Многие нормы законодательства, ограничивающие действие договоров участия в строительстве, трактуются в пользу участников строительства.
Так, например, отсутствие обязательной государственной регистрации договора долевого участия или нарушение правила ч. 3 ст. 1 Федерального закона N 214-ФЗ о запрете уступки доли от юридического лица физическому лицу не имеет негативного последствия для участника строительства (Постановление Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N 15510/12 по делу N А71-13368/2008 (ЗАО "Экспресс")), и требования дольщиков признаются судами, хотя суды подтверждают, что при незарегистрированном договоре право залога не возникает.
Срок предъявления требований участников строительства - общий, требования рассматриваются в порядке, установленном ст. ст. 71 и 100 Закона о банкротстве. Вместе с тем с учетом Постановления Президиума ВАС РФ от 23.04.2013 N 14452/12 по делу N А82-730/2010-30-Б/11-33т (Универсалстройинвест) срок предъявления требований участниками строительства начинает исчисляться не ранее даты направления им указанного уведомления временным или конкурсным управляющим и гражданином - участником строительства допускается постановка вопроса о восстановлении срока закрытия реестра. Это еще одно исключение, подчеркивающее, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов.
Денежное требование - требование участника строительства о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора, возмещении убытков в виде реального ущерба, причиненного нарушением обязательства застройщика передать жилое помещение по договору, предусматривающему передачу жилого помещения; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору; о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Юридически денежное требование участника строительства возникает в связи с отказом участника строительства от исполнения заключенного с ним договора, иным прекращением договора, а также в связи с его недействительностью (незаключенностью). Такая позиция прослеживается из текста ст. 201.5 Закона о банкротстве. Кроме того, денежные требования могут возникнуть при трансформации из требований о передаче жилых помещений, когда передать квартиры или недостроенный дом дольщикам невозможно (ст. 201.13 Закона).
Размер убытков в виде реального ущерба, согласно ст. 201.5 Закона о банкротстве, также должен учитываться при определении размера денежного требования и определяется в виде разницы между стоимостью жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных застройщику.
Глава 3. Стадии банкротства предприятия застройщика
.1 Процедура наблюдения
Процедура банкротства - это совокупность мер в отношении должника направленных на восстановление его платежеспособности или ликвидации.
Данная процедура имеет несколько стадий. Первой стадией является наблюдение.
Наблюдение - это первая из возможных процедур банкротства действующего предприятия. Наблюдение вводится арбитражным судом по заявлению должника или после признания требований заявителя (кредитора или уполномоченного органа). На этой стадии банкротства Арбитражным судом назначается временный арбитражный управляющий.
Ведение наблюдения означает, что исполнительные действия приостанавливаются, снимаются все аресты и иные ограничения в части распоряжения имуществом должника. Требования кредиторов к должнику могут быть предъявлены только после проверки арбитражным судом их обоснованности. Руководитель должника и иные органы управления должника не отстраняются, они продолжают осуществлять свои полномочия, но уже с ограничениями, установленными ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Сделки, связанные с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества должника, а также сделки, связанные с получением и выдачей займов, выдачей поручительств и гарантий, переводом долга, могут быть совершены только с согласия временного управляющего. Задача временного управляющего - в срок не более чем семь месяцев изучить финансовое состояние должника.
Для этого временный управляющий выявляет кредиторов должника, выясняет размер их требований, проводит инвентаризацию имущественного комплекса должника, анализирует информацию и документы, касающиеся деятельности должника, принимает меры по сохранности имущества.
Основными целями наблюдения является обеспечение сохранности имущества должника и изучение финансового состояния предприятия.
По итогам своей работы временный управляющий подготавливает анализ финансового состояния должника, на основе которого первое собрание кредиторов должника принимает одно из следующих решений.
. О введение второй стадии - финансового оздоровления.
. О введение внешнего управления.
. О введении конкурсного производства.
. О заключении мирового соглашения.
Введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика отношения между застройщиком и дольщиком не изменяет. Застройщик обязан исполнить обязательство в натуре. Договоры долевого строительства могут быть прекращены по основаниям, указанным в законе. Так, в процедуре внешнего управления у застройщика появляется право отказаться от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона). В этом случае обязательство преобразуется в денежное, т.к. застройщик обязан возместить участнику долевого строительства убытки (п. 4 ст. 102 Закона).
