Правоприменители, по всей видимости, понимают, что применение первого подхода не всегда справедливо и выработали следующее решение. Согласно п. 3 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Закона о регистрации N 122-ФЗ поднимается такая проблема, как: может ли суд обязать Росреестр произвести регистрацию права на имущество иной датой, чем та, когда государственная регистрация будет фактически произведена?
Суть спора по делу, указанному в Обзоре, сводится к следующему: Акционерное общество заключило договор купли-продажи с банком по поводу одного из зданий, принадлежащих банку на праве собственности. Соответственно, для регистрации перехода права собственности стороны обратились с заявлением в регистрирующий орган, который в свою очередь в регистрации отказал на основании несоответствия закону представленных документов по форме и содержанию. Тогда Акционерное общество попыталось обжаловать в суде это решение. Пока дело находилось в стадии разбирательства, на выкупленное здание был наложен арест в порядке исполнительного производства, так как юридически имущество все еще принадлежало банку. Суд удовлетворил исковые требования Акционерного общества и обязал регистрирующий орган произвести регистрацию перехода права на указанное имущество. Причем, на основании п. 3 ст. 13 Закона о регистрации N 122-ФЗ дата регистрации была определена датой окончания месячного срока со дня подачи истцом заявления и документов на регистрацию, в которой ему было отказано. Понятно, что таким образом суд стремился оградить покупателя от негативных последствий наложения ареста на имущество банка - должника. Но суд апелляционной инстанции отменил решение в части о дате, и указал, что согласно действующему законодательству датой регистрации считается дата внесения соответствующей записи в ЕГРН. Также суд разъяснил Акционерному обществу, что в данном случае общество имеет право требовать возмещения причиненных убытков от регистрирующего органа, так как решение в части признания отказа неправомерным было оставлено без изменений.
Можно сделать вывод о том, что высшая судебная инстанция признала переход права собственности на здание законным, хотя бы и данное имущество находилось под арестом. Это имеет важно практическое значение. То есть судебное решение продемонстрировало, что если отказ в государственной регистрации будет признан неправомерным, то распоряжение имуществом собственником будет законным, так как арест был наложен уже после подачи заявления на регистрацию. Таким образом, покупатель стал собственником имущества, то на него уже не могут быть наложено взыскание по долгам отчуждателя и может осуществить освобождение имущества от ареста, так как данная мера была наложена по долгам другого лица.
И тут важно обратить внимание на такой момент. Если действовать в соответствии с положениями Закона о регистрации N 122-ФЗ, то суд должен был отказать в удовлетворении требований Акционерного общества, так как наложение ареста на имущество является основанием для отказа в государственной регистрации (документы-то были поданы, но сама запись в Реестр не внесена!), и признать за обществом право на возмещение убытков. Но суд обязал осуществить государственную регистрацию перехода права, тем самым восстановив справедливость в отношении покупателя, который уплатил необходимую сумму и никаким образом к долгам банка не причастен.
Стоит отметить, что в случае удовлетворения иска о взыскании убытков, суд может отказать в удовлетворении требований о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры. Суд установил, что одновременно с предварительным договором купли-продажи квартиры истцы заключили с ответчиком договор купли-продажи простого векселя, а также договор хранения векселя, согласно которому на основании акта приема-передачи истцы передали вексель на хранение ответчику. Поскольку вексель был похищен у ответчика, не был возвращен истцам и не был оплачен ответчиком, истцы обратились в суд с иском о взыскании с ответчика убытков, причиненных утратой векселя, и процентов за пользование чужими денежными средствами. Этот иск был удовлетворен, истцам выданы исполнительные листы, поэтому не имеется оснований для признания за истцами права общей долевой собственности на долю в не завершенном строительством доме в виде квартиры.46
С вынесением Постановления Президиума ВАС РФ от 16.09.2008 N 6343/08 по делу N А59-2533/02-С23 вышеназванная практика прекратила свое существование, и суды стали придерживаться единой позиции о том, что осуществить государственную регистрацию, если имеются сведения в реестре о наложении ареста на указанное имущество, невозможно. В случае наличия записи об обременении в реестре сведений об аресте имущества, переход права собственности на арестованное имущество, даже если договор купли-продажи такого имущества заключен до применения указанных мер. Также в случае, когда приобретатель знал или должен был знать о наложении ареста, внесение соответствующей записи в реестр может быть признано неправомерным. Отсюда можно сделать вывод, что у покупателей может быть только один способ получить купленное имущество, если к нему применены обеспечительные меры: если покупатель не будет знать о наложении ареста, и соответствующая запись в реестре будет отсутствовать.
Также нет единообразия судебной практики в случае разрешения споров о том препятствует ли факт осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, осуществленной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признанию такой сделки мнимой. Первая позиция судов заключается в том, что не препятствует квалификации сделки по его отчуждению как мнимой, если продавец сохранил контроль над данным имуществом. Согласно п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимой признается сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, и такая сделка ничтожна. Следует учитывать возможность формального исполнения мнимой сделки, в том числе осуществление регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество (например, для избежания наложения взыскания). Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.
Вторая позиция судов указывает на обратное, то есть то, что государственная регистрация может препятствовать квалификации сделки как мнимой. В Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 29.04.2013 по делу N А79- 9776/2012 судом рассматривалось дело, в котором истец просил признать сделку купли-продажи объекта незавершенного строительства мнимой, так как, по его мнению, сделка была совершена с целью избежать исполнения обязательств в части непредставления спорного объекта недвижимости Банку для регистрации в качестве залога по договору залога, который обязан был зарегистрировать согласно решению суда по делу N А79-7999/2010. Обращаясь с иском о признании сделки ничтожной по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец должен доказать, что при совершении сделки стороны не только не намеревались ее исполнять, но и то, что оспариваемая сделка действительно была не исполнена, не породила правовых последствий для третьих лиц. Из материалов дела усматривается, что оспариваемая сделка сторонами исполнялась, имущество передано покупателю, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Таким образом, регистрация (т.е. переход титула собственника) явился фактом, подтверждающим подлинность совершенной сделки. То есть при данной позиции суд учитывает иные обстоятельства, свидетельствующие об исполнении договора купли-продажи недвижимого имущества: наличие акта приема-передачи данного имущества, осуществление оплаты по договору.
