В случае признания застройщика банкротом и открытия конкурсного производства в плане рассматриваемой ситуации, ничего не меняется. Здание, в состав которого включается спорная квартира, по общему правилу (некоторые случаи всё же составляют исключение, например общая долевая собственность в ряде случаев), составляет собственность застройщика и включается в конкурсную массу. В силу ст.126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам. Таким образом, неденежное требование о передаче квартиры в натуре никогда не будет исполнено, оно останется существовать только на бумаге, если путем применения правовых механизмов не добиться исключения такой собственности дольщика из конкурсной массы застройщика-банкрота. Учитывая вышеизложенное, в теории следует считать правильным, чтобы граждане, узнавшие об осуществлении процедуры банкротства в отношении застройщика, должны не откладывая обращаться с требованием о расторжении договоров с застройщиком и взыскании с него денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, взыскании неустоек. Но практически, сегодняшние правовые реалии с учетом правоприменительной практики, позволяют дольщикам получить заветное жилье (ну или по крайней мере оградить его от «посягательств» арбитражных управляющих с целью продажи в качестве конкурсной массы) путем признания различных прав в судебном порядке, чем активно и пользуются многие участники процесса. Данной возможностью, полагаю, пренебрегать не стоит, если задаться целью помочь конкретному дольщику.
Однако требование о включении в реестр требований кредиторов застройщика не всегда удовлетворятся Арбитражным судом.
Например, как следует из материалов дела № А40-80775/13, между ЗАО «Финансовая Корпорация» (инвестор) в лице генерального директора Трушина И.Н. и Шорыгиной Ларисой Львовной (соинвестор) был заключен договор № Мал-12-1/137 от 17.01.2005г. соинвестирования строительства жилого дома, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, с целью получения Шорыгиной Л.Л. в собственность проинвестированного ей объема общей жилой площади, а именно: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью (согласно договора) 74,2 кв.м, расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции указанного жилого дома, по условиям которого заявитель обязался внести денежные средства должнику, а должник обязался по окончании строительства передать заявителю указанное жилое помещение (квартиру) в строящемся доме. Согласно п. 6 указанного договора сумма, подлежащая внесению соинвестром на счет инвестора в счет исполнения обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составила 106 944,46 доллара США по курсу ЦБ РФ плюс 1,5% на день оплаты. Также в соответствии с п. 6 указанного договора сумму, размер которой указан в данном пункте, соинвестор вправе внести по частям согласно графика платежей, предусмотренного данным пунктом. Фактом (моментом) внесения соответствующей суммы в счет исполнения соинвестором обязательства по финансированию строительства является зачисление денежных средств на расчетный счет инвестора. Согласно п. 7 указанного договора все расчеты по договору производятся в рублях. Таким образом, обязательства по финансированию строительства жилого дома в части финансирования стоимости квартиры на момент заключения договора составили 3 025 479,34 рублей. Согласно дополнительного соглашения от 11.04.2007г. к указанному договору общая площадь квартиры составила 72 кв.м. Свои обязательства по внесению 3 025 479,34 рублей Шорыгина Л.Л. исполнила в полном объеме, однако, как указывает заявитель требования, должник до настоящего времени не исполнил свои обязательства по передаче Шорыгиной Л.Л. жилого помещения. Указанный жилой дом до настоящего времени не сдан в эксплуатацию.
Вступившим в законную силу Решением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 14.08.2013г., за Шорыгиной Ларисой Львовной признано право собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв.м, расположенной на 16 этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12. Копии соответствующего решения суда и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 24.12.2013г. по гражданскому делу № 11-40733 имеются в материалах дела.
Отказывая Шорыгиной Л.Л. в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции, со ссылкой на Определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исходил из того, что если участник строительства, чьё право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признаны решением суда общей юрисдикции, независимо от того, зарегистрированы ли они в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обращается с заявлением о включении его требований в реестр требований о передаче жилых помещений, то это означает, что заявитель такого требования заявляет о своём желании получить жилое помещение в порядке, предусмотренном параграфом 7 главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и отказывается от своего признанного судом права в пользу застройщика. Далее суд первой инстанции в определении приходит к выводу о том, что таким образом, для включения требования участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений заявитель должен отказаться от своего права собственности на долю в незавершенном строительством объекте. Между тем, материалы дела не содержат сведений об отказе заявителя Шорыгиной Л.Л. от своего права собственности на долю. По мнению суда апелляционной инстанции, данный вывод суда первой инстанции является ошибочным по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 201.4. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику. Как следует из п. 5 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при рассмотрении обоснованности требований участников строительства арбитражным судом устанавливается наличие требований о передаче жилых помещений или денежных требований. Согласно ч. 2 п. 1 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» участником строительства является физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование. Согласно п. 6 ст. 201.1. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Пунктом 1 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном ст.ст. 71 и 100 настоящего Федерального закона. В соответствии с п. 2 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 201.6. ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений. Таким образом, положения 7 «Банкротство застройщиков» главы IX ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривают возможность предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований.
Судебная практика коллегии судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, на которую в обоснование своей позиции ссылается суд первой инстанции, исходит из того, что право собственности на жилое помещение или долю в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом признанное решением суда общей юрисдикции, должно быть зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В данном же случае Шорыгина Л.Л. свое право, основанное на упомянутом решении Бабушкинского районного суда г. Москвы от 14.08.2013г., в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не регистрировала, следовательно, вправе обращается в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов ЗАО «Финансовая Корпорация» о передаче жилых помещений требования Шорыгиной Ларисы Львовны о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв. м., расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, стоимостью (согласно договора) 3 025 479 руб. 34 коп.
С учетом изложенного и руководствуясь статьями 266, 267, 268, 269, 270, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятый арбитражный апелляционный суд постановил:
Определение Арбитражного суда г. Москвы от 05.02.2014 по делу № А40-80775/13 отменить. Включить в реестр требований кредиторов ЗАО «Финансовая Корпорация» о передаче жилых помещений требования Шорыгиной Ларисы Львовны о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры № 137, общей площадью 69,4 кв. м., расположенной на 16 этаже, 2 номер на площадке, 4 секции на объекте незавершенного строительства жилого дома по адресу: г. Москва, ул. Малыгина, вл. 12, стоимостью (согласно договора) 3 025 479 руб. 34 коп.,. Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральный арбитражный суд Московского округа.
Но при этом, возникает резонный вопрос практикующих юристов и дольщиков: если к моменту заявления требования в деле о банкротстве соответствующий договор не расторгнут, то обязательно ли наличие решения суда общей юрисдикции о расторжении договора долевого участия и взыскания в пользу дольщика денежных средств с застройщика?
Нередки и случаи, когда одна квартира продана недобросовестным застройщиком нескольким дольщикам. Поскольку, в теории, до завершения строительства ни один из дольщиков не может быть признан собственником квартиры, она подлежит включению в конкурсную массу. Это означает, что теоретически она должна продаваться с торгов и её «в натуре» не получает ни один из дольщиков, но выручка от её продажи направляется на пропорциональное погашение требований каждого из них. Если же отдать квартиру в натуре кому-то одному, то двое других не получат вообще ничего, что справедливым, по мнению многих цивилистов-теоретиков, признать нельзя.
При этом, бытует представление о том, что в ситуации с «двойными продажами», кто первый «отнимет через суд» у застройщика обещанную квартиру, тот и прав. Такой некорректный подход к проблеме в ряде случаев основан на неверном толковании закона, в частности ст.398 Гражданского кодекса РФ, которая имеет отношение к множественности лиц - кредиторов на одно и то же имущество (вещь).
В случае завершения строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, удовлетворение иска о признании права собственности на отдельное помещение (как следствие выдела доли в общей собственности в натуре, либо понуждение в исполнении обязательства передать индивидуально-определенную вещь) может иметь место. В этом случае, если суд установит, что застройщик обязанный передать квартиру лишь уклоняется от такой передачи, то иск об обязании передать вещь (квартиру) и признании за дольщиком права собственности на таковую, может быть удовлетворен. Именно такая возможность предусмотрена в п.1 ст.126 Закона о банкротстве.
Так, законодательно существует возможность признать «голое» право собственности на долю в объекте незавершенном строительством, как права оговоренного законодательством об инвестиционной деятельности, но опять же с поправкой, если объект незавершенного строительства не является предметом действующего договора строительного подряда.
Другой способ достраивания объекта может быть предпринят, если дольщики организуются в некоммерческое сообщество, которое будет готово за счет дополнительных взносов всех участников профинансировать окончание строительства. Однако в этом случае потребуется изъять недостроенное здание из конкурсной массы должника -- застройщика и передать такому «сообществу», что в определенных случаях может оказаться проблематичным, а в условиях отношений «дольщик -- застройщик» исключительно как обязательственно-правовых (Закон о долевом строительстве) - прямо скажем и не вполне законным по отношению к другим кредиторам банкрота (банкам, поставщикам и т.п.). Да и вариант такой достаточно сомнителен с точки зрения идеальности, поскольку, сегодня дольщик - член ТСЖ или жилищного кооператива, дал согласие на участие в достройке дома, а завтра оказался не в состоянии «потянуть» дополнительные расходы на достройку. Таким образом, большинство цивилистов, включая специалистов Высшего Арбитражного Суда РФ, склоняется к выводу о том, что реальной альтернативы банкротству застройщика пока не существует.
Вместе с тем законодатель должен понимать, что постановка требований граждан-дольщиков в третью очередь удовлетворения вполне может повлечь за собой серьезные потери для них. Уже сейчас имеются случаи, когда граждане - дольщики, являясь кредиторами третьей очереди, фактически не получают денег. Отсюда и огромное стремление граждан, в обход процедур банкротства, получить ожидаемую заветную квартиру любыми способами и средствами.
Напрашивается предложение, что законодательно требования дольщиков должны быть отнесены не к третьей, а к более привилегированной очереди (и даже более чем «залог»). Такие предложения высказываются уже давно. Данный вопрос носит политико-правовой характер и всецело может быть отдан на усмотрение федерального законодателя. Подобные примеры с выделением особой группы кредиторов в особую привилегированную очередь уже имеются - это граждане-вкладчики банков. А если вспомнить что вкладчики банков застрахованы государственным обязательным страхованием на возврат вкладов при неплатежеспособности банка, то было бы очень правильно перенести аналогию и на граждан-дольщиков.
Глава II. Особенности процедур банкротства застройщика
.1 Субъекты процедуры банкротства застройщика при долевом строительстве и их правоотношения
Круг участников отношений с застройщиком весьма широк. В сферу хозяйственных и имущественных связей с застройщиком входят как банки, кредиторы - юридические лица, так и физические лица-граждане, вложившие свои денежные средства для строительства объекта жилой недвижимости в качестве инвестиционных взносов.
Проблемы, возникающие в сфере долевого строительства, получают сегодня небывалый размах. Как показывает практика, участники долевого строительства не получают компенсации своих вкладов, и часто по причине того, что не могут быть признаны кредиторами, поскольку вносили денежные средства не напрямую застройщику, а через посреднические фирмы.
Отметим, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, регулирует Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Однако этот Закон не решает как проблему достройки многоквартирных домов, застройщик которых не может продолжить строительство многоквартирного дома и сдать его в эксплуатацию, так и конкретных схем взаимоотношений в рамках долевого строительства объектов.
Причем, как отмечается, невозможность продолжения строительства может быть вызвана как изначальными нарушениями застройщиком законодательства в части начала строительства и привлечения денежных средств граждан, так и результатами его экономической деятельности. Кроме того, жилищное и градостроительное законодательство не предусматривает механизм правопреемства между обанкротившимся застройщиком и новым застройщиком.
Как указывают специалисты, обеспечить завершение возводимого объекта недвижимости силами инвесторов возможно, только выступая в инвестиционном контракте на стороне застройщика, что зачастую становится неразрешимой проблемой для участников долевого строительства.
Кроме того, практика сталкивается с отсутствием в законодательстве норм, регулирующих вопросы порядка завершения строительства объектов, когда застройщик становится неплатежеспособным (банкротом). Неслучайно все чаще в литературе ведется речь об использовании универсальных способов защиты от наступления соответствующих рисков. В частности, в решении проблем долевого строительства предлагается обязательное страхование рисков крупными страховыми компаниями как в целом строительства всего дома, так и исполнения застройщиком в отдельности каждого договора участия в долевом строительстве.
Тем не менее проблема защиты прав инвесторов давно вышла за пределы частных отношений и в силу особых социальных последствий вынуждает государство прибегать к инструментам финансовой компенсации имущественных потерь дольщиков. В связи с этим следует отметить, что в ряде субъектов Российской Федерации принимаются законы о мерах государственной поддержки инвесторов долевого строительства. Так, в 2007 - 2009 гг. рядом субъектов Российской Федерации были приняты законы о мерах государственной поддержки участников долевого строительства, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков. Среди таких нормативных актов, в частности, можно отметить Закон Саратовской области от 1 октября 2007 г. N 197-ЗСО "О защите права на жилище участников строительства многоквартирных домов на территории Саратовской области", Закон Нижегородской области от 29 октября 2008 г. N 146-З "О мерах государственной поддержки граждан, пострадавших от действий (бездействия) заказчиков (застройщиков) на территории Нижегородской области", Закон Санкт-Петербурга от 6 июля 2009 г. N 307-62 "О мерах по защите прав участников долевого строительства многоквартирных домов в Санкт-Петербурге".