Для участия в процедурах несостоятельности в качестве конкурсного кредитора дольщик по своей воле может преобразовать свое право требования в денежное. Способом такого преобразования может быть прекращение договора. Участники долевого строительства согласно п. 1 ст. 9 Закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" вправе отказаться от договора по основаниям, указанным в Законе, в том числе при просрочке исполнения обязательства. Процедура одностороннего отказа является внесудебной, об отказе достаточно известить застройщика и внести запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 25.1 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Если заключен иной договор, то дольщик вправе его расторгнуть в судебном порядке. Судебная процедура не всегда позволяет дольщику заявить требования в сроки, установленные Законом "О несостоятельности (банкротстве)", что может повлечь для него неблагоприятные правовые последствия - изменение статуса кредитора, требования которого удовлетворяется в послеочередном порядке.
При сохранении обязательства в неизменном виде требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, предъявляются в суд, и разрешаются такие споры с застройщиком в исковом производстве, а не в процедурах несостоятельности (п. 5 ст. 4 Закона). Решение суда об обращении взыскания на заложенное имущество в ходе наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления не может быть исполнено в соответствии с Законом в связи с приостановлением исполнительного производства (абз. 4 п. 1 ст. 63, абз. 5 п. 1 ст. 81, абз. 2 п. 2 ст. 95) и подлежит исполнению конкурсным управляющим как органом исполнения в конкурсном производстве (абз. 6, 9 п. 1 ст. 126).
Однако Закон "О несостоятельности (банкротстве)" в этой части внутренне противоречив, поскольку на стадии конкурсного производства уже допускает участие кредиторов с имущественными требованиями в процедуре конкурсного производства. При этом все требования кредиторов несостоятельного должника, в том числе и имущественные, предъявляются в отличие от иных процедур несостоятельности (банкротства) в ходе конкурсного производства, за исключением указанных в Законе (абз. 7 п. 1 ст. 126 Закона). Из смысла Закона неясно, в качестве кредиторов с каким статусом должны участвовать кредиторы с имущественными требованиями в конкурсном производстве. В арбитражной практике кредиторы с имущественными требованиями не участвуют и в процедуре конкурсного производства.
Итак, если участники долевого строительства преобразовали свои требования в денежные, то объект незавершенного строительства должен быть включен в конкурсную массу, за счет продажи которого удовлетворяются требования кредиторов.
Требования конкурсных кредиторов подлежат удовлетворению в составе кредиторов третьей очереди. В случае прекращения договора участия в долевом строительстве прекращает свое действие и договор залога как акцессорное обязательство (пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ).
.2 Процедура финансового оздоровления
Эта стадия длится не более 7 месяцев. Финансовое оздоровление применяется к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности. Данная процедура применяется по инициативе лиц, которые считают, что реабилитация предприятия возможна.
Для ведения процедуры финансового оздоровления арбитражным судом назначается административный управляющий.
На этой стадии банкротства, учредитель должника, либо третье лицо обращаются к собранию кредиторов с графиком погашения задолженности должника и сведениями о предлагаемом ими обеспечении исполнения должником обязательств в соответствии с этим графиком погашения задолженности. В случае если должник не исполнит график погашения задолженности, лицо, предоставившее обеспечение, обязано будет исполнить неисполненные обязательства должника. После этого лицо, предоставившее обеспечение, становится кредитором должника наравне с другими имеющимися кредиторами.
Другие последствия введения финансового оздоровления. Также как и в предыдущей процедуре приостанавливается исполнение исполнительных документов, отменяются ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов, требования кредиторов к должнику могут быть предъявлены только после проверки арбитражным судом их обоснованности. Руководитель должника и иные органы управления должника также не отстраняются, но могут осуществлять свои полномочия с ограничениями, установленными ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
Ряд сделок, уменьшающих или могущих привести к уменьшению имущества должника, могут быть совершены исключительно с согласия административного управляющего или собрания кредиторов.
При любом результате финансового оздоровления должник обязан подготовить отчет об итогах выполнения графика погашения задолженности.
На основе этого отчета арбитражный суд может принять один из следующих судебных актов:
. Определение о прекращении производства по делу о банкротстве (если непогашенная задолженность отсутствует).
