Соответствующие меры могут быть различного характера. Как правило, региональные органы государственной власти оказывают экономическую помощь дольщикам, субсидируя ставки по кредитам или затраты по завершению строительства. В некоторых случаях осуществляется выкуп у граждан прав в отношении объектов долевого строительства, что ведет к замене застройщика с переводом на него соответствующих прав и обязанностей по инвестиционным обязательствам. Впрочем, инвесторы могут взять инициативу в свои руки, образовав ЖСК или ТСЖ, приняв тем самым на себя функции застройщика.
Отмеченная практика решения проблем несостоятельности застройщиков не регламентирована действующим законодательством, что фактически означает восполнение пробелов правового регулирования за счет юрисдикционных механизмов, т.е. установления соответствующих правоотношений и юридических фактов (состояний) иногда и в судебном порядке.
Несмотря на возникающую неплатежеспособность, объявление недобросовестного застройщика банкротом является, пожалуй, единственно грамотным решением в механизме защиты прав инвесторов, когда не исполняющий свои обязательства застройщик останавливает строительство объекта в связи с многочисленными хозяйственными спорами со своими контрагентами.
Законодатель, осознавая существующую практику банкротства застройщиков, предпринимал определенные меры на уровне законодательства о несостоятельности. Так, в соответствии с изменениями, внесенными в Закон о банкротстве Федеральным законом от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", действующим с 1 января 2009 г., дольщики как залогодержатели земельного участка приобретали право реализовать его вне конкурсной массы и получить от 70% цены земельного участка, проданного на торгах (ст. 138 Закона о банкротстве). Тем не менее при всех установленных законодательством механизмах отмечалась сложность получения жилого помещения, и рассчитывать можно лишь на вложенные в строительство денежные средства.
В таком случае, при объявлении застройщика банкротом, в механизме защиты своих прав участникам долевого строительства приходилось получать статус конкурсного кредитора и, соответственно, преобразовывать имущественные требования и денежное обязательство в отсутствие возможности в условиях правил конкурсного процесса претендовать на жилое помещение даже в незавершенном объекте.
В рассматриваемой ситуации надо учитывать еще и то, что в силу ст. 126 Закона о банкротстве с момента признания должника банкротом прекращается исполнение по исполнительным документам и требования о передаче, например, квартиры в натуре вряд ли будут исполнены, оставаясь существовать только на бумаге. Возникновение таких обстоятельств требовало соответствующих процессуальных действий по расторжению договоров инвестирования и взысканию с застройщика денежных сумм в качестве возврата внесенной оплаты и возмещения убытков, по взысканию неустоек.
В отсутствие единообразного механизма защиты прав инвесторов часть граждан - участников долевого строительства нередко обращаются в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований кредиторов суммы, уплаченной по договору долевого участия.
Риск потери незавершенного строительством объекта недвижимости для инвесторов заключается именно в презумпции наличия права собственности на объект у застройщика. В связи с этим предполагается возможная позиция арбитражного суда о включении такого объекта в конкурсную массу при объявлении застройщика банкротом и открытии в отношении его конкурсного производства. Следовательно, опровергнуть эту заранее установленную презумпцию представлялось возможным только в судебном порядке, оспаривая право собственности застройщика на незавершенный объект.
Механизмы судебной защиты все чаще связываются с расторжением договоров и переводом имущественных требований в денежные, без какой-либо гарантии их удовлетворения, за счет имущества компании-застройщика, объявленного банкротом. На практике предлагали использование допускаемого в соответствии с п. 3 ст. 7 Закона РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-1 "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" варианта признания права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства пропорционально вложенным средствам и площади объекта инвестирования, что исключало бы незавершенный объект из конкурсной массы несостоятельного должника.
Однако применение подобного правила на практике ставит в неравное положение конкурсных кредиторов должника. Кроме того, следует иметь в виду отсутствие в законодательстве о несостоятельности правил о преимущественном удовлетворении требований отдельных кредиторов. Не стоит забывать и о том, что в рамках конкурсного процесса должно происходить пропорциональное удовлетворение требований. Если такое и возможно, то только с предоставлением неудовлетворенным кредиторам соразмерного возмещения со стороны кредиторов, получивших исполнение в натуральном (через предоставление в собственность жилых помещений) виде.
