муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов.
Градостроительный регламент устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.
Графический анализ является вариантом статистического анализа,
позволяющим оценщику получить информацию для расчета корректировки посредством визуальной интерпретации данных графического изображения и применения статистических методов подбора кривых. Результаты статистического анализа, выраженные в графическом виде, могут показать тенденции развития, сезонные колебания цен, а также динамику элементов сравнения и различные зависимости между ними.
Дата оценки календарная дата, на которую производится оценка стоимости объекта недвижимости.
Движимое имущество имущество, перемещаемое без ущерба ему самому или объектам недвижимости, с которыми оно связано.
Девелопмент деятельность, связанная с развитием территории, включающая подготовку земель и проведение строительных, инженерных и иных операций с недвижимостью.
Действительный валовой доход потенциальный валовой доход с учетом потерь от недозагрузки, приносящей доход недвижимости, неплатежей арендаторов, а также дополнительных видов доходов.
Денежные средства наличные деньги и вклады до востребования.
Деноминация укрупнение масштаба цен в стране за счет укрупнения денежной единицы (без ее переименования) с целью облегчения платежного оборота, расчетов и придания национальной валюте большей полноценности.
Депозит (от лат. depositum вещь, отданная на хранение) 1) вклад в банки и сберегательные кассы. Различаются: срочные, до востребования, условные; 2) записи в банковских книгах, подтверждающие определенные требования клиентов к банку; 3) передаваемые на хранение в кредитные учреждения ценные бумаги (акции и облигации); 4) взносы в таможенные учреждения в обеспечение оплаты таможенных пошлин и сборов; 5) взносы денежных сумм в судебные и административные учреждения в обеспечение иска, явки в суд; 6) сумма денег, представляющая собой обусловленную часть общей стоимости фьючерсного контракта или твердую сумму, которая должна быть уплачена членом биржи расчетной палаты, а клиентами брокеру, когда контракт регистрируется.
Диверсификация процесс распределения инвестиций между
36
различными объектами вложения, которые непосредственно не связаны между собой.
Дивиденды часть общей суммы чистой прибыли акционерного общества, распределяемая между акционерами в соответствии с имеющимися у них акциями. Выплата доходов акционерам производится наличными или акциями. Размер дивидендов варьируется для обычных акций и фиксирован для привилегированных акций. Даже в тех случаях, когда положение компании ухудшается, она может выплачивать дивиденды из полученных ранее доходов. В США выплата дивидендов не должна превышать сумму накоплений нераспределенной прибыли. Число, которое показывает, во сколько раз прибыль компании превышает сумму выплачиваемых ею дивидендов, называется покрытием по дивидендам. Передача прибыли или ее части дочерним российским предприятием иностранному материнскому предприятию (организации) рассматривается так же, как выплата дивидендов. К дивидендам приравниваются доходы от соглашений (долговых обязательств), предусматривающих участие в прибылях, в случае, если они определяются по законодательству государства, в котором возникают такие доходы.
Дисконтирование процесс приведения ожидаемых будущих денежных потоков (поступлений или платежей) к их текущей стоимости, т. е. в сопоставимый вид на дату оценки.
Дифференциальная рента I дополнительный доход, который образуется на лучших по естественному плодородию и местоположению землях.
Дифференциальная рента II дополнительный доход, который образуется на земельных участках хозяйств, ведущих более интенсивное производство. Данный вид ренты связан с экономическим плодородием почвы.
Дифференциальный рентный доход (ДРД) с 1 га сельскохозяйственных угодий субъекта РФ рассчитывается вычитанием из стоимости валовой продукции (оценочной продуктивности) цены ее производства:
ДРД Оценочная продуктивность Цена производства.
Дифференциация (от лат. differentia различие) расчленение целого на многообразные и различные формы и ступени.
Договор аренды земельного участка гражданско-правовой договор, в
соответствии с которым одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) земельный участок за плату во временное владение и пользование.
Долгосрочная аренда протяженная по времени аренда имущества, сравнимая с его ресурсом и осуществляемая на договорной возмездной основе.
Доходный подход один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, включающий метод дисконтированных денежных потоков,
основанный на определении текущей стоимости ожидаемых будущих доходов
37
от объекта недвижимости, и метод прямой капитализации годового дохода.
Доходы увеличение экономических выгод в течение отчетного периода в форме притока либо увеличения активов или уменьшения обязательств, что выражается в увеличении капитала, не связанного с вкладами участников акционерного капитала. Доход включает выручку, полученную в результате основной (уставной) деятельности организации, и доходы, полученные в результате не основной деятельности.
