Дипломная (вкр): Практика оценки инвестиционной привлекательности недвижимости

Рынок офисной недвижимости Новосибирска по уровню развития находится на втором месте среди региональных рынков после Екатеринбурга. Характерной чертой рынка является большое число строящихся объектов, предлагающихся под продажу, а не аренду. Население Новосибирской агломерации, в сумме достигающее 1,8 млн чел., и относительно высокий уровень доходов создают условия для развития потребительского рынка и сегмента торговой недвижимости.Рынок складской недвижимости Новосибирска имеет высокий потенциал развития.

Основными предпосылками развития логистики в регионе является выгодное транспортно-логистическое положение города и динамичное (однако начавшееся чуть позже, чем в Уральском регионе) развитие потребительского рынка и выход на рынок федеральных торговых операторов.

Ввод в эксплуатацию строящихся проектов гостиниц под управлением международных сетей, должен полностью удовлетворить спрос на качественный номерной фонд в верхнем ценовом диапазоне. Дефицит номеров в гостиницах категории 3* сохранится в ближайшие 3 - 4 года.В отрасли жилищного строительства происходит постепенное увеличение объема возводимого жилья. В планах руководства города достижения уровня обеспеченности жилыми помещениями 23,1 м²на чел. к 2015 г.

Несмотря на одновременное появление на рынке сразу нескольких бизнес-центров высокого качества, площади в них пользуются довольно высоким спросом. Уровень вакантных площадей в большинстве случаев составляет 5 - 15%, и только в одном объекте пока свободно 40% площадей.

Характерной особенностью новосибирского рынка является преимущественная продажа помещений в строящихся бизнес-центрах. Речь идет примерно 70% площадей выходящих на рынок в 2011-2012 гг. Это объясняется структурой будущего предложения, где достаточно много объектов класса В, которые во многих случаях строятся под продажу.

Таблица 7 - Ключевые проекты высококачественных торговых центров в Новосибирске

Несмотря на открытость локального рынка торговой недвижимости для внешних игроков, наиболее масштабные проекты реализуются в партнерстве с местными компаниям.

Рынок торговой недвижимости Новосибирска начал развиваться в 2005 г., когда в городе были открыты первые профессиональные торговые центры. На сегодняшний день наиболее популярными торговыми центрами в городе являются ТРЦ «Мега» (GLA-101 тыс. м²), а также открывшиеся в 2011 г. ТРЦ «Аура» (GLA-62 тыс. м²) и ТРЦ «Сан Сити». По мере развития рынка и роста конкуренции, торговым центрам, открытым 5-7 лет назад становится все сложнее удерживать свои позиции. Ряд торговых операторов предпочитаю открывать свои магазины в более современных объектах, выходящий на рынок. В результате доля вакантных помещений в новых качественных торговых центрах не превышает 5%, тогда как в среднем по рынку она находится в диапазоне 7 - 9%. При этом, стоит отметить, что целый ряд объектов города стоят полупустыми.

В прошлом году Новосибирск находился в тройке городов-лидеров (кроме Москвы и Санкт-Петербурга) по количеству ввода качественной торговой недвижимости, тогда было введено 95 тыс. м²торговых площадей (GLA).В 2012 году было открыто лишь около 20 тыс. м² торговых площадей в торговых центрах.В основном в Новосибирске активны местные девелоперские компании, зачастую они самостоятельно занимаются реализацией проекта, что негативно сказывается на их качестве. Среди федеральных сетей можно отметить ОАО ИК TPSи ЗАО ИК «Тройка Диалог», которые в настоящее время реализуют в городе два проекта торговых центров. В 2012 г. наблюдается тенденция к переезду из отдельных торговых помещений в крупные торговые центры. Это повлияло на снижение ставок аренды в районе проспекта Карла Маркса.С другой стороны в город приходят все новые бренды и крупные сетевые компании, которые арендуют отдельные торговые помещения именно на центральных улицах. Ставка аренды в центре достигает 4000 руб. за м² в месяц.Меняется структура торговых объектов, например, в центре Новосибирска почти не осталось киосков и торговых павильонов. Объем существующего предложения в качественных торговых центрах -373 000 м².

Объем существующих торговых помещений на 1 000 жителей -254 м².Прогнозируемый на конец 2013 года объем торговых помещений на 1 000 жителей -309 м².

Ставки аренды.

На рынке арендыторговой недвижимости количество предложений увеличилось на 30%, общая площадь выставленных на рынок объектов -на 88,3%. Средняя арендная ставка предложения торговых площадей в аренду по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 13,3% и составила 1138 руб. за м².В радиусе 300 м от станции метро «Золотая Нива» арендные ставки достигают 2000 -3000 руб. за м² помещения с отдельным входом.

Активно развивается ул. Станиславского. Она привлекательна наличием скверов, мест для отдыха, высоким пешеходным траффиком. Арендные ставки в районе площади им. Станиславского 2000 -2500 руб. за м².

Цена продажи, стрит-ритейл.

Средняя удельная цена предложения торговых площадей к продажев 3 квартале 2012 года составила71,59 тыс. руб. за м², что на 5,3% ниже, чем в прошлом квартале. Аналитики объясняют динамику цен снижением доли дорогих объектов в общем объеме предложения и увеличением доли более дешевых предложений. Например, доля объектов с ценой выше 100 тыс.руб. за 1 м² по сравнению с предыдущим кварталом уменьшилась на 2%, а доля площадей ниже 50 руб. за 1 м² увеличилась на 5%.

3.2 Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с использованием сравнительного подхода

В основу сравнительного подхода положен принцип замещения, который гласит, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную собственность больше, чем ему обойдется приобретение другой собственности, обладающей такой же полезностью.