Тем не менее именно судебная практика все чаще выступает в роли нормативного регулятора в решении проблем граждан, пострадавших от недобросовестных действий организаций-застройщиков. Судам общей юрисдикции все чаще приходится удовлетворять иски о признании права собственности на жилые помещения в недостроенных объектах, подменяя тем самым на определенный период законодателя.
С точки зрения правовых последствий отказ в признании права собственности на жилые помещения в незавершенном объекте лишает добросовестных инвесторов последнего шанса в известной степени компенсировать потери от действий застройщика. Его банкротство неминуемо влечет "растворение" незавершенного объекта в конкурсной массе должника. Учитывая пропорциональное распределение денежных средств от реализации объекта, на "долю" в вырученных суммах могут претендовать и кредиторы, не являвшиеся инвесторами.
Несмотря на действия судов общей юрисдикции, арбитражная юстиция в подобных ситуациях строго следует букве закона, не допуская субъективного усмотрения в разрешении подобных дел и не признавая, соответственно, прав участника долевого строительства в отсутствие объекта недвижимости как такового.
Отмеченные проблемы защиты прав инвесторов, возникающие при банкротстве застройщиков, требовали системной разработки. На уровне федерального законодательства решение этих проблем нашло отражение в изменениях законодательства о несостоятельности и нормах арбитражно-процессуального права.
В соответствии с Федеральным законом от 12 июля 2011 г. N 210-ФЗ в гл. IX Закона о банкротстве, касающейся особенностей несостоятельности отдельных категорий должников - юридических лиц, вносятся дополнения в виде самостоятельного параграфа "Банкротство застройщиков" в части регулирования несостоятельности лиц, привлекающих денежные средства и (или) имущество участников строительства.
Особенностям банкротства застройщиков теперь посвящены ст. 201.1 - 201.15 Закона о несостоятельности. Процессуальные аспекты рассмотрения дел о банкротстве с участием организаций застройщиков отражены одновременно как в Законе о несостоятельности, так и в арбитражно-процессуальном законодательстве.
Что касается норм законодательства о банкротстве, то норма п. 4 ст. 228 Закона, предусматривающая рассмотрение дел о банкротстве отсутствующего должника, признана утратившей силу. В системной связи это правило направлено на устранение противоречий с процессуальными нормами, и, исходя из вновь установленного общего правила, закон определяет, что дела о несостоятельности рассматриваются не коллегиальным составом, а судьей единолично.
Введение для застройщиков, привлекающих для строительства многоквартирных домов средства дольщиков, в том числе по предварительным и инвестиционным договорам, особой процедуры банкротства продиктовано острой потребностью изменения сложившихся негативных тенденций в долевом строительстве.
Как отмечалось в пояснительной записке к проекту N 334201-5 "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" (в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства граждан) Закон направлен на предупреждение продажи имущества и имущественных прав, приобретенных или созданных на денежные средства дольщиков третьим лицам, без обязательства покупателей по завершению строительства и передачи жилых помещений дольщикам. Обозначенная в проекте идея в целом нашла отражение в принятой редакции Закона N 210-ФЗ.
Законом N 210-ФЗ регламентируется порядок передачи в результате банкротства застройщика участникам строительства не только денежных средств, но и квартир в построенном доме либо объекта незавершенного строительства, в частности, созданному участниками строительства для этой цели жилищно-строительному или иному потребительскому кооперативу.
Продажа объектов незавершенного строительства возможна с установлением обременения, определяющего сохранение всех обязательств перед участниками долевого строительства у нового владельца. Таким образом, подобные требования законодателя направлены на стимулирование завершения строительства проданного объекта в целях максимального удовлетворения требований инвесторов в сложившейся ситуации.
При этом стоимость реализуемого объекта должна определяться по результатам независимой оценки с учетом сложившихся на рынке недвижимости цен. Это позволит не только обеспечить реальную стоимость прав в объекте недвижимости (в том числе когда их стоимость может быть переведена в денежную оценку), но также сохраняет гарантии и для других кредиторов застройщика-должника.
Принципиальным является то, что право участия в деле о банкротстве застройщика получают и органы исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого находится объект незавершенного строительства. Как было отмечено, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований нередко вмешиваются в договорные отношения частных лиц, а впоследствии и в процесс банкротства компании-застройщика, не имея легальных на то оснований.
