитализации для здания 15 %.

Вариант С

Площадь возводимого здания 600 000 кв. м. Стоимость строительства 10 дол. за 1 кв. м. Чистый операционный доход 1 400 000 дол.

Коэффициент капитализации для здания 13 %.

28

Определите остаточную стоимость земли по каждому варианту, если коэффициент капитализации для земли по всем вариантам составляет 10 %.

Приложение 2.

Вопросы к экзамену

1.В чем различие между понятиями «недвижимость» и «недвижимая собственность»?

2.Какие объекты относятся Гражданским кодексом РФ к недвижимым вещам?

3.Почему земельный участок является неотъемлемой частью единого объекта недвижимости?

4.В чем заключаются особенности земли как объекта стоимостной оценки?

5.Что такое улучшения и на какие виды они подразделяются?

6.Для каких целей необходима оценка земли в Российской Федерации?

7.Какие факторы обусловливают сложность оценки земельных участков в Российской Федерации?

8.Что понимается под экономической оценкой земельного участка?

9.Раскройте определение рыночной стоимости земельного участка.

10.В чем заключается отличие рыночной стоимости от инвестиционной стоимости земельного участка?

11.В чем состоит отличие между кадастровой и рыночной оценкой земельных участков?

12.В чем заключается противоречие между принципами «ожидания» и «спроса и предложения»?

13.В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

14.Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

15.Как определяется наиболее эффективное использование (НЭИ) в Международных стандартах оценки (МСО)?

29

16.Какие факторы учитываются при определении варианта наиболее эффективного использования (НЭИ) земельного участка?

17.Возможна ли ситуация, когда у незастроенного земельного участка на окраине города не будет варианта наиболее эффективного использования? Под влиянием каких факторов эта ситуация может измениться?

18.Какие этапы включает процедура оценки рыночной стоимости земельного участка?

Примечание.

Студент должен знать все определения, касающиеся сути данного вопроса, которые приведены в глоссарии. Определения подчеркнутых слов даны в глоссарии.

Глоссарий

Абсолютный рентный доход для всех субъектов РФ единый и составляет

1% от стоимости валовой продукции с 1 га сельскохозяйственных угодий в

среднем по Российской Федерации.

Активы 1) ресурсы, контролируемые организацией, использование которых, возможно, вызовет в будущем приток экономической выгоды; 2) часть бухгалтерского баланса, в которой отражается наличие имущества по составу и размещению в денежной оценке.

Акционерное общество объединение граждан и юридических лиц для совместной хозяйственной деятельности. Уставный капитал акционерного общества разделен на определенное число акций; участники акционерного общества (акционеры) не отвечают по его обязательствам и несут риск убытков, связанных с деятельностью общества в пределах стоимости принадлежащих им акций. В уставе акционерного общества фиксируются цели общества, размер капитала, порядок управления, структура руководящих органов и др.

Акция ценная бумага, удостоверяющая право ее держателя на получение прибыли в виде дивидендов и на участие в управлении делами

акционерного общества.

Амортизация постепенное изнашивание основных средств и перенесение их стоимости на произведенную продукцию.

Анализ вторичных данных. Этот метод использует для определения величины корректировок данные, которые непосредственно к объекту оценки не относятся. Такие данные содержатся в публикациях оценочных и риэлторских фирм, постановлениях местных органов власти.

30