Дипломная (вкр): Практика оценки инвестиционной привлекательности недвижимости

2.4    Оценка инвестиционной привлекательности недвижимости на основе дисконтированных показателей

Оценка инвестиционной привлекательности объекта недвижимости необходима, если инвестиционный проект является либо самостоятельным объектом оценки, либо одним из элементов собственности, выделяемых в затратном подходе наряду с другими объектами и т.д.

Потенциальному собственнику необходимо:

определить срок, требуемый для возврата первоначально инвестированной суммы;

рассчитать реальный прирост активов от приобретения собственности;

оценить потенциальную устойчивость к рискам денежного потока, формируемого конкретным объектом собственности.

Дисконтированные показатели оценки инвестиционных проектов базируются на выводе о том, что потоки доходов и расходов по проекту, представленные в бизнес-плане, несопоставимы. Для объективной оценки необходимо сравнивать затраты по проекту с доходами, приведенными к их текущей стоимости на момент осуществления затрат, исходя из уровня риска по оцениваемому проекту, т.е. доходы должны быть продисконтированы.Оценка инвестиционной привлекательности с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

срок (период) окупаемости;

чистая текущая стоимость доходов;

ставка доходности проекта;

внутренняя ставка доходности проекта;

модифицированная ставка доходности;

ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка инвестиционной привлекательности проекта предполагает использование, как правило, всей системы показателей. Это связано с тем, что каждому методу присущи некоторые недостатки, которые устраняются при расчете другого показателя. Экономическое содержание каждого показателя неодинаково. Аналитик получает информацию о различных сторонах инвестиций, поэтому только вся совокупность расчетов позволит принять правильное решение.

Период окупаемости - это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

Схема расчета срока окупаемости:

1)   определить дисконтированный денежный поток доходов в соответствии с периодом возникновения;

2)      рассчитать накопленный дисконтированный денежный поток как алгебраическую сумму затрат и дисконтированных доходов. Расчет ведется до первой положительной величины;

)        определить срок окупаемости (Ток) по формуле:

Т_ок=Т₁+НС/ДДП, (4)

где Т₁ - число лет, предшествующих году окупаемости;

НС - невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП - дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Недостатки показателя заключаются в следующем:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предполагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при отборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.

2.      Использование этого показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.

Чистая текущая стоимость доходов.Показатель позволяет классифицировать варианты и принимать решения на основе сравнения инвестиционных затрат с доходами от недвижимости, приведенными к текущей стоимости.

Схема расчета чистой текущей стоимости доходов (ЧТС):

1. Определить текущую стоимость каждой суммы потока доходов исходя из ставки дисконтирования периода возникновения доходов.

2.      Суммировать текущую стоимость будущих доходов.

.        Сравнить суммарную стоимость доходов с величиной затрат по проекту:

ЧТС = ПД - ПЗ,(5)

где ПД - суммарные приведенные доходы;

ПЗ - приведенные затраты по проекту.

4. Если ЧТС - отрицательная величина, то инвестор отклоняет проект. При рассмотрении нескольких вариантов предпочтение отдается объекту с максимальной величиной данного показателя.

Недостатки показателя ЧТС:

1. Абсолютное значение ЧТС при сравнительном анализе инвестиций в недвижимость не учитывает объем вложений по каждому варианту.

2.      Величина ЧТС зависит не только от суммы затрат и распределения потока доходов во времени. На результаты существенное влияние оказывает применяемая аналитиками ставка дисконтирования, а оценка уровня риска проводится достаточно субъективно.

Увеличение ставки дисконтирования снижает величину реального прироста активов. Следовательно, один и тот же объект в разных условиях, оцененных ставкой дисконтирования, даст различные результаты и из прибыльного может превратиться в убыточный.

Ставка доходности проекта (СДП).Ставка доходности проекта (СДП) рассчитывается как отношение ЧТС по проекту к величине инвестиций:

СДП=ЧТС/ПЗ.(6)

Возможен и другой вариант расчета этого показателя - как отношение суммарной текущей стоимости будущих доходов к текущей стоимости расходов:

СДП=ПД/ПЗ.(7)

По экономическому содержанию ставка доходности проекта показывает величину прироста активов на единицу инвестиций. Если индекс больше единицы, то инвестиционный проект имеет положительное значение чистой текущей стоимости доходов. Отбирается проект с максимальной ставкой доходности инвестиционного капитала.

При принятии инвестиционных решений аналитики отдают предпочтение данному показателю в том случае, если величина ЧТС в рассматриваемых проектах одинакова. Поскольку показатель ЧТС является абсолютным, возможна ситуация, когда объекты недвижимости будут иметь равную чистую текущую стоимость доходов.

Внутренняя ставка доходности проекта (ВСДП) - это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму текущей стоимости будущих доходов к величине инвестиций, т.е. обеспечивающая нулевое значение чистой текущей стоимости доходов. Данный метод основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

Методика расчета ВСДП без финансового калькулятора достаточно трудоемка, в ее основе лежит метод интерполяции. Расчет осуществляется с использованием таблиц дисконтирования следующим образом.

1. Выбираем произвольную ставку дисконтирования и на ее основе рассчитываем суммарную текущей стоимости доходов по проекту.

2.      Сопоставляем затраты по проекту с полученной суммой текущей стоимости доходов.

.        Если первоначальная произвольная ставка дисконтирования не дает нулевой чистой текущей стоимости доходов, то выбираем вторую ставку дисконтирования по следующему правилу:

если ЧТСД >0, то новая ставка дисконтирования должна быть больше первоначальной;

если ЧТСД <0, то новая ставка дисконтирования должна быть меньше первоначальной.

4. Подбираем вторую ставку дисконтирования до тех пор, пока не получим варианты суммарной текущей стоимости доходов как большей, так и меньшей величины затрат по проекту.

