В связи с установлением размера требований правило касается снижения инфляционных рисков инвесторов при определении суммы, подлежащей возврату, или стоимости передаваемого жилого помещения. С учетом рыночной оценки денежных требований они могут превышать первоначальный размер, что тем не менее не является основанием для его снижения или иных негативных последствий для участника строительства (ст. 201.5 Закона о несостоятельности).
Учитывая возможность заявления со стороны кредиторов требований о передаче жилых помещений, арбитражный суд при рассмотрении соответствующих требований должен иметь доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения (ст. 201.6 Закона о несостоятельности).
Законом N 210-ФЗ определены специальные правила, касающиеся предъявления к застройщику требований, связанных с обязательствами по долевому строительству.
Как установлено ст. 201.8 Закона о несостоятельности, с момента вынесения арбитражным судом определения о введении в отношении застройщика одной из процедур в рамках дела о банкротстве к застройщику могут предъявляться следующие требования:
о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;
об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;
о сносе самовольной постройки;
о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;
о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;
о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
Такие требования рассматриваются по правилам искового производства в рамках дела о банкротстве. По результатам их рассмотрения арбитражный суд своим определением удовлетворяет либо отказывает в их удовлетворении. Определение арбитражного суда имеет силу судебного решения, поскольку на его основе может быть выдан исполнительный лист (ст. 201.8 Закона).
Рассмотрение указанных требований в рамках дела о банкротстве в большей степени будет учитывать интересы инвесторов и защищать от ситуаций разрешения вопросов о правах на спорный объект в рамках других процессов, независимых от процедуры банкротства застройщика. Это правило представляется верным решением законодателя. Наверное, было бы весьма непросто участникам строительства заявлять о своих правах на незавершенный объект, когда в другом процессе на него подтвердили права иные лица.
В ходе дела о банкротстве предусматривается ведение реестра требований о передаче жилых помещений. Законодатель обязывает конкурсного управляющего устанавливать возможность передачи дольщикам квартир при наличии соответствующего решения собрания кредиторов и при условии, естественно, обеспечения защиты интересов иных кредиторов.
Правила, касающиеся очередности удовлетворения требований кредиторов (ст. 201.9 Закона), устанавливают приоритет участников строительства. Расчеты с ними производятся в третью очередь, а в четвертую - с другими кредиторами.
В рамках процедур в деле о банкротстве (финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства) предусматривается возможность погашения требований кредиторов путем передачи им объекта незавершенного строительства (ст. 201.10 Закона). Такая процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива. Причем решение вопроса о создании ЖСК возможно только при наличии у застройщика объекта незавершенного строительства.
Помимо кредиторов в создании ЖСК могут участвовать и третьи лица, если после завершения строительства жилых помещений будет больше, чем необходимо для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. Кроме того, при создании ЖСК урегулированы и земельные отношения: согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок не требуется.
Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация перехода прав на объекты возможна только после государственной регистрации кооператива. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона).
Наличие у застройщика нескольких объектов незавершенного строительства предполагает создание ЖСК в отношении каждого такого объекта, поскольку определение арбитражного суда о передаче выносится в отношении всех объектов одновременно (п. 16 ст. 201.10 Закона).
В случае недостаточности имущества у застройщика после передачи объекта для погашения требований иных кредиторов и уплаты текущих платежей обязанность по частичному их погашению может быть возложена на участников строительства. Для этого они вправе внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере превышения совокупного размера текущих платежей и требований кредиторов первой и второй очереди над стоимостью имущества застройщика, но не более 20% стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Эти средства вносятся участниками строительства пропорционально размеру их требований (п. 5 ст. 201.10 Закона).
Вокруг передачи объекта недвижимости могут возникать спорные вопросы. В частности, требований, включенных в реестр требований кредиторов, может оказаться больше, чем количество предполагаемых жилых помещений после сдачи объекта в эксплуатацию, или на одно и то же жилое помещение могут претендовать несколько лиц. В таких случаях реализация решения о передаче объекта недвижимости участникам строительства вряд ли возможна, а арбитражный суд соответствующее ходатайство не удовлетворит. В противном случае могут пострадать интересы отдельных кредиторов.
Для разрешения возможной коллизии на практике законодателем предусмотрена возможность поиска компромиссных решений между кредиторами. В частности, передача объекта незавершенного строительства возможна при условии отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений с учетом достаточности жилых помещений для удовлетворения требований других кредиторов. При этом требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования (п. 7 ст. 201.10 Закона).
В законодательстве о банкротстве долгое время оставалась без решения проблема урегулирования отношений дольщиков, касающихся требований их участия в долевом строительстве, имеющих противоположные интересы в способах их удовлетворения. Неслучайно и вполне справедливо отмечалось, что "...особо остро неравенство кредиторов по денежным обязательствам и неденежным проявляется в случаях банкротства компаний, строящих жилье", что требовало необходимого урегулирования.
Вопрос противостояния требований (натуральных и денежных) между участниками долевого строительства законодатель решает в пользу обеспечения исполнения обязанности в натуре, что соответствует общим принципам гражданско-правовых обязательств (ст. 302 ГК РФ). Компромиссом, как известно, является замена обязательства соответствующей денежной компенсацией, что предусмотрено в рамках процедуры передачи объекта. Требования участников строительства, голосовавших против передачи объекта и отказавшихся от участия в ней, преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно III и IV очереди (п. 13 ст. 201.10 Закона).
Специальные правила вводятся для обеспечения баланса интересов кредиторов застройщика, заявляющих отличные друг от друга требования при проведении собраний. Речь идет, как известно, о противоборстве натуральных и денежных требований. И те и другие обладают равным числом голосов, пропорциональных размеру их денежных требований и (или) требований о передаче жилых помещений по отношению к общей сумме денежных требований и требований о передаче жилых помещений (п. 3 ст. 201.12 Закона). В свою очередь, легитимность решений, принимаемых на собрании участников строительства, должна подтверждаться 3/4 голосов участников, имеющих право голоса на этом собрании (п. 4 ст. 201.12 Закона).
