Внося изменения в Закон о долевом участии законодатель попытался усилить контроль над застройщиком, как ключевой фигурой, которая получает в свое распоряжение денежные средства участников долевого строительства, и в тоже время предоставить больше гарантий дольщику, что его деньги будут использованы по целевому назначению, а в случае банкротства застройщика предоставить дополнительные меры защиты интересов и прав второй стороне.
Инвестиционный договор, как еще одна форма участия в долевом строительстве, является особым видом договора, специально не предусмотренного нормами гражданского законодательства, однако с развитием инвестиционно- финансовой деятельности в Российской Федерации и значительными рисками инвесторов при заключении инвестиционных договоров в настоящее время возрастает необходимость четкой законодательной регламентации данного договора как отдельного вида гражданско-правового договора.
Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы и сформулировать ряд предложений:
- необходимо внести изменения в ст. 14 Закона о регистрации в части дополнения списка документов, необходимых для осуществления государственной регистрации, в виде предоставления документа, подтверждающего то, что данный объект является недвижимостью, а не чем-то иным;
- нет единообразия судебной практики в случае разрешения споров о том препятствует ли факт осуществления государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости, осуществленной без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, признанию такой сделки мнимой. Неопределенность по данному вопросу подвергает опасности участников долевого строительства, которые и без того находятся в шатком положении и рискуют быть «кинутыми» из-за несовершенства законодательства;
- несмотря на недавние новеллы Закона о долевом участии, так и остался нерешенным вопрос о правовом регулировании при строительстве таунхаусов и коттеджных поселков, хотя подобное строительство с участием физических лиц имеет очень широкое распространение;
- не понятен введенный законодателем столько узкий круг эскроу-агентов. Подобная ситуация ведет к монополизации банками такого вида услуг, экономическому злоупотреблению, удорожанию стоимости жилья в случае использования счета эскроу застройщиком, так как до сих пор не установлено ограничение в разнице между процентами по кредиту и вкладам в банках. Представляется разумным расширить список эскроу-агентов, включив в него нотариусов;
- введение такого хорошего способа обеспечения обязательств как страхование ответственности привело к увеличению страховых тарифов и удорожанию стоимости строящегося жилья, так как строгие требования к страховым организациям способствовали захвату этого сегмента небольшой группой страховщиков.
- отсутствие регламентации девелоперской деятельности в России. Создание отдельного закона, регламентирующего данный вид деятельности мог бы способствовать возникновению новой модели инвестиционных правоотношений.
- размеры уставного капитала для застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, не являются оптимальными, поэтому необходимо установить зависимость размера уставного капитала и средней рыночной цены квадратного метра в строящемся объекте;
- из-за недобросовестности застройщика на практике часто возникают случаи, когда одну и ту же квартиру продают нескольким людям. Как быть в такой ситуации? Ни закон, ни судебная практика не дают однозначных ответов
- вопрос о том, является ли регистрация договора долевого участия обязательным условием для предоставления возможности дольщику выдвигать требования к застройщику также не является однозначным.
Таким образом, проанализировав нормы действующих нормативных актов, новеллы Федерального закона о долевом участии № 214-Ф, а также правовые позиции Высшего Арбитражного Суда РФ и Верховного Суда РФ, можно прийти к выводу о несовершенстве законодательства в области долевого строительства. Позиции высших судебных инстанций более оперативно реагируют на изменения в рассматриваемых правоотношениях, позволяя участникам долевого строительства, а в частности, гражданам находить справедливость в случае возникновения споров с недобросовестными застройщиками. Именно поэтому существует объективная необходимость в дальнейшем изменении законодательства в области долевого строительства.
Список литературы
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)// СЗ РФ. 04.08.2014,N 31,ст. 4398.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// Российская газета. 08.12.1994,N 238-239.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 28.03.2017)// СЗ РФ. 29.01.1996, N 5, ст. 410.
4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 17.04.2017, с изм. от 23.05.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 18.05.2017)// Российская газета. 31.12.2001,N 256.
5. Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 17.04.2017)// СЗ РФ.17.06.1996, N 25, ст. 2954.
6. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»// Российская газета. 31.12.2004, N 292.
7. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» //Российская газета.17.07.2015, N 156.
8. Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39- ФЗ (ред. от 03.07.2016) // СЗ РФ. 01.03.1999, N 9, ст. 1096.
9. Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 03.07.2016) «О банках и банковской деятельности» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2017) // Российская газета. 04.03.1999,N 41-42.
10. Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» //Российская газета. 04.03.1999, N 41-42.
11. Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 03.07.2016) «О защите прав потребителей»// Российская газета. 16.01.1996, N 8.
12. Постановление Правительства РФ от 27.04.2017 N 498 «О требованиях к банкам, которые имеют право на открытие счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве»// СЗ РФ. 08.05.2017, N 19, ст. 2836.
13. Постановление Правительства РФ от 07.12.2016 N 1310 «О защите прав граждан - участников долевого строительства» (вместе с «Правилами размещения и инвестирования средств фонда, который формируется за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства», «Правилами осуществления обязательных отчислений (взносов) застройщиков в фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости денежные средства участников долевого строительства, а также использования средств фонда»)// СЗ РФ. 12.12.2016, N 50, ст. 7124.
14. Постановление Правительства РФ от 27.10.2005 N 645 (ред. от 16.01.2007, с изм. от 03.04.2008) «О ежеквартальной отчетности застройщиков об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства»// Российская газета. 09.11.2005,N 250.
15. Приказ Роспотребнадзора от 03.08.2006 N 228 «О мерах, направленных на повышение эффективности работы, связанной с защитой прав потребителей в сфере долевого строительства жилья» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 04.09.2006 N 8191)// Российская газета. 09.09.2006, N 201.
Учебники и учебно-методическая литература
16. Беляев, И.Д. История русского законодательства: Учеб. для студентов вузов, обучающихся по юрид. спец. / МВД России. - СПб:Лань, 1999. - 639 с.
17. Брагинский, М.И., Витрянский, В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения / М.И. Брагинский., В.В. Витрянский. - М.: Статут, 2011. - 847 c.
18. Гражданско-правовые способы защиты права собственности на недвижимость: научно-практическое пособие по применению гражданского законодательства / Под общ. ред.: В.Н.Соловьева.; Науч. ред.: С.В.Потапенко. - М.: Юрайт, 2014. - 458 c.
19. Егорова, М.А. Коммерческое право: учебник для вузов/ М.А. Егорова. - М.: Статут, 2013.- 640 с.
20. Законодательство Петра I. / Отв. ред. А.Г. Маньков.- М.: Юридическая литература, 2009. - 571 с.
21. Каминка, А.И. Очерки торгового права/ А.И. Каминка.- М.:АО Центр ЮрИнфоР, 2002. - 547 с.
22. Мейер, Д.М. Русское гражданское право. Ч. 2/ Д.М. Мейер.- 3-е изд., испр.- М.: Статут,2009. - 831 с.
23. Новицкая, Т.Е. Правовое регулирование имущественных отношений в России во второй половине XVIII века/ Т.Е. Новицкая. - М.: Зерцало, 2008. - 568 с.
24. Покровский, И.Л. Основные проблемы гражданского права./ И.Л. Покровский.- М.: Зерцало, 2008. - 353 с.
25. Право собственности: актуальные проблемы / Отв. Ред. В. Н. Литовкин, Е.А Суханов, В.В.Чубаров. Институт законодательства и сравнительного правоведения. - М.: Статут, 2008. -- 731 с.
26. Римское частное право / Под ред. И.Б. Новицкого, И.С. Перетерского. - М.: Статут, 2012. - 560 с.
27. Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте./ О.Ю. Скворцов.- М.: Волтерс Клувер, 2006.- 350 с.
28. Романец, Ю.В. Система договоров в гражданском праве России: монография/ Ю.В. Романец. - 2-е изд., перераб. и доп.- М.: Норма, Инфра-М, 2013. - 496 с.