Дочернее предприятие компания, контролируемая другой компанией (материнской компанией).
Единица сравнения единица измерения, общая для оцениваемых и сопоставимых объектов недвижимости.
Единичная оценка определение рыночной или другой стоимости отдельного объекта недвижимости. Основанием для проведения оценки является договор, заключаемый между оценщиком и заказчиком.
Единый государственный реестр земель Единый государственный реестр земель представляет собой документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.
Единый государственный реестр земель содержит сведения о существующих и прекративших существование земельных участках.
В Едином государственном реестре земель содержатся следующие основные сведения о земельных участках:
кадастровые номера;
местоположение (адрес);
площадь;
категория земель и разрешенное использование земельных участков;
описание границ земельных участков, их отдельных частей;
зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
экономические характеристики, в том числе размеры платы за землю;
качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия земель для отдельных категорий земель;
наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с
земельными участками.
Моментом возникновения или моментом прекращения существования земельного участка как объекта государственного кадастрового учета в соответствующих границах является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. (Ст. 14 федерального закона РФ от 02.01.2000 № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».)
Естественное плодородие земли обусловлено природными факторами.
Жилая недвижимость недвижимость, подавляющую часть доходов от которой составляет арендная плата от сдачи жилья.
38
Заемный капитал (заемные средства) кредиты банков и финансовых компаний, займы, кредиторская задолженность, лизинг, коммерческие бумаги и др.
Залежь земельный участок, который раньше использовался под пашню и более одного года не используется, в том числе и под пар. Залежь оценивается
методом предполагаемого использования с учетом экономической целесообразности ее перевода в иной вид сельскохозяйственных угодий.
Залог имущество или другие ценности, находящиеся в собственности залогодателя и служащие частичным или полным обеспечением, гарантирующим погашение займа.
Залоговая стоимость стоимость объекта недвижимости,
обеспечивающего ипотечный кредит, величина которой обеспечивает возмещение денежных средств кредитора за счет реализации объекта залога в случае невыполнения заемщиком своих обязательств.
Заработная плата вознаграждение за труд в зависимости от квалификации работника, сложности, количества, качества и условий выполняемой работы, а также выплаты компенсационного и стимулирующего характера.
Затратный подход один из трех традиционных подходов к оценке недвижимости, базирующийся на определении стоимости издержек на воспроизводство или замещение объекта с учетом всех видов износа.
Затраты косвенные в строительстве расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству (стоимость инвестиций в землю, гонорары проектно-сметным организациям, маркетинговые, страховые, рекламные и другие расходы).
Затраты прямые в строительстве расходы, непосредственно связанные со строительством (стоимость строительных материалов и оборудования, заработная плата рабочих, стоимость сопутствующих строительству сооружений и инженерных сетей, стоимость коммунальных услуг, стоимость доставки и хранения материалов и другие расходы).
Здания архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей.
Земельная арендная плата это периодическая денежная сумма, выплачиваемая за право пользования (распоряжения) земельным участком в соответствии с арендным договором, заключаемым между арендодателем и
арендатором.
Земельная рента особый доход, поступающий собственнику земли при распределении общественного продукта.
39
Земельные отношения отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землями, а также по поводу государственного управления земельными ресурсами.
Земельные ресурсы земная поверхность, пригодная для проживания человека и для любых видов хозяйственной деятельности. Земельные ресурсы характеризуются величиной территории и ее качеством: рельефом, почвенным покровом и комплексом других природных условий.
Земельный кадастр (государственный) систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Земельный кодекс свод государственных законов, юридических и гражданских установлений, касающихся имущественных, правовых и процессуальных отношений по поводу земли и земельной собственности.
Земельный налог одна из форм платы за землю, которая устанавливается на рентной основе исходя из плодородия почв, других природных и экономических условий местоположения земельного участка и не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственника, владельца или пользователя земли.
Земельный участок часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Земельный фонд все земли, находящиеся в распоряжении какой-либо части населения. Выделяют:
земельный фонд страны все земли государства;
мировой земельный фонд вся поверхность суши, из которой обычно исключают Гренландию и Антарктиду.
В земельный фонд входят:
земли, освоенные в сельскохозяйственном отношении;
земли, занятые лесами, внутренними водоемами, населенными пунктами, дорогами, промышленными предприятиями;
неудобные земли: пустыни, высокогорья и др.
Соотношение площадей всех этих земель составляет структуру земельного фонда.
С течением времени структура земельного фонда изменяется, при этом потерянные площади земельного фонда оказываются не меньше, а иногда и больше вновь освоенных.
Землевладельцы лица, владеющие и пользующиеся земельными
40