Оглавление
Введение
Глава I. Общая характеристика долевого строительства в России
1.1 История правового режима недвижимости и долевого строительства в России
1.2 Юридическая характеристика договора участия в долевом строительстве объектов недвижимости
1.3 Юридическая характеристика инвестиционного контракта (договора
Глава II. Проблемы правового регулирования долевого строительства
2.1 Проблемы, возникающие при регистрации недвижимого имущества
2.2 Проблемы при осуществлении деятельности застройщика
2.3 Проблемы в области долевого строительства, возникающие у участников долевого строительства и инвесторов
Заключение
Список литературы
Приложение
Введение
Актуальность темы исследования. Строительство является одной из самых динамично развивающихся отраслей экономики. Это обуславливается тем, что при переходе к рыночной экономике Россия, как государство, больше не обеспечивает своих граждан жилплощадью, как это было при Советском Союзе. Как следствие, появился высокий спрос на приобретение жилья. долевое строительство недвижимость регистрация
Долевое строительство (англ. equity construction, исп. construcciуn de la equidad - «строительство по справедливости») - форма инвестиционной деятельности в строительстве, при которой строительная или инвестиционная организация (застройщик) привлекает денежные средства граждан (участников долевого строительства, «дольщиков») для строительства объектов недвижимости.
Проблемы, возникающие в связи с участием в долевом строительстве на сегодняшний день остаются одними из самых обсуждаемых в правовом сообществе. Отсутствие стабильности в финансовом положении российских застройщиков и, как результат, их массовое банкротство, несовершенство законодательного регулирования в указанной области, новеллы 2017 года в области долевого строительство и возможность их практической реализации в рамках уже сложившихся отношений обуславливает актуальность рассмотрения и дальнейшего исследования этой темы.
Наглядно можно увидеть ситуацию с помощью различных рейтинговых агентств. Так, по статистике PACK, в августе 2016 года по стране насчитывалась 61 компания-банкрот. В январе 2016 статистика за минувший год была обновлена: уже 149 компаний находится в одной из стадий банкротства. Всего около полугода понадобилось отрасли, чтобы число банкротств выросло в 2,5 раза. Не лучше выглядит картина и с подрядчиками. Тот же РАСК сообщает, что из 151 тыс. уникальных компаний в 2016 году в одну из стадий банкротства вошли 3183 компании-подрядчика.
Так как в ст. 40 Конституции РФ провозглашается право каждого на жилище, то для реализации указанного права органами государственной власти, а также органами местного самоуправления создаются благоприятствующие условия и поощряется жилищное строительство.3 Граждане являются активными участниками долевого строительства, так как стоимость жилья на этапе
«котлована» до 20-30% ниже, чем при завершенном строительстве.
Лейтмотивом поправок, внесенных в 214-ФЗ о долевом строительстве с 1 января 2017 года, стало ужесточение требований к застройщикам. Оно было инициировано в основном подмосковными властями, поскольку ситуация с участием в долевом строительстве в данном регионе вызывала наибольшие опасения. Губернатор области неоднократно высказывался о том, что многие компании «собирают деньги с дольщиков, не имея ни гроша за душой.
Но долевое строительство не только о многоквартирных домах и гражданах, это также и о юридических лицах, индивидуальных предпринимателях, осуществляющих инвестиции в строящиеся объекты недвижимости. Вопрос такого инвестирования является крайне актуальным для больших городов, в частности для Москвы, так как Москва является бизнес-центром России. Проблемы отсутствия внятного регулирования указанной сферы, определения природы инвестиционного договора обуславливают необходимость анализа действующего законодательства и судебной практики.
Цель выпускной квалификационной работы - выявление особенностей долевого строительства в Российской Федерации, и с их учетом формулирование предложений о внесении изменений в нормативные акты.
Для реализации цели выпускной квалификационной работы определены следующие задачи:
- Проанализировать исторический аспект становления и развития оборота недвижимости в России
- выявить правовую природу договора участия в долевом строительстве жилья;
- проанализировать природу инвестиционного договора;
- произвести анализ правового положения и ответственности субъектов в области долевого строительства;
- провести анализ действующего законодательства, судебной практики, выявить проблемные вопросы;
Предмет исследования - это совокупность объективных закономерностей, регулирующих отношения между субъектами в области долевого строительства.
Объект исследования - правоотношения, возникающие при участии в долевом строительстве на основе договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также инвестиционного договора (контракта).
Используемые методы исследования. Основу исследования базируется на диалектическом методе, как метод демонстрирующий взаимосвязь теории и практики в окружающей действительности. При проведении исследования были использованы логические методы, в том числе анализ, синтез и др., а также справнительно-правововой, являющийся специальным юридическим методом. Также был использован исторический метод, демонстрирующий динамику развития законодательства о долевом строительстве и практику его применения.
Научную базу исследования составляют научные труды М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Ю.В. Романца, Романенкова, Н.Д, Дудченко А.Ю., Лушкина С.А., Ситдикова Л.Б. и др., рассматривающих проблемы классификаций договора долевого строительства и инвестиционного. Были использованы труды дореволюционных российских авторов -- Д.И. Мейера, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича.
Нормативной базой исследования являются Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые
законодательные акты Российской Федерации», Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральный закон
«Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 N 39-ФЗ, материалы судебной практики Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ и др.
Положения, выносимые на защиту. Внесение изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по вопросам расширения круга эскроу-агентов, распространения действия закона на таунхаусы и коттеджные поселки, увеличения размеров уставного капитала застройщика, установления фиксированной ставки по страхованию ответственности застройщика, закрепления разницы в единицах между процентами по вкладам и процентами по кредиту, выдаваемому застройщику. Также необходимо снести изменения в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» по поводу изменения списка подаваемых на регистрацию документов об объекте для идентификации объекта как недвижимости. Существует необходимость создания отдельного закона, регулирующего девелоперскую деятельность в России, так как это особые правоотношения. Приведение к единообразию судебной практики по вопросам, когда сталкивают интересы нескольких лиц, помогло бы сделать правоотношения в области долевого строительства более понятными для участников.
Структура работы построена с учетом поставленной цели и задач и состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы. Объем выпускной квалификационной работы составляет 73 страницы.
Глава I. Общая характеристика долевого строительства в России
1.1 История правого режима недвижимости и долевого строительства в России
Жилищный вопрос всегда является актуальным для любого государства, и Российская Федерация не является исключением. По данным Фонда
«Общественное мнение»,4 в 2015 году 52 % граждан не довольны своими жилищными условиями, и в тоже время 80 % не имеют финансовой возможности это положение изменить (Приложение 1,2).
В целях упорядочения отношений по поводу недвижимого имущества в Древнем Риме существовали поземельные книги, в которых содержалась информация о владельце имущества и наличии залоговых обязательств. 5 В Европе с конца XVIII века аналогом таких книг были ипотечные. С развитием земельных отношений в XIX веке ипотечные книги переходят в поземельные.
Что касается России, то начиная с XVI века, юридическим фактом, подтверждающим переход прав на недвижимое имущество являлись купчие грамоты (купчие записи), которые предоставлялись в обязательном порядке в приказы. Установление такого порядка послужило шагом к становлению российского права на недвижимость. В XVIII веке в рамках крепостного порядка регистрация прав на недвижимость осуществлялась с помощью записи о заключенных сделках в «крепостную книгу», ведением которой занималась Палата крепостных дел. В 1866 году Александром II утверждается Положение «О нотариальной части», согласно которому ведение крепостной книги и реестра крепостных дел осуществляется нотариусами, которые также удостоверяли сделки с имуществом. Право на имущество возникало со дня внесения отметки в соответствующем реестре старшим нотариусом.
Понятие недвижимых вещей впервые закрепляется Указом Петра I от 23 марта 1714 г. «О наследии имений» через перечисление их видов: «родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместий, также и дворов и лавок».8 Несмотря на введение данного термина, в законодательстве в обороте продолжали использовать термин «вотчина» в значении частной собственности. Отсутствие в российском праве до петровских времен соответствующего термина не означает отсутствие в гражданском обороте соответствующих объектов. Ранее не требовалось подобного разделения в силу тривиальности существовавших земельных отношений. А прогресс в земельных отношениях привел к необходимости обозначения предмета сделок с недвижимыми вещами.
В русском государстве в XI - XII вв. сформировались различные формы владения землей: общинное, княжеское, вотчины, поместья и монастырские земли. Наличие различных форм было обусловлено правовыми режимами этих земель. Общинные земли использовались только для удовлетворения нужд общины и, соответственно, не могли быть отчуждены. Княжеские земли находились в полном распоряжении самого князя, поэтому с данными землями могли совершаться любые сделки. Единственным ограничением в отношении такой категории земель было то, что при переходе в другой удел право собственности утрачивалось одним князем и переходило другому князю, пришедшему в удел. 9
В период централизации власти процедура государственной регистрации сделок с недвижимостью начинает играть достаточно важную роль. По словам Т.Е. Новицкой произошло смещение акцентов в вещном праве. Теперь определяющую роль играет регистрация сделки в установленном законом порядке. Для фиксации перехода права на различные объекты недвижимости велся учет в специализированных органах (Поместный приказ, Земский приказ).10
Таким образом, определяющими факторами для гражданского оборота в области недвижимости в средние века являлись правовой режим земель, который в свою очередьзависел от категории, а также статуса собственника (владельца), формирующегося на основании сословной принадлежности.
При Петре I сделана попытка создать регистрационную систему сделок с недвижимыми вещами. Законодательными актами устанавливался порядок написания крепостных актов (субъекты, форма), полномочный орган, осуществлялся контроль за деятельностью должностных лиц. Изначально уполномоченным органом для подписания соответствующих актов был Поместный приказ. Позже данная функция была передана Ратуше, а после Юстиц- коллегии (с 1719 года).
Во времена Екатерины II крепостные акты регистрировались в специальном органе - Палате крепостных дел. Для завершения процедуры принятия имущества необходимо было совершить «ввод во владение». Отметку об этом осуществлялась в специальном акте укрепления, служившим основанием для внесения старшим нотариусом информации в реестр крепостных дел.
К концу XVIII века большое распространение получает строительство доходных домов. Данное строительство можно считать прототипом современного инвестирования, так как такие дома строились на деньги богатых владельцев, которые в дальнейшем использовали эту недвижимость как способ получения дохода, сдавая комнаты в аренду.