В XIX веке Сперанский М.М. в рамках реформы готовит проект Гражданского уложения 1810 года, согласно которому право на землю определяется правом собственности на землю, а строения вторичны. При этом планировалось заложить в законодательство презумпцию, согласно которой все постройки, насаждения, произведенные на поверхности земли и в ее недрах, принадлежат владельцу земельного участка, если судом не будет установлено обратное.
Как итог к концу XIX века в России сложилась своеобразная система оборота недвижимого имущества. Примечательно, что сделки с имуществом не рассматривались как коммерческие, т.е. торговые. По мнению Каминки А.И., «хотя Устав судопроизводства торгового прямо и не касается вопроса о недвижимых имуществах, тем не менее, практикой он решается в том смысле, что сделки с недвижимым имуществом не относятся к сделкам торговым, какова бы ни была цель, которую при этом преследуют стороны».12 Это влияло и на судебную практику по разрешению соответствующих споров.
Со временем жилищный фонд стал приходить в упадок, так как трагические события в нашей стране следовали одно за другим: сначала Первая мировая война, затем революция 1917 года.
Декрета ВЦИК от 27 октября 1917 года «О земле» исключает земельные участки из оборота. В рамках национализации всё недвижимое имущество стало принадлежать государству и объявлялось социалистической собственностью. Соответственно, сделки с таким имуществом были запрещены законом.
Но так как вопрос с жильем необходимо было всё-таки решать, то в 1920-е годы в рамках Новой экономической политики активно используется такая форма коллективного управления как жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). Членами ЖСК становились люди, нуждающиеся в улучшении соответствующих условий, которые по завершении строительства получали жилье. При этом порядок и размер платежей членов ЖСК определялись Уставом и решением общего собрания. Финансирование подобных строительных работ в основном осуществлялось путем выдачи кредита, с последующим распределением долей по оплате между членами ЖСК. Таким образом, можно считать ЖСК первой попыткой долевого строительства, хотя и порядок ценообразования, и форма собственности кардинально отличаются от долевого строительства в нынешнем виде.
Индивидуальное жилищное строительство считалось элементом буржуазной идеологии, поэтому законодательно было наложено ограничение на строительство таких домов в городах, где проживало более 100 тыс. человек. Таким образом, к 80-м гг. XX века структура жилого фонда в городах выглядела следующим образом: частный односемейный дом -- 20 %; государственный многоквартирный дом -- 70
%; кооператив -- 10 %; частный доходный дом -- 0 %.
Принятие в 1991 году Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик возвратило градацию имущества на движимое и недвижимое. Пункт 2 ст. 4 Основ устанавливает, что недвижимостью являются земельные участки и все, что прочно с ними связано, как-то: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения.14 При этом для осуществления градации имущества законодателем определяется существенный признак движимого имущества, а именно возможность его перемещения без соразмерного ущерба назначению, если законодательными актами не будет установлено иное. Также в Основах указано, что особенности приобретения и прекращения прав на недвижимое имущество устанавливается законодательными актами. Форму сделки, согласно п.5 ст. 8 Основ определяли по законодательству места ее совершения. Таким образом, законодатель допускает вариативность в отношении формы такой сделки, которая может осуществляться как в нотариальной форме, так и в простой письменной. В тоже время п. 1 ст. 165 Основ устанавливает подчиненность советскому праву сделок, связанных с недвижимостью, находящейся на территории СССР.
И только к началу 90-х годов XX-го века в связи с переходом к рыночной экономике долевое строительство получает широкое распространение в виде, который нам известен сейчас. Так как финансовых возможностей для финансирования строительства у людей не было, то предоставление средств застройщику происходило как бы авансом, с возможностью создания и получения недвижимости, которой еще не существовало. Такие отношения регулировались договорами строительного подряда, либо договорами о совместной деятельности.
В настоящее время правовую основу долевого строительства составляют Конституция РФ, Земельный кодекс от 25.10.2001 N 136-ФЗ, "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ, Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» а также множество подзаконный актов Правительства РФ, Министерства экономического развития РФ. Конституция РФ закрепляет базовые основы в сфере недвижимости, такие как виды недвижимого имущества и защита права собственности в России. Остальные нормативные акты конкретизируют эти базовые положения.
Основополагающим для долевого участия в строительстве является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ, принятие которого не только упорядочило отношения в указанной сфере, но и определило статус застройщика, предопределило выделение договора участия в долевом строительстве как отдельный вид гражданско-правового договора со своими особенностями, позволило дополнительно защитить дольщиков в столько неоднозначное и непростое с финансовой точки зрения время.
Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39- ФЗ хоть и не является «первопроходцем» в сфере инвестирования, так как аналогичный закон от 1991 года уже существовал, который в свою очередь применяется до сих пор, но новый закон об инвестиционной деятельности позволил привести к единообразию существующие законы по вопросам иностранных инвестиций, конкретизировать положения о том, что следует считать капитальными вложениями, урегулировал порядок их осуществления.
