ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение
. Теоретические основы оценки недвижимости, как объекта инвестирования
1.1. Недвижимость: понятие, виды
1.2 Инвестиционные характеристики объектов недвижимости
.3 Нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России
. Подходы и методы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости
.1 Доходный подход к оценке недвижимости
2.2 Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости
2.4 Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости на основе дисконтированных показателей
. Практика оценки инвестиционной привлекательности недвижимости
3.2 Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с использованием сравнительного подхода
.3 Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с использованием доходного подхода
.4 Выводы по выбранному варианту объекта инвестирования
Заключение
Список использованных источников
недвижимость рыночная стоимость инвестиционный
ВВЕДЕНИЕ
В условиях экономической нестабильности, во времена обесценивания денежных активов, инвестиции в недвижимость остаются самым надежным и безопасным видом вложения финансовых средств, который приносит постоянный доход и сохраняет капитал. Стоимость недвижимости в значительно меньшей степени подвержена изменениям, чем стоимость акций, и дает прибыль не только от прироста капитальной стоимости, но и от аренды.
Ликвидная недвижимость в России за последние пятнадцать лет превратилась в составную часть рынка инвестиций. Почти каждого владельца свободных финансовых активов интересуют выгодные денежные вклады. Так сложилось в нашей стране, что наиболее популярным и прибыльным способом вложения финансовых средств являются инвестиции в недвижимость. Вне зависимости от политической и экономической ситуации, инвестирование в недвижимость представляется наиболее рентабельным и перспективным.
За последние годы в сфере коммерческой недвижимости России произошли существенные перемены. Рынок коммерческой недвижимости РФ считается на сегодняшний день одним из самых перспективных и стремительно развивающихся рынков в офисном, торговом, складском и гостиничном сегментах. Активность как российских, так и иностранных инвесторов и девелоперов на этом рынке растет с каждым годом.
Инвестиции в жилую недвижимость с целью получения дохода, сегодня интересуют россиян не меньше, чем сама недвижимость как объект жилья. При этом рынок недвижимости рассматривается как надежный и доходный способ вложения денежных средств, обеспечивающий сохранение и приумножение стоимости и величины капитала.
Однако не стоит забывать, что финансовые сделки с недвижимостью включают в себя все элементы инвестиционного процесса и подразумевают установление срока вложения, размера и формы вклада и, конечно, сопряженный фактор риска.
В отечественных и зарубежных исследованиях большое внимание уделено анализу инвестиционной привлекательности объектов недвижимости с помощью специальных показателей и критериев.
В условиях современной экономической ситуации в РФ актуальным является вопрос разработки методических рекомендаций для анализа инвестиционных проектов в сфере недвижимости не только с точки зрения показателей их эффективности, но на основе расширения возможностей использования результатов оценки рыночной и инвестиционной стоимости недвижимости и информации о тенденциях рынка недвижимости.
Таким образом, тема дипломной работы является весьма актуальной.
Цель дипломной работы - на основе изучения и обобщения теоретических и методических аспектов оценки инвестиционной привлекательности недвижимости провести расчет рыночной стоимости и оценить инвестиционную привлекательность конкретного объекта недвижимости в г. Новосибирске.
Для достижения поставленной цели выдвинуто решение следующих задач:
.Исследовать теоретические основы инвестиционной привлекательности недвижимости.
. Изучить и обобщить подходы и методы оценки стоимости недвижимости.
. Исследовать показатели оценки инвестиционной привлекательности недвижимости.
. Провести анализ рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске.
. Выполнить расчет рыночной стоимости объекта недвижимости (встроенного помещения) в г. Новосибирске и оценить уровень его инвестиционной привлекательности.
Дипломная работа включает введение, три главы, заключение, список использованных источников.
В первой главе исследованы теоретические основы недвижимости, понятие недвижимости, ее виды. Далее рассматриваются вопросы об основных инвестиционных характеристиках объектов, какие из характеристик наиболее важны для будущего инвестора. В заключение первой главы, проведено исследование нормативно-правовое регулирование оценки недвижимости в России.
Вторая глава диплома посвящена исследованию особенностей подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. Положительные и отрицательные стороны каждого метода.
В третьей главе проведен расчет инвестиционной привлекательности встроенной нежилой недвижимости двумя различными методами: сравнительным и доходным. В конце главы сделан вывод о выборе конкретного варианта недвижимости для инвестирования, на основании приведенных расчетов.
