Таким образом, решение проблемы сроков и цены по договору участия в долевом строительстве предполагает изменение правовых норм. В частности, может быть введена норма следующего содержания: застройщик обязан быть членом саморегулируемой организации застройщиков и перед заключением первого договора участия в долевом строительстве оформить кредит в банке на сумму не менее 50% стоимости всего объекта строительства. Строительство объекта застройщик обязуется начать на привлеченные денежные средства банка.
Результаты анализа существенных условий договора участия в долевом строительстве позволяют сделать вывод о необходимости не только изменения существующих экономических отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства, но и дальнейшего реформирования законодательства в этой области.
Таким образом, заключение договора долевого участия с целью последующего приобретения жилья - ответственная операция, к которой нужно подойти со всей осторожностью и предусмотрительностью. Тем более что по результатам анализа нескольких типовых договоров, предлагаемых современными компаниями-застройщиками, выяснилось, что все они нарушают права дольщиков и противоречат закону.
1.3 Содержание договора участия в долевом строительстве жилых помещений
С момента заключения договора участия в долевом строительстве у сторон возникают взаимные права и обязанности, составляющие содержание договора.
К основным обязанностям застройщика следует отнести:
создание многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
передачу участнику долевого строительства объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
К основным обязанностям участника долевого строительства следует отнести:
оплату объекта долевого строительства;
приемку объекта долевого строительства у застройщика.
При этом обязанности одной стороны корреспондируют с правами другой стороны.
Следует также отметить, что на застройщика возлагаются преимущественно дебиторские обязанности, а на участника долевого строительства - кредиторские.
В юридической литературе предлагается обязанности застройщика подразделить на четыре группы:
а) предварительные обязанности до начала привлечения денежных средств участников долевого строительства;
б) обязанности по информированию участников долевого строительства;
в) обязанности по обеспечению строительства объекта долевого участия и его передаче;
г) обязанности в связи с ненадлежащим исполнением обязательства.
По нашему мнению, приведенная классификация обязанностей застройщика не учитывает характер складывающихся правоотношений между сторонами исследуемого договора.
В этой части следует согласиться с мнением Т.Ю. Майборода о том, что «возникающие у застройщика обязанности можно подразделить на преддоговорные, возникающие из закона, и договорные, которые устанавливаются соглашениями, заключаемыми им с участниками долевого строительства». Стоит лишь добавить, что указанная классификация отражает обязанности только одной стороны исследуемого договора - застройщика и не касается обязанностей другой стороны - участника долевого строительства, у которого нет преддоговорных обязанностей, а существуют лишь договорные права и обязанности.
При этом преддоговорные обязанности можно определить как условия, выполнение которых необходимо застройщику для заключения договоров долевого участия и привлечения денежных средств участников долевого строительства. Так, к числу преддоговорных обязанностей застройщика можно было бы отнести следующие:
приобретение в собственность или на праве аренды земельного участка для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
получение разрешения на строительство;
опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации;
соответствие требованиям Закона.
Из приведенных обязанностей наибольший интерес представляет первая.
Как правило, земельные участки для жилищного строительства предоставляются из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, порядок предоставления которых урегулирован ст. ст. 30.1, 30.2, 38.1, 38.2 ЗК РФ. Данные статьи были включены в ЗК РФ в рамках программы по формированию рынка доступного жилья.
Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах (ст. 30.1 ЗК РФ), за исключением случаев, установленных ст. 24, ст. 30 и ст. 38.1 ЗК РФ (ст. 30.1 ЗК РФ).
Указанные законодательные новеллы в целом обеспечили переход к конкурентным процедурам предоставления прав на земельные участки, а также способствуют снижению коррупции при принятии решений о предоставлении земельных участков. Однако, несмотря на отмеченные новеллы, очевидно, что количество земельных участков, выставляемых на торги для жилищного строительства, явно не соответствует требуемым объемам жилищного строительства.
Это связано с тем, что на торги может быть выставлен земельный участок, свободный от застройки. Для этого органу местного самоуправления или соответствующему государственному органу, прежде чем приступить к работам по формированию земельного участка, следует провести расселение собственников, нанимателей, а также членов их семей, снос зданий, строений, сооружений, находящихся на земельных участках, подлежащих в дальнейшем объединению в единый земельный участок, выставляемый на торги, что требует значительных финансовых затрат. В большинстве бюджетов муниципальных образований денежные средства на финансирование указанных мероприятий отсутствуют. Исключением являются, пожалуй, города Москва и Санкт-Петербург.
Проблема также заключается в том, что застройщик сам практически не может произвести расселение собственников, нанимателей, а также членов их семей, так как в отличие от органа местного самоуправления не обладает полномочиями, закрепленными в ст. 32 ЖК РФ и ст. ст. 49, 55 ЗК РФ.
Частично данная проблема была решена включением в ст. ст. 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса РФ института развития застроенной территории. При этом, как отмечается в юридической литературе, одной из отличительных черт установленного порядка является то, что предоставление участка осуществляется без проведения торгов в порядке, установленном ст. ст. 30 - 30.2, 38 - 38.2 ЗК РФ, однако торги все же проводятся на основании ст. 46.3 ГрК РФ: это торги на право заключения договора о развитии территорий.
Как было отмечено ранее, одной из предварительных обязанностей застройщика является получение земельного участка в собственность или в аренду, субаренду и государственная регистрация права собственности на земельный участок или договора аренды такого земельного участка, предоставленного для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства.
По нашему мнению, право аренды и право застройки земельного участка для долевого строительства не подходят. Это связано с тем, что у участника долевого строительства после создания объекта долевого строительства возникает право собственности на него. Представляется, что выходом из данной ситуации является предоставление застройщику земельного участка под строительство в собственность. В этом случае будет обеспечена конструкция «единого объекта», позволяющая возникновению у участника долевого строительства одновременно с регистрацией права собственности на объект долевого строительства еще и права общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Одной из обязанностей участника долевого строительства является уплата цены договора, которая производится путем внесения платежей единовременно или в установленный договором срок, исчисляемый годами, месяцами или неделями (ст. 4, ст. 5 Закона).
При этом нарушение участником долевого строительства срока внесения платежа(-ей) является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, а также основанием для уплаты застройщику неустойки (пени) (ч. ч. 4 - 6 ст. 5 Закона).
Проблема заключается в том, что при надлежащем исполнении участником долевого строительства обязательства по оплате объекта долевого строительства он лишается действенного механизма воздействия на застройщика с целью побуждения его к передаче объекта долевого строительства в установленный срок. Кроме того, затягивание сроков строительства является одной из основных проблем долевого строительства, которое кроме нравственных страданий, приносимых гражданам - участникам долевого строительства (страх, возмущение, чувство неуверенности за вложенные средства), приводит также к возникновению убытков (например, если участником долевого строительства взят кредит на строительство жилья, он вынужден будет оплачивать повышенные проценты за все время просрочки со стороны застройщика, потому что до регистрации права собственности на квартиру банками устанавливаются, как правило, повышенные проценты по кредиту). Представляется, что уплата цены договора единовременно, а также уплата цены договора в рассрочку, без привязки к отдельным этапам выполнения работ, является актом достаточно рискованным, поскольку в случае «замораживания» строительства и реализации заложенного имущества очевидно, что участник долевого строительства получит сумму меньшую, чем сумма вложенных им средств. Также следует отметить, что оплата цены договора единовременно или в рассрочку не отражает реального процесса строительства объекта, который осуществляется поэтапно. Поэтому, на наш взгляд, представляется необходимым «привязать» оплату цены договора к этапам выполненных работ.
Представляется, что при привязке уплаты цены договора к этапу выполненных работ у застройщика появится возможность, не дожидаясь истечения трех месяцев, отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства срока оплаты соответствующего этапа. В этом случае можно установить разумный срок для оплаты этапа выполненных работ (например, продолжительностью в один месяц).
Следующей обязанностью участника долевого строительства является приемка построенного объекта долевого строительства от застройщика при наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Зачастую в договорах долевого участия с моментом приемки объекта долевого строительства связывается обязанность оплаты коммунальных услуг. Поэтому следует определить, с какого момента у участника долевого строительства возникает обязательство по оплате коммунальных услуг (с момента передачи объекта долевого строительства или с момента регистрации права собственности).
По нашему мнению, поскольку с момента передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства к нему переходят правомочия владения и пользования объектом долевого строительства, а государственная регистрация зависит исключительно от действий самого участника долевого строительства, именно на участника долевого строительства следует возлагать обязанность по оплате коммунальных услуг с момента приемки объекта долевого строительства. При этом данная обязанность возникает у участника долевого строительства независимо от того, включено данное условие в договор или нет.
Возложение на участника долевого строительства обязанности по оплате коммунальных услуг в случае, предусмотренном договором, подтверждается судебно-арбитражной практикой.
Так, по одному из дел, связанных с возможностью установления в договоре долевого участия обязанности участника долевого строительства по оплате коммунальных услуг с момента приемки объекта долевого строительства, ФАС Дальневосточного округа отметил, что, как следует из договоров (п. 1.1), которые ЗАО «Амурская нефтяная компания» заключает с гражданами, участник принимает участие в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, а застройщик обязуется передать участнику после ввода указанного дома в эксплуатацию объект долевого строительства. При этом с момента подписания передаточного акта обязательства застройщика по договору долевого участия считаются исполненными, что следует из п. 1 ст. 12 Закона.
Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
С момента подписания передаточного акта участник долевого строительства фактически владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, т.е. фактически осуществляет права собственника, указанные в ст. 210 ГК РФ, и именно с этого момента он вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации своего права.
В соответствии с п. 3 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав государственная регистрация права носит заявительный характер и производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи правообладателем необходимых документов. Следовательно, момент возникновения права собственности зависит непосредственно от участника долевого строительства.
С момента государственной регистрации участник долевого строительства приобретает также и право распоряжения принадлежащим ему имуществом, однако отсутствие государственной регистрации не может свидетельствовать об отсутствии права собственности.
Статьей 210 ГК РФ предусмотрено, что собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Кроме того, обязанность по оплате за коммунальные услуги в равной мере распространяется на лиц, использующих жилое помещение как на праве собственности, так и по договору найма жилого помещения, и на иных законных основаниях, что предусмотрено ст. 153 ЖК РФ.
Как уже отмечалось ранее, основной обязанностью застройщика является строительство (создание) своими силами и (или) с привлечением других лиц многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в предусмотренный договором срок (ч. 1 ст. 4 Закона).
Поскольку для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости требуется проведение целого комплекса работ (общестроительные, отделочные, электротехнические, сантехнические работы, работы по газо- и теплоснабжению и др.), застройщик, как правило, привлекает подрядные организации, с которыми у него возникают самостоятельные договорные обязательства.
Следующей обязанностью застройщика является передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом данную обязанность застройщик должен исполнить не позднее предусмотренного договором срока, обязанного быть единым для всех участников долевого строительства, которым застройщик должен передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования (ч. 1 ст. 4, ч. 1 ст. 6 Закона).
В случае же нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку (пени) (ч. 2 ст. 6 Закона).
В этом отношении представляет интерес следующее судебное дело.
ЗАО «Тандер» (дольщик) и ООО «Ставропольинвестстрой» (застройщик) заключили договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался своими силами или с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию здания передать объект долевого строительства дольщику в срок не позднее 30 декабря 2006 г. Дольщик, в свою очередь, обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.