5.      Рассчитаем внутреннюю ставку доходности проекта методом интерполяции.

Модифицированная ставка доходности (МСД) инвестиционного проекта позволяет устранить существенный недостаток внутренней ставки доходности проекта, который возникает в случае неоднократного оттока денежных средств.

Если затраты в недвижимость осуществляются в течение нескольких лет, то временно свободные средства, которые инвестор должен вложить в будущем. Можно инвестировать в другой второстепенный проект. Обязательное требование к временным инвестициям заключается в том, что они должны быть безрисковые и высоколиквидные, так как вложенный капитал должен быть возвращен точно в соответствии с графиком затрат по основному инвестиционному проекту.

Величина безопасной ликвидной ставки определяется на основе анализа финансового рынка. В странах со стабильной рыночной экономикой - это обычно уровень дохода по облигациям государственного займа с пятилетним сроком погашения. В российской практике в каждом конкретном случае аналитик определяет величину безопасной ликвидной ставки индивидуально, но в любом случае ее уровень относительно невысок.

Дисконтирование затрат по безопасной ликвидной ставке позволяет рассчитать их суммарную текущую стоимость, по величине которой можно более объективно оценить уровень доходности инвестиционного проекта.

Схема расчета модифицированной ставки доходности:

1. Определяется величина безопасной ликвидной ставки доходности.

2.      Затраты по проекту, распределенные по годам инвестирования, дисконтируются по безопасной ликвидной ставке.

.        Составляется модифицированный денежный поток.

.        Рассчитывается МСД по схеме определения внутренней ставки доходности, но на основе модифицированного денежного потока.

Совершенствование методов оценки инвестиционной привлекательности проектов требует объективного анализа эффективности использования доходов, генерируемых недвижимостью. Эти средства будут инвестированы в различные новые проекты исходя из финансовых возможностей и политики инвестора. Допустимый уровень риска по таким проектам может быть выше, чем при вложении временно свободных средств, предназначенных для основного проекта; кроме того, возможна диверсификация инвестиций. Следовательно, специалист, определяющий финансовую политику на стадии получения доходов от основного проекта, рассчитывают среднюю, т.е. круговую, ставку доходности будущих инвестиций.

Схема расчета доходности финансового менеджмента (СДФМ):

1. Определяется безрисковая ликвидная ставка доходности.

2.      Рассчитывается сумма затрат по инвестиционному проекту, продисконтированных по безопасной ликвидной ставке.

.        Определяется круговая ставка доходности.

.        Рассчитывается суммарная будущая стоимость доходов от проекта, накопленных по круговой ставке доходности.

.        Составляется модифицированный денежный поток.

.        Рассчитывается ставка доходности финансового менеджмента по схеме расчета ВСДП на основе модифицированного денежного потока.

Кроме дисконтированных методов дляэкспресс- оценки могут применяться простые, или статические, методы оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. К простым методам можно отнести определение срока окупаемости и простой нормы прибыли.

3. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ПРИВЛЕКАТЕЛЬНОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1 Характеристики объекта оценки

Общие сведения. Объект оценки представляет собой встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м².

Цель оценки - расчет рыночной стоимости для определения целесообразности инвестирования в данный объект недвижимости (для открытия в нем магазина парфюмерии).

Объект оценки расположен в центральной части города с достаточно плотной застройкой многоэтажными жилыми домами и административными зданиями, с развитой социально-бытовой инфраструктурой. Здание находится между станциями метро «Площадь Ленина» и «Площадь Гарина-Михайловского», в пределах непосредственной близости от ж/д вокзала Новосибирск Главный, в 5 минутах ходьбы от остановки общественного транспорта «Проспект Димитрова», что определяет высокую транспортную доступность объекта для клиентов. Автопарковка стеснена.

Описание земельного участка. Земельный участок, на котором расположен объект оценки, имеет прямоугольную форму, рельеф участка ровный. Площадь земельного участка составляет 400 м².Земельный участок обеспечен инженерными коммуникациями. Категория земель: земли поселений. Земельный участок находится на праве аренды. Законодательно разрешенное использование земельного участка на основании договора аренды № 1256/05 от 15.06.2003г.

Описание улучшений.Оцениваемый объект представляет собой встроенные нежилые помещения на 1-м этаже 6-ти этажного кирпичного здания, площадью 320 м². На дату определения стоимости объект оценки эксплуатируется в качестве офиса. Общее состояние объекта - хорошее. Состояние конструкций - хорошее, состояние отделки помещений - отличное, ремонт выполнен в 2006г.; состояние инженерных систем - хорошее.

Количественные и качественные характеристики объекта оценки приняты на основании Технического паспорта здания от 15.08.2008г. инв. № 1-1111, выданного Городским Бюро технической инвентаризации г. Новосибирска.

Фактическое состояние объекта определено в ходе визуального осмотра, на дату осмотра объекта все конструктивные элементы, инженерные системы находятся в хорошем состоянии. Здание в целом производит благоприятное впечатление. По результатам осмотра не выявлено каких-либо дефектов несущих конструкций.

Таблица6 - Описание объекта оценки

Оцениваемый объектявляется объектом доходной недвижимости, относится к активной части рынка недвижимости и обладает коммерческой привлекательностью.К достоинствам оцениваемого объекта следует отнести отличную транспортную доступность, расположение в центральной части города, проведенный капитальный ремонт. К недостаткам объекта можно отнести стеснённую автопарковку.

Краткая характеристика рынка торговой недвижимости г. Новосибирска.

Отличительные черты социально-экономического положения Новосибирска - высокий инновационный потенциал и главенствующее положение в Сибирском регионе (которые, впрочем, оспаривается другими крупными городами).