Теоретической и методической базой дипломной работы являются труды специалистов в области оценки недвижимости и инвестиционных проектов:А.Г. Грязновой, И.В. Ивановой, Г.И. Микерина, Н.В. Мирзояна, Л.П. Тэпмана, А.В. Татарова, А.Ю. Родина, М.А.Федотовой;В.С. Цыганенко и др.
При подготовке дипломной работы были использованы следующие методы
исследований:совокупность методов экономико-статистического анализа, методы
синтеза и анализа экономической информации. Также в нашем исследовании нашли
применение современные концепции различных школ оценки недвижимости.
1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ, КАК ОБЪЕКТА ИНВЕСТИРОВАНИЯ
.1 Недвижимость: понятие, виды
В России понятие «недвижимое имущество» было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.
Всоветском гражданском праве не были использованы многие наработки дореволюционного гражданского права, регулирующие вопросы собственности, в том числе была отменена частная собственность на землю и применено не учитывающее землю понятие «основные фонды». После отмены частной собственности на землю деление вещей на движимые и недвижимые трансформировались в категории основных и оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
В современной России понятие «недвижимость» вновь введено в экономический и правовой оборот и окончательно законодательно закреплен ГК РФ 30.11.1994 г. (ст. 130).
В соответствии с ГК РФ (ст. 130, 132) к недвижимым вещам относятся
следующие объекты (табл. 1).
Таблица 1 - Объекты, отнесенные к недвижимости по Гражданскому кодексу РФ
|
Отдельные объекты (ст. 130 ГК РФ) |
Сложные объекты (ст. 132 ГК РФ) |
|
1. Земельные участки. 2. Участки недр. 3. Обособленные водные объекты. 4.Все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 5.Приравненные к недвижимости, подлежащие государственной регистрации: воздушные и морские суда, судя внутреннего плавания, космические объекты. 6. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. |
Предприятие в целом как имущественный комплекс, включая: - земельные участки; - здания и сооружения; - инвентарь и оборудование; - сырье и продукция; - права требования, обязанности (долги); - права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию работы иуслуги; - другие исключительные права. |
В теории и практике различают понятие недвижимого имущества как
материального (физического) объекта и как комплекса экономико-правовых и
социальных отношений, обеспечивающих специальный порядок распоряжения им и
особую устойчивость прав (рис. 1).
|
Физический объект |
|||
|
• |
- местоположение |
|
- ландшафт |
|
• |
- площадь и границы |
|
- залежи ископаемых |
|
• |
- объем |
|
- тип почвы |
|
• |
- размер (высота, длина, ширина) |
|
- физические характеристики |
|
• |
- форма |
|
- внешняя среда |
|
Объект экономических отношений |
||
|
- товар |
- полезность |
- цена |
|
- капитал в вещной форме |
- доходность |
- налогообложение |
|
- издержки содержания |
- ликвидность |
- инвестирование |
|
- финансовый актив |
- стоимость |
- спрос и предложение |
|
Объект правовых отношении |
|
|
- право собственности (владеть, пользоваться, распоряжаться) |
- вещные права (право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право залога, аренды, застройки, сервитута, право на земельный участок собственника здания, расположенного на нем. траст, иные права) |
|
Объект общих социальных отношении (земля) |
|
|
- место обитания людей всех поколений - невосполнимый природный ресурс - пространственный базис размещения других объектов - защищается на благо всех людей - основа свободы н независимости |
- условие жизни людей - источник благ - престижность владения - основа гордости и славы -многофункциональное назначение |
Рисунок 1 -Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный
комплекс отношений
Специфические признаки недвижимости.
Недвижимость можно рассматривать как:
· потребительскую стоимость, удовлетворяющую личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, квартира, дача и т.д.); к ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
· фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения);
· источник дохода, предназначенный для
ведения бизнеса. Данными видами недвижимости владеют с целью получения
устойчивого потока доходов на вложенный капитал.
Таблица 2 - Отличительные признаки недвижимости, как объекта инвестиций
|
Описание |
Формулировка признака |
|
Нетрадиционные денежные потоки |
Нетрадиционные денежные потоки от инвестиции в недвижимость отличаются тем, что в периоды разработки и сооружения объекта денежные потоки отрицательны, затем в период постепенной сдачи объекта в аренду денежные потоки преобразуются из отрицательных в положительные. Во время эксплуатации объекта могут быть произведены существенные затраты на его обновление или прирост капитала. В отдельные годы деньги могут изыматься посредством рефинансирования. Наконец, получение крупной суммы денег ожидается при продаже собственности. Потому для инвестиции в недвижимость нет единой внутренней нормы окупаемости. |
|
Разная направленность движения стоимостей составных частей недвижимости |
Земля имеет потенциальную возможность повышения ее стоимости по причине изменении в системе землепользования, относительного дефицита участков со сходным местоположением, инфляции и др. В то же время относительная стоимость здании и сооружений с течением времени снижается. Это снижение происходит из-за изнашивания зданий и сооружений в процессе их использования, воздействия окружающей среды, изменений в технологии и др. |
|
Паушальность нед-вижимости |
Паушальность недвижимости снижает ее ликвидность, поскольку исключает многих мелких инвесторов. Кроме того, паушальность увеличивает сроки реализации актива и затраты на совершение сделок. |
|
Неоднородность недвижимости |
Практически невозможно найти два одинаковых объекта, что осложняет процесс оценки недвижимости. |
|
Гибкие условия фи-нансирования нед-вижимости |
У приносящей доход недвижимости может быть несколько «слоев» финансирования за счет собственных и заемных средств. Финансирование может быть достаточно сложным по времени осуществления, методам расчета процентов, долевому участию и различным частичным интересам. |
|
Различное сочетание юридических прав и интересов при опе-рациях с собственностью |
Один объект, являющийся собственностью, может быть сдан в аренду с разделением прав на поверхность земли и недра и при этом отягощен залоговыми обязательствами, в то время как другой объект может находиться в полной и неограниченной собственности и быть свободен от каких-либо требований. |
|
Особые налоговые соображения |
Федеральные и муниципальные органы власти развитых стран создали сложную систему налоговых законов и регулирующих норм, которые влияют на инвестиции в недвижимость. Особенности налогообложения недвижимости как открывают новые возможности, так и накладывают определенные ограничения. |
|
Риск и неопределенность инвестиций в недвижимость |
Инвестиции в недвижимость в большей степени, по сравнению с инвестициями в традиционные активы, подвержены риску и неопределенности, поскольку являются малоликвидными, так как это «запертый» капитал, и осуществляются капиталовложения на более длительные сроки. |
К специфическим признакам недвижимости можно отнести:
1) стационарность (недвижимость связана с участком земли);
2) уникальность и неповторимость - каждая конкретная недвижимость (особенно нежилая) уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности;
) недвижимость фундаментальна - ее невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;
4) специфический характер оборота через оборот прав на нее;
5) к заключению всех сделок на рынке недвижимости предъявляются особые юридические требования - сделки должны пройти государственную регистрацию (ФЗ №122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
) высокий уровень издержек на проведение сделок (трансакционных издержек) и длительный срок экспозиции;
) стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли - сложный или невозможный процесс, так как без привлечения заемного каптала инвестиции в нее затруднены;
) низкая доступность полной и достоверной информации о сделках, уровне доходности инвестиций в недвижимость;
) возможность положительного или отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;
) необходимость постоянного управления недвижимостью, портфелем инвестиций в недвижимость на достаточном уровне для получения приемлемого дохода.
Классификация недвижимости.
В процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов и обследованию рынка недвижимости, облегчает разработку и применение методов оценки различных видов недвижимости.
Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения.
Для оценки стоимости недвижимость делится на два класса:
Таблица 3 - Классификация недвижимости
|
Специализированная недвижимость |
Неспециализированная недвижимость |
|
- это недвижимость, которая в силу своего специального характера редко, если вообще когда-либо, продается на открытом рынке для продолжения существующего использования одним владельцем, кроме случаев, когда она реализуется как часть использующего ее бизнеса. Специальный характер недвижимости может быть обусловлен ее конструктивными особеннос-тями, специализацией, размером или местом положения или сочетанием этих факторов. |
- это недвижимость, на которую существует всеобщий спрос и которая обычно покупается, продается или арендуется на открытом рынке для того, чтобы использовать ее для существующих или аналогичных целей, или в качестве инвестиции, или для развития и освоения. |