В данной работе сопоставимые объекты рассматривались по схожим правам на земельный участок и на улучшения, местоположению, строительным материалам, этажности, назначению. Задача определения цены продажи 1 м² решается в следующей последовательности:

- выявление недавних продаж и предложений сопоставимых объектов;

выбор ограниченного числа значимых параметров сравнения;

внесение поправок с учетом различий между объектами сравнений и объектом оценки;

согласование результатов и определение искомой стоимости 1 м² общей площади.

В табл. 8. представлен расчет рыночной стоимости 1м² объекта оценки сравнительным подходом методом сравнения продаж. Расчет произведен с использованием трех аналогов - встроенных помещений, расположенных в Железнодорожном районе г. Новосибирска. Объекты - аналоги выбраны из совокупности продаж данного сегмента рынка по критерию местоположения, площади помещения (от 284 м² до 336 м²) и функционального использования (встроенные нежилые помещения коммерческого назначения).

Таблица 8 - Определение рыночной стоимости 1 м²объекта оценки

Корректировки на приведение цены предложения к цене продажи проводится понижающая корректировка для всех объектов сравнения так как по данным агентств недвижимости г. Новосибирска в настоящее время цены предложения существенно отличаются от цен сделки. Данная величина может колебаться от 5 до 15%. В расчетах принята средняя величина - 10%.

Корректировки на «право собственности на недвижимость» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравнения оформлены права собственности на недвижимость и имеется право аренды на земельный участок.

Корректировки на «условия финансирования» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравнения условия финансирования являются рыночными и не подразумевают применения бартерного расчета или рассрочки.

Корректировки на «условия продажи» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравнения условия продажи являются рыночными и не подразумевают проведение аукционов, либо ареста имущества.

Корректировки на «время продажи» для всех объектов сравнения равны нулю, так как выставлены на продажу в близкое от даты оценки время.

Корректировки на «местоположение» проводятся для тех объектов сравнения местоположение которых отличается от объекта оценки, повышающая корректировка проводится для объекта сравнения местоположения которого хуже, чем объекта оценки. По данным агентств недвижимости города разница между стоимостью сопоставимой недвижимости в пределах одного района составляет 1 - 5% в зависимости от удаления от центра. В данной работе корректировка принята на уровне среднего значения 3%.

Корректировки на «физические характеристики» произведены с целью определения привлекательности объекта оценки с точки зрения его выделенности, занимаемых этажей, общей площади.

Корректировки на «обособленность» для всех объектов сравнения равны нулю, так как для всех объектов сравненияпомещения являются встроенными.

Корректировка на «материал стен» проводится повышающая корректировка для объектов сравнения, материал стен которых панели. По данным строительных организаций г. Новосибирска данная корректировка равна 3%.

Корректировки на «общую площадь» не проводятся для всех объектов сравнения, так как общая площадь всех объектов сравнения приблизительно одинакова.

Корректировки на «наличие парковки» проводятся понижающие для тех объектов сравнения, у которых условия парковки лучше, в данном случае нет стеснённых условий. По данным АН «Афина Паллада» размер данной корректировки 1 - 4%. В данной работе принят средний размер данной корректировки - 2%.

Корректировка на «наличие двух входов» не проводится, так как все объекты сравнения имеют два входа, как и объект оценки.

Корректировки на «обеспеченность инженерными системами» не проводится для объектов сравнения, так как они обладают таким же набором инженерных систем, как и объект оценки.

Корректировки на «наличие отдельного входа» проводятся повышающие для объектов сравнения, у которых отдельный вход оборудован, так как это более предпочтительно для потенциального покупателя. Размер данной корректировки определен 1%.

Корректировки на наличие телефона, Интернетане проводятся, так как у объектов сравнения данные коммуникации имеются в наличии.

Корректировки на «состояние» учитывают сегодняшнее состояние объекта, исходя из его пригодности к эксплуатации. Данная корректировка вычисляется пропорционально затратам, необходимым для приведения объекта сравнения к состоянию объекта оценки. По данным строительных фирм города привидение объекта недвижимости из хорошего состояния в отличное составляет ориентировочно 10%.

При определении величины корректировки оценщик отвечает на вопрос: за какую сумму был бы продан сравнимый объект, обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый.

После внесения всех корректировок рассчитывается общая чистая и общая валовая коррекция.

Общая чистая коррекция - это алгебраическая сумма положительных и отрицательных корректировок. Общая валовая коррекция - это сумма корректировок, взятых по абсолютной величине.

Весовые коэффициенты учитывают диапазон разброса общей валовой коррекции и назначаются, обратно пропорционально величине общей валовой коррекции.

В результате расчетов сравнительным подходом стоимость 1 м² объекта оценки равна 68168 руб. 1 м².

После определения искомой стоимости 1 м², вычисляется стоимость всего объекта, исходя из его площади.

Рыночная стоимость объекта по состоянию на дату оценки, определенная сравнительным подходом, составит 21813900 руб. с НДС.

3.3 Расчет рыночной стоимости встроенного нежилого помещения с использованием доходного подхода

В настоящей работе в рамках доходного подхода применен метод прямой капитализации.

Определение расчетной арендной ставки.

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений определенного функционального назначения. Было проведено исследование рынка с целью определения арендных ставок для торговых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом. Данное исследование включало:

- интервью с несколькими владельцами недвижимости, менеджерами агентств недвижимости г. Новосибирска и агентами по аренде;

- анализ рыночной информации.

После проведенного анализа выявились средние искомые арендные ставки по аналогичным помещениям.

Для определения ставки аренды необходимо ввести ряд корректировок на различия между объектом оценки и объектами аналогами. Расчет арендной ставки приведен в табл. 9.

Таблица 9 - Расчёт арендной ставки для объекта оценки