«Сибстрой» являлось право аренды земельного участка, находящегося под строящимся жилым домом, а вкладом общества «Полет и К» -осуществление работ по строительству жилого дома. В соответствии с пунктами 3.2.1 и 3.4.2 договора от 30.06.2006 каждая из сторон вправе в ходе строительства дома самостоятельно осуществлять реализацию помещений, отнесенных по условиям договора к ее доле, в том числе путем уступки прав (требований) на них третьим лицам. Реализуя данное право, общество «Полет и К» 29.01.2010 заключило с обществом «Метком» договор № 133 на участие в долевом строительстве и инвестировании указанного жилого дома, объектом которого являлось спорное нежилое помещение. Общество свои обязательства по стоимости строительства нежилого помещения и выполнило в полном объеме, этот факт остальными лицами не оспаривался. Решением Арбитражного суда Омской области от 02.06.2011 общество «Сибстрой» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и встал вопрос о включении в конкурсную массу незавершенного объекта строительства, в том числе и нежилого помещения. Общество «Полет и К» продолжило строительство дома и в итоге ввело его в эксплуатацию, передав спорное нежилое помещение обществу «Метко», которое в свою очередь передало на регистрацию права собственности все необходимые документы. Сразу же возникают вопросы: нежилое помещение принадлежит обществу «Метком»? Или же спорное помещение принадлежит «Сибстрой» (должнику-банкроту), и если это так, то каким образом общество «Метком» может удовлетворить свои требования, если эти два общества не связаны обязательственными отношениями?
Для ответа на поставленные вопросы необходимо разобраться в правовой природе договора между «Сибстрой» и «Полет и К». Стороны поименовали его как договор простого товарищества. В соответствии с п. 1 ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Отсюда следует, что существенными условиями договора являются:
- совместные действия, направленные на достижение общей цели;
- соединение участниками товарищества своих вкладов.
В соответствии с договором вкладом общества «Сибстрой» в совместную деятельность являлось право аренды земельного участка под строящимся объектом, а вкладом общества «Полет и К» - выполнение всех работ по строительству жилого дома, что нельзя квалифицировать как совместные действия. В п. 6 Постановления ВАС РФ № 54, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»). Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (п. 3 ст. 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле - продаже будущей недвижимой вещи. Таким образом, Президиум приходит к выводу о том, что договор от 30.06.2006, исходя из его условий, нужно квалифицировать как смешанный с элементами договора строительного подряда и договора купли-продажи недвижимой вещи в будущем. Согласно статье 382 Гражданского кодекса РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. В силу статьи 384 Кодекса, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В связи с заключением 29.01.2010 между обществами «Полет и К» и «Метком» договора № 133 на участие в долевом строительстве и инвестировании жилого дома, объектом которого явилось спорное нежилое помещение, права покупателя будущей недвижимой вещи по договору от 30.06.2006 в отношении названного объекта перешли к обществу «Метком». Следовательно, общество «Метком», исполнив надлежащим образом обязательство по оплате стоимости строительства нежилого помещения, вправе требовать встречного предоставления по указанному обязательству от общества «Сибстрой» как от продавца по договору купли- продажи будущей недвижимой вещи. Согласно п. 34 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» имущественные требования кредитора могут быть трансформированы в денежные и подлежат удовлетворению в общем порядке. В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.03.2012 № 15961/11 сформулирована правовая позиция о допустимости предъявления требования о признании права собственности на помещение в завершенном строительством доме независимо от факта регистрации прав застройщика на него в ситуации, когда это требование относится к текущим платежам и подлежит удовлетворению во внеочередном порядке.
Таким образом, Высший Арбитражный суд Постановлением отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение и поставил перед судом вопросы о степени готовности дома, определения стоимости работ по строительству помещений, построенных за счет «Полет и К» и с учетом этого определить порядок удовлетворения требования заявителя и возможность удовлетворения требования о признании права собственности.
Актуальной проблемой является фактическое отсутствие правового механизма защиты прав инвестора в случае неисполнения застройщиком обязанностей по договору. Например, у физических лиц такие средства есть в виде правил оценки финансовой устойчивости застройщика, с утвержденными Правительством РФ нормативами и ведение реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены. В случае нарушения застройщиком положений Закона № 214-ФЗ управомоченный контролирующий орган проводит плановые и внеплановые проверки, при подтверждении факта нарушений орган выдает предписание об их устранении в конкретные сроки. Для инвесторов же единственно подобной гарантией является оценка надежности капитальных вложений и, как следствие, выбор наиболее выгодной формы договора с застройщиком. По этой причине в России получила популярность так называемая девелоперская деятельность, суть которой заключается в принятии на себя фирмой - девелопером организационных обязанностей (оформление разрешительной документации, создание технического задания, участие в проектировании объекта строительства и т.д.). Этот вариант более затратный для инвестора, но в тоже время более надежный, так как оценка недвижимости специализированной фирмой позволяет предопределить экономические риски на первоначальном этапе. Но в действующем законодательстве не отражен подобный вид деятельности, что значительно затрудняет его функционирование, так как у участников рынка недвижимости нет понимания, кто же такой девелопер. Внесения в законодательство соответствующих изменений могло бы способствовать возникновению новой модели инвестиционных правоотношений. Дудченко А.Ю. считает, что наиболее верным представляется определить девелопмент как «комплекс организационных, фактических и юридических действий в процессе осуществления предпринимательской деятельности в области строительства, направленных на создание или замену объектов недвижимого имущества с целью получить экономическую прибыль». То есть с правовой точки зрения это система правоотношений, которая связана с регулированием архитектурной и строительной деятельности, проектированием, преобразованием, реконструкцией, перепрофилированием и прочими мероприятиями по увеличению эффективности применения объектов недвижимости. Поэтому представляется необходимым создание отдельного Федерального закона, который структурировал отношения в этой сфере, и сделал их более понятными для потребителя таких услуг.
Неоднозначна и позиция судов по поводу признания прав дольщика при отсутствии государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Так, в споре между ЗАО «Экспресс» и ООО «Один» последний, осуществило оплату в полном объеме по условиям договора, и в своб очередь, приобрело право требования передачи ему до конца первого полугодия 2007 г. квартир (жилых помещений). Но по договору уступки права требования от 20.09.2005 (далее - договор уступки) ООО «Один» уступило Абрамовой Н.В. и Абрамову В.С. право требования одной из квартир (жилого помещения), уведомив об этом ЗАО «Экспресс» в письменном виде. При объявлении ЗАО «Экспресс» о начале процедуры банкротства, Абрамова Н.В. и Абрамов В.С. обратились в арбитражный суд с требованием о включении в Реестр требований кредиторов должника о передаче жилых помещений их требования о передаче жилого помещения. При этом ни один из договоров не прошел государственной регистрации. В данном случае суд занял позицию, что отсутствие государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (или договора об уступке прав по нему) не лишает добросовестного участника долевого строительства, оплатившего жилое помещение, права требовать от застройщика выполнения договора. В тоже время, в Определении ВАС РФ от 24.09.2012 N ВАС-9121/12 по делу N А55-6409/2011 суд отказал в удовлетворении требования о включении истца в реестр требований при банкротстве застройщика, основываясь на том, что договор долевого участия считается заключенным с момента госрегистрации, а так как регистрация не была произведена, то договор не заключен, следовательно, у должника не обязательств перед заявителем.
Исходя из того, что договор долевого участия согласно действующей судебной практике квалифицируется как договор купли-продажи, то представляется необходимым осветить проблемы признания такого договора заключенным. В соответствии со ст. 554 ГК РФ договором купли-продажи недвижимости определяются данные об объекте, которые позволяют его идентифицировать, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. Но указанная статья не содержит конкретного перечня данных, поэтому судам вопрос об обязательных данных приходится решать в порядке правоприменения. Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 13.11.2009 по делу N А03- 2276/2009 договор купли-продажи между ОАО «Изумрудное» и ФГУП "Государственный племенной завод "Покровский" был признан не заключенным, так как в договоре отсутствовал адрес у 12 объектов из 25. Что касается случая, когда в договоре указан адрес, то тут практика раздваивается. В случае, когда по адресу, указанному в договоре, расположен один объект недвижимого имущества, договор может быть признан заключенным. Если же по указанному адресу находится несколько объектов, а из условий договора не представляется возможным установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемого объекта, то такой договор признается незаключенным. Как усматривается из пункта 1.1 договора купли-продажи от 28.03.2005, продавец обязуется передать в собственность, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора имущество ЗАО "Иркутскрыба", расположенное по адресу: г. Черемхово, ул. Первомайская, 16, в следующем составе: склад с холодильно-компрессорным оборудованием, проходная, гараж, аммиачный склад, насосная, склад, склад, склад железобетонный. В связи с тем, что ни договором, ни актом приема-передачи от 28.03.2005 не содержали каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки отчуждаемых объектов недвижимого имущества, суд первой инстанции со ссылками на статьи 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал правомерный вывод о незаключенности договора купли-продажи от 28.03.2005. Поскольку незаключенный договор не влечет возникновения у ООО "Холодрыбсервис" права собственности на спорное недвижимое имущество, в удовлетворении иска отказано обоснованно.69 Отсутствие таких важных условий, как, например, этажность, материал отделки и прочее, свидетельствует о несогласованности предмета договора. В Постановлении ФАС Уральского округа от 25.08.2009 N Ф09-6126/09-С6 по делу N А76-1513/2009- 32-11 судом было установлено, что в договоре не поименованы площадь передаваемого объекта, его этажность, не указан материал стен. В договоре также отсутствует описание месторасположения спорного объекта, не имеется привязки к координатам на местности, а также неверно указан год постройки. При таких обстоятельствах судом сделан правильный вывод о незаключенности договора.
Новеллы Закона о долевом участии в строительстве N 214-ФЗ предоставляют дополнительную гарантию защиты для дольщиков в виде минимального размера уставного капитала, который в соответствии с п.1 ч.2 ст. 3 указанного закона должен быть полностью оплачен. Причем минимальный размер уставного капитала просто несоизмерим с возможными финансовыми потерями дольщиков в случае неисполнения застройщиком своих обязательств. Так, при площади объектов строительства не более 1 500 м2 уставной капитал должен составлять 2 500 000 рублей, что является просто «каплей в море». Хотя эта обеспечительная мера и не является основной, но представляется разумным установить минимальный размер уставного капитала с учетом средней стоимости квадратного метра в строящемся объекте.
Более эффективным способом защиты прав граждан при долевом строительстве в гражданско-правовом смысле является поручительство, действующее в купе с залогом. За исполнение застройщиков обязательств по договору ручается банк. При этом застройщик доводит до сведения дольщиков условия поручительства и сведения о поручителе. За поручителем закрепляется субсидиарная ответственность в случае неисполнения обязательств по договору поручительства. Залог же позволяет с одной стороны, защитить участников долевого строительства, так как юридически закрепляется, что залог существует у участников долевого строительства с момента регистрации соответствующего договора, а с другой, право собственности остается за застройщиком на момент строительства, что позволяет полноценно реализовать строительный процесс.
Обман дольщиков может заключаться не только в не завершении строительства застройщиком и скрытии с денежными средствами в неизвестном направлении, но и в неоднократной продаже одной и той же квартиры. Каким образом следует разрешить спор, возникший между несколькими дольщиками? Определяющее значение в данном случае имеет регистрация договора о долевом участии в строительстве. Правовая позиция Президиума ВАС РФ заключается в том, что имея зарегистрированный в соответствии с Законом N 214-ФЗ договор, гражданин вправе требовать передачи квартиры, а остальные лица, которые не имеют зарегистрированного договора могут требовать от застройщика возмещения убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ. Универсальной концепцией при разрешении споров между несколькими лицами, имеющими договор купли- продажи, является применение ст. 398 ГК РФ, т.е. спор разрешается путем возмещения убытков. Указанная позиция справедлива и в отношении договоров долевого участия в строительстве. Следует обратить внимание, что во многих актах судов общей юрисдикции прямо отмечается: «если на жилое помещение претендуют несколько участников долевого строительства, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом спорное помещение еще не зарегистрировано на праве собственности ни за одним из них, но передано одному на основании акта приема - передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому эта квартира передана во владение».
Таким образом, проанализировав нормы действующих нормативных актов, новеллы Федерального закона о долевом участии № 214-Ф, а также правовые позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, можно прийти к выводу о несовершенстве законодательства в области долевого строительства. Позиции высших судебных инстанций более оперативно реагируют на изменения в рассматриваемых правоотношениях, позволяя участникам долевого строительства, а в частности, гражданам находить справедливость в случае возникновения споров с недобросовестными застройщиками.
Заключение
При появлении такого явления как частная собственность, а также с массовой приватизацией рыночных объектов недвижимости появилась острая необходимость в правой регламентации процедур с недвижимым имуществом. В результате недвижимость на сегодняшний день является фактором, оказывающим влияние, как на уровень благополучия физических лиц, так и показателем эффективности деятельности российских производителей.
Законодательство в сфере отношений по поводу оборота и участия в строительстве недвижимого имущества в России прошло очень долгий и трудный путь. В советский период отношения с имуществом переживали стагнацию из-за особого статуса самого имущества, которое всецело принадлежало государству. Долевое строительство в этот момент приобрело необычную форму, когда, по сути, за счет финансирования государства через кредиты населению, по итогу собственником оказывалось государство. После распада Советского союза и перехода к рыночной системе вновь возникает необходимость определения правового режима имущества, растет потребность в формировании жилищного фонда для населения. В условиях отсутствия финансовой стабильности начинает зарождаться долевое строительство и инвестирования в том виде, что мы наблюдаем сейчас. То есть когда денежные средства, привлекаемые застройщиком, даются авансом для создания недвижимой вещи в будущем с последующей передачей её в собственность дольщику.
При долевом участии в строительстве важную роль играет государственная регистрация как договора участия в долевом строительстве, так и прав на объект незавершенного строительства, а также регистрация последующего перехода права собственности на уже построенный объект.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.