Таким образом, законодательство в сфере отношений по поводу оборота и участия в строительстве недвижимого имущества в России прошло очень долгий и трудный путь. В советский период отношения с имуществом переживали стагнацию из-за особого статуса самого имущества, которое всецело принадлежало государству. Долевое строительство в этот момент приобрело необычную форму, когда, по сути, за счет финансирования государства через кредиты населению, по итогу собственником оказывалось государство. После распада Советского союза и перехода к рыночной системе вновь возникает необходимость определения правового режима имущества, растет потребность в формировании жилищного фонда для населения. В условиях отсутствия финансовой стабильности начинает зарождаться долевое строительство и инвестирования в том виде, что мы наблюдаем сейчас. То есть когда денежные средства, привлекаемые застройщиком, даются авансом для создания недвижимой вещи в будущем с последующей передачей её в собственность дольщику.
1.2 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
По договору участия в долевом строительстве (далее также - ДДУ) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, законодатель закрепил самостоятельный вид гражданско- правового договора - договор участия в долевом строительстве.
Итак, сторонами по договору участия в долевом строительстве являются застройщик и дольщик. Застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. До введения в действие Закона о долевом участии существовала путаница в отношении фигуры застройщика, так как Гражданский кодекс не содержит данного термина. Следовательно, существовали проблемы с субъектной идентификацией застройщика, установлением конкретных прав и обязанностей, а отсюда и ответственности. А ведь застройщик является ключевой фигурой в рамках долевого строительстве, так как именно он привлекает денежные средства, заключает договоры. Ранее возникали ситуации, при которых несколько лиц, владеющих правом на земельный участок заключали инвестиционные договоры независимо друг от друга с посредниками, которые в свою очередь также занимались привлечением средств для строительства. В итоге, образовывалась целая «цепочка» людей, в результате чего гражданин, добросовестно уплативший денежные средства дольщик не мог предъявить требования ни инвестору (вследствие перепродажи собственности), ни к застройщику, с которым не был связан договорными обязательствами.
В целях контроля застройщиков, а также возможности доступа к информации для потенциальных дольщиков с 1 июля 2017 года начнет функционировать Единый реестр застройщиков, который представляет собой систематизированный перечень юридических лиц, которые соответствуют требованиям, предъявляемым Законом о долевом участии. Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте федерального органа исполнительной власти, ответственного за деятельность застройщиков.
До принятия соответствующего Федерального закона отношения между застройщиком и дольщиком оформлялись в виде различных видов договоров, которые были закреплены на тот момент в Гражданском кодексе РФ. Такими договорами были: договор простого товарищества, договор об оказании возмездных услуг, договоры купли-продажи и т.д. В судебной практике арбитражных судов встречалось мнение о том, что договор долевого участия по своей природе является смешанным, то есть одновременно содержит элементы различных гражданских договоров. Следуя этой логике, суды применяли различные нормы, что в конечном итоге приводило к разночтениям, противоречиям в судебной практике. На сегодняшний день судебная практика идет по пути того, что ДДУ является договором купли-продажи будущей вещи.
Учеными-теоретиками неоднократно поднимался вопрос о создании специальных правил в области долевого строительства в связи с острой необходимостью регламентации договорных отношений между физическими и юридическими лицами, которые вкладывают денежные средства в строительство с целью получения собственности в виде квартир, а также нежилых помещений.
Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214 (далее - Закон о долевом участии) регулируются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также устанавливаются гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
По мнению Ю.В. Романца, наиболее существенным признаком при классификации договора является направленность обязательства.20 Из определения можно сделать вывод о том, что договор участия в долевом строительстве носит непредпринимательский характер, то есть дольщиком приобретается объект недвижимого имущества для удовлетворения личных потребностей, не связанных с извлечением прибыли.
В действующем законодательстве установлено обязательное требование относительно формы договора участия в долевом строительстве в письменном виде с осуществлением последующей государственной регистрации. В противном случае, такой договор считается незаключенным. При осуществлении юридической характеристики договора участия в долевом строительстве можно выделить следующие характерные черты: договор является двусторонне обязывающим, возмездным и консенсуальным. Договор участия в долевом строительстве является консенсуальным, поскольку его заключение возможно только с момента достижения сторонами согласия по существенным условиям.21 Существенными условиями для данного вида договора являются:
- предмет;
- сроки;
- цена договора и порядок ее уплаты;
- гарантии качества на объект долевого строительства;
- способы обеспечения исполнения обязательств;
- в случае строительства объекта социальной структуры - сведения о назначении такого объекта, цели и размеры затрат застройщика.
Договор участия в долевом строительстве является возмездным, поскольку дольщиком за получение в итоге объекта недвижимости в собственность уплачивается денежная сумма, указанная в договоре. Договор долевого участия в строительстве является двухсторонним договором (взаимным договором), т.е. договором, по которому у каждой стороны есть права и обязанности. Так, согласно ДДУ застройщик обязан осуществить строительство объекта недвижимости и передать дольщику его долю, а последний в свою очередь обязан уплатить денежные средства.