Теперь в рамках дела о банкротстве он вправе требовать расторжения соответствующего договора и возврата неосновательного обогащения в виде уплаченных до расторжения договора денежных средств, а также возмещения убытков в виде реального ущерба. В свою очередь, арбитражным судам предоставлено право устанавливать в качестве меры обеспечения в процедурах банкротства застройщиков запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом помимо застройщика и запрет на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрет на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом.
Все же магистральная цель вносимых в законодательство поправок связывается с сохранением активов фирм-застройщиков в виде объектов недвижимости, в которые вложены денежные средства частных лиц - граждан-инвесторов.
Во-первых, данное имущество должно быть "обособлено" в конкурсной массе от иного имущества должника с тем, чтобы исключить возможный переход прав на объект третьим лицам.
Во-вторых, что может обеспечить фактическое завершение объекта - предоставление права преимущественного выкупа данного имущества и имущественных прав субъекту Федерации (муниципальному образованию) с целью дальнейшей достройки жилых объектов.
.2 Особенности порядка процедуры банкротства застройщиков и методы защиты прав участников долевого строительства
Рассмотрим положения Закона N 210-ФЗ, касающиеся особенностей порядка процедуры банкротства застройщиков и методов защиты прав участников долевого строительства.
Так, ст. 201.1 Закона о несостоятельности предусмотрены и конкретизированы требования, которые вправе заявлять инвесторы в рамках дела о банкротстве застройщика. Подобное нововведение своевременно и востребовано, поскольку, во-первых, предоставляет кредиторам возможность правильно формулировать свои требования, а во-вторых, что немаловажно, предоставляет возможность выбора конкретного требования.
Принципиальным здесь видится разграничение натуральных и денежных обязательств. В первом случае имеется в виду требование о передаче жилого помещения; а во втором - денежное требование, которое может быть заявлено кредитором в зависимости от конкретных оснований вступления в конкурсный процесс.
В частности, это требования участника строительства:
о возврате денежных средств, уплаченных до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику до расторжения такого договора;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом недействительным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору;
о возврате денежных средств, уплаченных по договору, признанному судом или арбитражным судом незаключенным и предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) денежных средств в размере стоимости имущества, переданного застройщику по такому договору.
Практика оформления инвестиционных отношений застройщика с долевыми участниками нередко позволяла застройщикам (строительным фирмам) уходить от ответственности перед отдельными категориями лиц, вкладывающих денежные средства в строительство жилья. Как правило, договоры соинвестирования заменялись иными юридическими договорами и схемами привлечения денежных средств граждан для строительства объектов, что впоследствии лишало добросовестных вкладчиков не только получить жилье, но и вернуть вложенные средства. Теперь любые подобные сделки признаются притворными и приравниваются к договорам соинвестирования, что позволяет таким инвесторам защищать свои интересы в рамках требований к застройщику.
Таким образом, ориентируясь на многообразные схемы привлечения денежных средств, помимо договоров инвестирования, недобросовестными застройщиками арбитражному суду предоставлено право признавать в рамках таких сделок требование участника строительства о передаче жилого помещения или его денежное требование. Причем не обязательно в тексте соответствующего договора должно быть прямое упоминание об участии в долевом строительстве. Следовательно, важная новация состоит в том, что кредиторами признаются все участники долевого строительства независимо от того, вносили они деньги напрямую организации-банкроту или через посредника.
До внесения необходимых поправок в законодательство введение процедур несостоятельности (банкротства) над имуществом застройщика не изменяло отношения между застройщиком и участником долевого строительства. Тем не менее в процедуре внешнего управления у застройщика появлялось право отказа от исполнения договора, если оно препятствует восстановлению его платежеспособности (ст. 102 Закона о несостоятельности), с преобразованием соответствующего обязательства в денежное.
Между тем принципиальным моментом в механизме защиты прав инвесторов, на что уже обращалось внимание, является проблема размера денежного возмещения. Длительность строительства жилья и процесса взыскания с застройщика денежных средств, уплаченных в качестве инвестиционного взноса, приводит к снижению стоимости денег в условиях инфляционных процессов и к уменьшению размера реального возмещения для инвестора.