2.2 Проблемы при осуществлении деятельности застройщика
С 1 января 2017 года вступили в силу поправки в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данные поправки, по мнению А.А. Иванова, можно охарактеризовать как «имитация банковского надзора за застройщиками». То есть, по сути, застройщик, с учетом того, что он привлекает денежные средства граждан и распоряжается ими, представляет собой некую форму, очень похожую на финансовую организацию. Тезис А.А. Иванова можно подтвердить также тем, что внесенные в ст. 3.1 Закона о долевом участии N 214- ФЗ изменения по расширению перечня информации о застройщике, которая должна быть раскрыта, по смыслу повторяет нормы ст.8 Федерального закона от 02.12.1990 N 395-1 «О банках и банковской деятельности».
Остался не решенным вопрос о том, каким образом регулировать отношения, возникшие в результате вклада средств в строительство таунхауса (дома блокированной застройки). С одной стороны, поправка, внесенная в ч. 2.3. ст. 1 N 214-ФЗ, содержит формулировку, что «закон регулирует отношения при строительстве многоквартирных домов и распространяется в равной степени на дома блокированной застройки... ». При этом важно обратить внимание, что под защиту Закона N 214- ФЗ подпадают только те блокированные дома, которые состоят из трех и более блоков. То есть законодатель явно не относит таунхаусы к категории многоквартирных домов, а ведь это имеет определяющее значение в случае банкротства застройщика. Получается, что в случае с таунхаусами не подлежат применению специальные правила о банкротстве. Обанкротившееся ООО «Калина» (застройщик) привлекало денежные средства физлиц для строительства таунхаусов. Они состоят из отдельных блоков с общими стенами и имеют не более трех этажей. Каждый блок выходит на общую территорию и рассчитан на одну семью. Конкурсные кредиторы застройщика подали в суд ходатайство о применении к нему специальных правил банкротства застройщиков по Закону о банкротстве. Суд первой инстанции ходатайство конкурсных кредиторов удовлетворил. Для применения правил о банкротстве застройщиков тип объекта строительства не имеет значения, посчитал суд. При этом он посчитал таунхаусы многоквартирными домами, ссылаясь на постановление Правительства
№ 47 от 28 января 2006 года о признании помещения жилым. Однако апелляция и кассация с такими выводами не согласились. Они сослались на заключение экспертизы, признавшей таунхаусы соединенными друг с другом индивидуальными домами. К ним должны применяться нормы о жилых одноквартирных домах. А специальные правила о банкротстве застройщиков относятся только к многоквартирным домам. При передаче дела в Президиум ВАС РФ судьи обратили внимание на то, что в Жилищном кодексе РФ нет понятия «многоквартирный дом». Это приводит к тому, что арбитражные суды по-разному решают вопрос о применении к застройщику особых норм ГК в аналогичных ситуациях. Некоторые следуют логике суда первой инстанции в этом деле, а некоторые принимают позицию вышестоящих судов.
Аналогичная ситуация складывается и в отношении коттеджных поселков. Строительство подобных объектов является популярным среди населения, то есть привлекаются денежные средства граждан, но в сферу регулирования Закона о долевом строительстве такие объекты не входят. Проблематика данного вопроса поднималась А.А. Маковской, которая произведя анализ действующих норм пришла к выводу, что подобный жилой дом необходимо рассматривать как жилое помещение, а коттеджный поселок является иным объектом недвижимости. Невозможно не согласиться с аргументами Н. Буниной, которая также считает, что строительство коттеджных домов подпадает под действие Закона N 214-ФЗ, так как привлечение средств для строительства такого объекта осуществляется на основании договора, повторяющего конструкцию ДДУ, и в результате строительства создается общее имущество. Из-за этого суды в нынешних условиях должны исходить из конкретных, фактических обстоятельств дела при разрешении вопроса относить ли вышеназванные спорные объекты к многоквартирным домам или нет. Для этого судами назначается специальная экспертиза объекта, что, безусловно, служит затягиванием процесса защиты нарушенных прав дольщика, так как при банкротстве застройщика, участник долевого строительства должен успеть предъявить требования кредитору для внесения в реестр до момента окончания конкурсного производства.
Нельзя не признать существующую проблему контроля целевого использования средств застройщиком. Неоднократно на практике возникали случаи, когда застройщик средствами дольщиков, полученными для строительства одного объекта, оплачивал строительство других своих объектов. Видимо, для реализации благородного намерения, касающегося целевого использования средств дольщиков, законодатель внес изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ, разработав такой инструмент как счета эскроу. В соответствии с ч. 2 ст. 15.5 N 214 -ФЗ счет эскроу открывается банком (эскроу- агент), заключившим с застройщиком кредитный договор для учёта и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счёта участника долевого строительства (депонента) в счёт уплаты цены договора участия в долевом строительстве, в целях передачи эскроу-агентом таких средств указанному застройщику, являющемуся стороной такого договора участия в долевом строительстве (бенефициару), на основании подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, либо на основании одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Иначе говоря, застройщик берет кредит в банке, последний в свою очередь становится эскроу-агентом и открывает специальный счет, на который поступают средства дольщиков, которые выдаются после ввода объекта строительства в эксплуатацию. Применение данного инструмента не представляется эффективным, так как: