Хотелось бы обратить внимание на то, что судебная практика по делам о признании права собственности на самовольную постройку исходит из того, что судебный порядок легализации самовольных построек сам по себе не может освобождать от обязанности соблюдения всех предусмотренных законом правил возведения объектов недвижимости. В связи с чем, при аргументации своей позиции, как правило, ссылаются на то, что иные доказательства, представленные истцами, не могут заменять весь пакет необходимых для решения вопроса безопасности самовольной постройки документов. Поэтому истцам надлежит в предусмотренном законом порядке представлять суду положительные заключения соответствующих органов и организаций. Заключения, полученные не от уполномоченных органов и организаций, по мнению судов, доказательствами не являются.
В целях установления наличия или отсутствия угрозы жизни или здоровью граждан судом могут назначаться различные экспертизы Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право: учебник в 3 т. Т. 2. М.- 2016 г. - С. -1008..
Последнее условие признания права собственности на самовольную постройку состоит в принятии застройщиком мер по легализации самовольной постройки. В соответствии с п.26 Постановления №10/22 только лишь отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в легализации самовольной постройки, однако судам надлежит устанавливать, были ли предприняты надлежащие меры к её легализации, в частности, меры, направленные на получение разрешения на строительство и (или) разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Основания и порядок выдачи разрешения на строительство определены в ст.51 ГрК РФ. Следует отдельно оговорить, что получение разрешения на строительство необходимо не во всех случаях. Законодательством устанавливаются исключения из общего правила по получению разрешения на строительство в отношении киосков, навесов и других объектов, не являющихся объектами капитального строительства, а также гаражей, построек на дачных, садоводческих участках и т.д. Тем не менее, судебная практика знает случаи, когда истцам отказывалось в признании права собственности на самовольную постройку по причине непринятия мер, направленных на получение разрешения на строительство гаража, получение которого в силу п.17 ч.1 ст.51 ГрК РФ не требуется.
В юридической литературе отмечается, что в настоящее время касательно рассматриваемого условия в судебной практике наметилась тенденция по принуждению застройщика, нарушившего установленный законом порядок строительства, к обращению в уполномоченные органы за получением разрешения на строительство уже по факту возведения постройки Алексеев В.А. Самовольная постройка и виды недвижимого имущества //Гражданское право. 2019.- №6.-С.- 17.. Однако процедура, также как и возможность такого обращения законом не установлена, что в свою очередь порождает определенные трудности в правоприменительной практике.
Переходя к рассмотрению порядка признания права собственности на самовольную постройку, необходимо отметить, что в силу п.3 ст.222 ГК РФ признание права собственности на самовольно возведенное строение допускается как в судебном, так и во внесудебном порядке. Ранее процедура легализации самовольной постройки предусматривала только судебный порядок. Причем судами отмечался исключительный характер данного способа защиты гражданских прав. Возможность легализации самовольной постройки во внесудебном порядке появилась с внесением изменений в ГК РФ от 1 сентября 2006 года.
Необходимо отметить, что дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются только в порядке искового производства, так как в рамках подобных дел налицо имеет место спор о праве на незаконно возведенное недвижимое имущество.
С 1 сентября 2006 года измененная редакция ст.222 ГК РФ стала допускать признание права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (внесудебном порядке) в случаях, специально предусмотренных законом. Конкретные случаи легализации самовольной постройки в таком порядке, определены в ст.25.3 ФЗ от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В силу данной статьи внесудебный порядок легализации самовольной постройки применим в отношении объектов недвижимости, для возведения которых закон не требует получения разрешения на строительство, в отношении объектов индивидуального жилищного строительства, создаваемых на земельных участках, специально предназначенных для этих целей, а также в отношении объектов, создаваемых на земельных участках, которые находятся в границах населенного пункта и предназначаются для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство. Основанием для регистрации права собственности в указанных случаях будут документы, которые подтверждают факт создания такого объекта недвижимости и содержат его описание, и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором находится объект недвижимости.
Хотелось бы отметить, что допущение оформления права собственности на самовольную постройку в административном порядке в целом оценивается в юридической литературе негативно, поскольку, устанавливая упрощенный порядок оформления права собственности на самовольную постройку, законодатель не определяет чётко регламентированную процедуру реализации этого права. Помимо этого, на практике нередко остается неразрешенным вопрос, к каким органам нужно в таком случае обращаться за регистрацией права собственности, а также какие конкретно документы могут использоваться для этого.
2.2 Актуальные проблемы правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку
Споры о признании права собственности на самовольную постройку относятся к сложной категории дел. Это связано, прежде всего, с тем, что круг обстоятельств, подлежащих доказыванию по таким спорам, чрезвычайно широк, а законодательство, регулирующее отношения по легализации самовольной постройки, крайне нестабильно и содержит значительное количество пробелов. Настоящая глава направлена на исследование основных проблем правоприменительной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку, а также вопросов доказывания по данным спорам.
Как уже было отмечено в предыдущей главе, дела о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются в порядке искового производства. В силу чего при рассмотрении данной категории дел возникает ряд вопросов практического характера, требующих детального рассмотрения и анализа.
Одним из таких вопросов, возникающих ещё на первоначальных этапах рассмотрения дела о легализации самовольной постройки, является вопрос выбора надлежащего ответчика. Ответчиком по иску правообладателя земельного участка о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную застройщиком на не принадлежащем ему земельном участке, но осуществленную при наличии необходимых разрешений, выступает застройщик. В случае если самовольная постройка возведена на земельном участке, принадлежащем застройщику, которым не были получены необходимые для её создания разрешения, то ответчиком по иску такого застройщика будет орган местного самоуправления, на территории которого возведена самовольная постройка, а в городах федерального значения - уполномоченный на то государственный орган городов федерального значения Кирсанов А.Р. Самовольная постройка: признать нельзя снести? // Имущественные отношения в Российской Федерации.- №9.-2016 г. С. -16.. В юридической литературе отмечается, что фигура ответчика по рассматриваемой категории дел весьма условна, так как указанные органы фактически не нарушают прав и законных интересов истца и не имеют никакой юридической обязанности по отношению к нему.
Несмотря на наличие разъяснений Постановления 10/22, ответчик в делах о признании права собственности на самовольные постройки не конкретизирован, поэтому при подаче искового заявления в суд нередко возникает вопрос, к каким именно органам власти необходимо обращать свои исковые требования.
В судебной практике долгое время считался дискуссионным вопрос о том, распространяется ли приобретательная давность на самовольную постройку. Несмотря на то, что в доктрине самовольная постройка и приобретательная давность всегда рассматривались как институты, находящиеся в разных правовых плоскостях, Президиумом ВАС РФ было выпущено Информационное письмо от 09.12.2010 №143, в котором отражена позиция о возможности признания права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности при условии, что сохранение данной постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Почти сразу же указанное разъяснение Президиума ВАС РФ получило негативный отклик со стороны юристов. Так, например, Стрембелев С.В. заметил, что распространение ВАС РФ правила о приобретательной давности на самовольную постройку представляется не совсем корректным, так как, институт приобретательной давности рассчитан на приобретение права собственности на имущество, обладающее свойствами полноценного объекта гражданского права, коим самовольная постройка не является Стрембелев С.В. Нежилые здания: правовой режим, реконструкция, легализация. М.: Библиотечка Российской газеты.- 2017 г. - С. 144.. К тому же применение приобретательной давности к незаконно возведенным постройкам противоречит принципу добросовестности, согласно которому никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Позднее Президиумом ВС РФ был утвержден «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», в котором отражена диаметрально противоположная позиция, согласно которой приобретательная давность не может служить основанием для признания права собственности на самовольную постройку. При аргументации своей позиции ВС РФ ссылается на то, что действующее законодательство разделяет основания приобретения права собственности в силу возведения самовольной постройки и в силу приобретательной давности. По смыслу ст. 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может возникнуть на чужое имущество или на бесхозяйное имущество. Кроме того, приобретательная давность не может распространяться на самовольную постройку также, потому что само возведение самовольной постройки исключает такое необходимое условие для возникновения права собственности в силу приобретательной давности, как добросовестность. В связи с чем, распространение приобретательной давности на незаконно возведенные постройки невозможно.
Следующим вопросом, возникающим в правоприменительной практике по рассматриваемой категории дел, является вопрос о допустимости заключения мирового соглашения в деле о признании права собственности на самовольную постройку, в результате которого происходит её легализация. Некоторые суды категорически отказывают в утверждении мирового соглашения по таким делам, ссылаясь на то, что право собственности на самовольную постройку может быть признано только при наличии определенных в законе условий. Другие суды не видят препятствий для утверждения мирового соглашения по делам о признании права собственности на самовольную постройку. Так, например, тот же ФАС Северо-Западного округа уже по другому делу утвердил мировое соглашение, по условиям которого за лицом, арендующим земельный участок, получившим в установленном законом порядке разрешение на строительство, но не имеющим при этом разрешение на ввод в эксплуатацию, признавалось право собственности. Юристами же отмечается, что заключение мирового соглашения в делах о легализации самовольной постройки может затронуть права и законные интересы неопределенного круга лиц, а также поставить под угрозу их безопасность, в силу чего признание права собственности на самовольную постройку путем заключения мирового соглашения не допустимо.
Перейдем к другой практико-ориентированной проблеме в рамках спора о признании права собственности на самовольную постройку - проблеме доказывания обстоятельств, подлежащих установлению по делу.
Обстоятельствами, подлежащими установлению по делу о признании права собственности на самовольную постройку, являются в первую очередь сами условия легализации самовольной постройки Щербаков Н.Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права.- 2017г. - №2.- С. 120 .. Каких-либо определенных стандартов доказывания по данной категории дел нет. Однако на основании судебной практики можно выделить примерный круг доказательств, которые непременно потребуются для того, чтобы защитить свое право в суде.
Во-первых, в суд должны представляться документы, свидетельствующие о наличии права на земельный участок, на территории которого возведена постройка. В качестве таких документов может использоваться кадастровый паспорт, заключение кадастрового инженера, выписка из ЕГРН, свидетельство о государственной регистрации права собственности или другие документы, подтверждающие право собственности на землю, выданные до принятия Закона о регистрации, государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками и праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и т.д. В силу того, что в отдельных случаях признание права собственности на самовольную постройку возможно за арендатором земельного участка, в суд следует предоставлять ещё и договор аренды.