. Определение о введении внешнего управления (при наличии возможности восстановить платежеспособность должника).
. Решение о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.
.3 Внешнее управление
Данная процедура вводится на срок до 18 месяцев с возможным продлением еще на 6 месяцев. С моментом введения внешнего управления связан ряд важных правовых последствий. Руководитель должника отстраняется от занимаемой должности, и внешний управляющий, в отличие от временного и административного, полностью его заменяет, получая достаточно широкие полномочия по распоряжению имуществом организации, оказавшейся в ситуации неплатежеспособности. Ему передаются также вся документация и печати.
Снимаются ранее принятые меры по обеспечению требований кредиторов, причем аресты и иные ограничения по распоряжению имуществом должника снимаются в силу прямого указания Закона. Иными словами, специального определения арбитражного суда, к примеру о снятии ареста, не требуется. Аресты на имущество и иные ограничения по распоряжению должником принадлежащим ему имуществом могут быть наложены исключительно в рамках процесса о банкротстве.
К внешнему управляющему переходят полномочия по распоряжению имуществом, за исключением возможности заключать крупные сделки, а также сделки, в совершении которых имеется заинтересованность. Внешний управляющий вправе заключать такие сделки только с согласия собрания (комитета) кредиторов, если иное не предусмотрено одобренным ими планом внешнего управления. Помимо этого в случаях, если размер денежных обязательств должника, возникших после введения внешнего управления, превышает на 20% размер требований конкурсных кредиторов, сделки, влекущие за собой новые денежные обязательства должника (за исключением сделок, предусмотренных планом внешнего управления), также могут совершаться только с согласия собрания (комитета) кредиторов.
Следует заметить, что предварительное согласование с собранием (комитетом) кредиторов необходимо для сделок, влекущих за собой получение или выдачу займов, поручительств или гарантий, уступку прав требований и т.д. (за исключением тех сделок, которые предусмотрены планом внешнего управления).
Вводится мораторий на удовлетворение требований кредиторов, срок исполнения которых наступил до введения этой процедуры.
Одним из наиболее привлекательных для должника последствий внешнего управления является мораторий на удовлетворение требований кредиторов. Мораторий касается начисления неустоек (штрафов, пени), иных финансовых (экономических) санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, а также процентов, подлежащих уплате. Вместо этого начисляются проценты в порядке и размерах, которые предусмотрены ст. 395 ГК РФ, т.е. по ставке рефинансирования Центрального банка РФ.
Мораторий не распространяется на:
а) денежные обязательства, которые возникли после принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом и срок исполнения по которым наступил после введения внешнего управления;
б) требования о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждений по авторским договорам, алиментов, а также о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью.
Закон о банкротстве закрепляет основания, по которым внешний управляющий может заявить отказ от исполнения договоров и иных сделок должника. К ним относятся полное или частичное неисполнение договора сторонами, тот факт, что исполнение договора повлечет убытки для должника по сравнению с аналогичными договорами, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах, или что договор препятствует восстановлению платежеспособности должника. Причем вышеназванный мораторий распространяется на требования кредиторов о возмещении убытков, связанных с отказом внешнего управляющего от исполнения договоров должника.
Управляющий составляет план внешнего управления, в котором содержатся меры по восстановлению платежеспособности должника. Среди них может быть перепрофилирование производства, замещение активов (создание на базе ликвидного имущества должника одного или нескольких открытых акционерных обществ), увеличение уставного капитала должника за счет дополнительной эмиссии акций, продажа предприятия на открытых торгах.
Окончание процедуры внешнего управления - это либо переход к расчетам с кредиторами (после накопления достаточных денежных средств или получения их от учредителей либо третьих лиц), либо признание должника банкротом и открытие конкурсного производства.
Внешнее управление - процедура банкротства, применяемая к должнику в целях восстановления его платежеспособности.
Ситуации, когда может быть назначена процедура внешнего управления:
) На стадии завершения наблюдения на основании решения первого собрания кредиторов (им не принято решение о применении одной из процедур банкротства и нет возможности отложить рассмотрение дела в пределах 7-месячного срока, а также при отсутствии оснований для введения финансового оздоровления, если у арбитражного суда есть основания полагать, что платежеспособность должника может быть восстановлена).