Периодические издания
29. Александров А.А. Особенности правового режима недвижимости в гражданском праве России: Начало ХХ века и современность / А.А. Александров // Вестник Моск. ун-та. Сер. 11. Право.- 2010. - N 6 - С.8
30. Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения/ Р.С. Бевзенко // Вестник гражданского права.- 2011. - N 5- С. 11
31. Бевзенко Р.С. Что такое недвижимая вещь?/ Р.С. Бевзенко // Вестник экономического правосудия.- 2015. -N12 - С.6
32. Бузун Е. В., Бузун М. Д. К вопросу об истории развития института долевого участия в строительстве/ Е.В. Бузун, М.Д. Бузун // Молодой ученый. 2015. - N 9- С. 823-826
33. Бунина Н.В. Договор участия в долевом строительстве и договор подряда: общее и особенное в правовом регулировании/ Н.В. Бунина //Актуальные проблемы российского права.- 2009 - N 3- С.12
34. Василевская Л.Ю. Договор счета эскроу: проблемы правовой квалификации/ Л.Ю. Василевская // Российский юридический журнал.- 2016.-N 2- С.19
35. Вестник Верховного суда СССР. - 1991. - N 26. - Ст. 733.
36. Горбунова Е.Н. Условия определения способов защиты прав участников долевого строительства/ Е.Н. Горбунова // «Черные дыры» в российском законодательстве.- 2014.- N 1- С. 47-49
37. Гришаев С.А. Правовое регулирование недвижимости/ С.А. Гришаев // Государство и право.- 2010.- N 3 - С.36-42
38. Дикусар В.М. Государственная регистрация прав на природные объекты/ В.М. Дикусар // Законодательство и экономика.- 2006. - N 2 - С. 80-84
39. Дудченко А.Ю. Правовое регулирование девелопмента/ А.Ю. Дудченко
//Научный журнал КубГАУ. - 2014.- N 100(06) - С.11
40. Лушкин С.А. Правовое положение сторон договора участия в долевом строительстве/ С.А. Лушкин // Право и экономика. - 2005. - N 10 - С.16
41. Масевич М. А. Обзор действующего законодательства о недвижимости/ М.А. Масевич // Право и экономика.- 2008. - N 1- С.23
42. Огородников В.В. Об итогах работы президиума Совета главных государственных регистраторов прав на недвижимое имущество и сделок с ним субъектов Российской Федерации/ В.В. Огородников // Роль органов юстиции вправовом государстве: Материалы научно-практической конференции.- 2002.- N 11
- C. 35
43. Петров Е.Ю. Конструирование правил оборота недвижимости. Принцип внесения прав на недвижимое имущество/ Е.Ю. Петров // Цивилистические записки: межвузовский сборник научных трудов. - 2004. N 3 - C.46
44. Ростошинский, А.В.. Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность/ А.В. Ростошинсткий // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. - 2012 - N 3. - С.21
45. Ситдикова Л.Б. Проблемы исполнения обязательств на этапе незавершенного строительства/ Л.Б. Ситдикова // Правовые вопросы строительства.- 2015.- N 1.- С.15
46. Скловский К. Дикому рынку - соответствующий закон / К.Скловский // ЭЖ- Юрист.- 2005. - N 2.
47. Ширинская Е.Ю. Сделки с недвижимостью: последствия несоблюдения требований о государственной регистрации / Е.Ю. Ширинская // Юрист. - 2005. - N 1. - С.23
Диссертационные работы
48. Муравьев, Б.В. Инвестиционное обязательство в строительстве: Дис. … канд. юрид. наук: 12.00.03 / Муравьев Б.В. - М., 2001. - 195 c.
49. Романенкова, Н.Д. Правовой статус застройщика по договору участия в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Романенкова Н.Д. - М., 2009. - 27 c.
Интернет-ресурсы
50. ГАРАНТ. РУ: Договор счета эскроу: особенности и перспективы развития. URL: http://www.garant.ru/article/668945/#ixzz4bn8db994/ (дата обращения 10.12.2017)