Закон N 210-ФЗ в ст. 201.11 урегулировал ситуацию, когда строительство многоквартирного дома завершено на момент начала рассмотрения дела о банкротстве либо в ходе конкурсного производства. В этом случае конкурсный управляющий выносит на рассмотрение собрания участников строительства обращение в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи им в собственность жилых помещений в этом многоквартирном доме. В определении о передаче участникам строительства жилых помещений указывается, какое жилое помещение передается каждому участнику строительства.
В случае вынесения арбитражным судом определения о передаче участникам строительства жилых помещений внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства направляются на погашение соответствующих требований кредиторов. В свою очередь, при вынесении арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства внесенные участниками строительства и (или) третьими лицами на депозитный счет арбитражного суда денежные средства подлежат возврату участникам строительства и (или) третьим лицам.
При этом жилое помещение передается участнику строительства, имеющему денежное требование в качестве отступного. Соответственно, такое требование погашается в размере стоимости переданного жилого помещения.
Арбитражный суд также вправе принять решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение. Такое решение может быть принято, если застройщик получил разрешение на ввод здания в эксплуатацию и до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом между ним и участником строительства подписан передаточный акт или иной документ, свидетельствующий о факте передачи жилого помещения (п. 8 ст. 201.11 Закона).
На практике нередко встречается ситуация, когда незавершенный строительством объект оказывается обремененным правами третьих лиц. В частности, принадлежащий застройщику на праве собственности объект, впрочем, как и занятый под объектом земельный участок, может быть предметом залога. Как известно, залоговые кредиторы должны получать свое удовлетворение от реализации заложенного имущества, причем, являясь в рамках процедуры в деле о банкротстве кредиторами III очереди, имеют приоритет перед другими кредиторами должника.
Заметим, что дополнительной разработки требует механизм прозрачности, как и одновременного соблюдения равного доступа к участию в процедуре реализации объекта. Процедуры торгов по реализации объектов конкурсной массы, которые предусматривает Закон о несостоятельности, требуют необходимого совершенствования. Было справедливо отмечено, что дальнейшую корректировку законодательства о банкротстве в этой части связывают с закреплением их проведения в электронной форме.
В рассматриваемой ситуации обращение взыскания на предмет залога, которым является объект недвижимости, лишало бы иных кредиторов застройщика, имеющих к нему требования по договорам соинвестирования, не только получить свою долю в праве на объект, но и даже денежную компенсацию. Денежные средства, полученные от реализации предмета залога, могут полностью уйти на погашение требований залогодержателя. В таком случае кредиторы-инвесторы остаются неудовлетворенными и, соответственно, утрачивают право на защиту своих интересов.
Для разрешения такой проблемы, учитывая столкновение различных по своим основаниям притязаний на незавершенный строительством объект, законодателю требовалось найти баланс интересов между залоговыми кредиторами и кредиторами - участниками долевого строительства. В первую очередь этот баланс должен уравновешивать размер их финансовых требований.
Соотношение, предложенное законодателем, предусматривает 65% средств, вырученных от реализации предмета залога, направлять на погашение требований залоговых кредиторов, а 25% - граждан - участников строительства. Если требования к должнику со стороны залоговых кредиторов отсутствуют, то размер средств, подлежащих передаче инвестиционным кредиторам, составляет 85%. Оставшиеся суммы включаются в конкурсную массу (ст. 201.15 Закона).
Для эффективной реализации механизма передачи объекта незавершенного строительства кредиторам-инвесторам предусмотрена возможность погашения требований кредиторов I и II очереди, а также обязанностей по текущим платежам третьим лицом. В данном случае происходит замена кредитора, и к лицу, погасившему требования кредиторов I и II очереди, а также обязанности по текущим платежам, переходит право соответствующих требований к должнику как кредитора III очереди. В качестве третьих лиц могут выступать не только частные лица, но и органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальные образования. Именно им законодательство долгое время не позволяло вмешиваться в отношения частного права, основанные на автономии воли и независимости их участников.
Эта важная законодательная новелла позволяет значительно расширить варианты защиты прав участников долевого строительства исходя из приоритета обеспечения исполнения должником обязанности в натуре и в зависимости от ситуации упростить порядок получения жилых помещений.
В заключение отметим: банкротство - проблема не частная, а общественная и публичные интересы в ее решении нередко должны доминировать, что не всегда воспринимается современным законодательством. Тем не менее без активного вмешательства государства обеспечить экономическую стабильность хозяйствующих субъектов, да и в целом гражданского оборота, в ближайшее время вряд ли возможно.
2.3 Особенности предъявления требований к застройщику
Закон о банкротстве позволяет участникам строительства предъявлять два вида требований - требования о передаче жилого помещения или денежные требования. При этом правовое положение участников строительства является равным независимо от того, в какой из двух указанных реестров их требования включены. Закон определяет, что погашение требований участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства или жилых помещений может быть осуществлено только одновременно в отношении обладателей и жилищных, и денежных требований (ст. ст. 201.10, 201.11 Закона).
Пункт 6 ст. 201.1 Закона говорит о том, что арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику - начиная от предварительных договоров и заканчивая приобретением вклада в складочном капитале коммандитного товарищества. В упомянутом пункте перечислено 8 основных способов участия в строительстве многоквартирных домов. Этот список Закон оставил открытым, что предполагает возможность признать участником строительства практически любое лицо, каким-либо образом внесшее денежные средства в строительство жилья в многоквартирном доме.