Материал: Шалайкин Р.Н. Гражданское право. (Особенная часть). Учебно-методическое пособие

Гражданское законодательство допускает, однако, продажу недвижимого имущества и не собственниками, в частности, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями.

Предметом рассматриваемого договора является недвижимое имущество. Именно предмет договора является тем отличительным признаком, который позволил выделить этот вид договора купли-продажи.

Тема № 2. Договоры мены, дарения, ренты

Обучаемому следует обратить внимание на понятие и элементы договора мены. Содержание договора мены.

Понятие и элементы договора дарения. Содержание договора дарения. Отказ и отмена дарения. Ответственность по договору дарения. Правовой режим пожертвования.

Понятие и виды договора ренты. Элементы и содержание договора постоянной ренты. Прекращение договора постоянной ренты. Элементы и содержание договора пожизненной ренты. Прекращение договора пожизненной ренты. Элементы договора пожизненного содержания с иждивением. Прекращение договора пожизненного содержания с иждивением.

Содержание темы № 2

Договор мены Под договором мены понимается гражданско-правовой договор, в соот-

ветствии с которым каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ).

Основные признаки договора мены Во-первых, договор мены относится к числу договоров, направленных

на передачу имущества (к этой же категории относятся и договоры куплипродажи, дарения, займа, ренты, ссуды, аренды и некоторые другие), и тем самым он отличается от договоров на выполнение работ.

Во-вторых, по договору мены обмениваемое имущество передается в собственность (а в соответствующих случаях – в хозяйственное ведение или оперативное управление) контрагента. Данный признак позволяет отграничить договор мены от тех договоров на передачу имущества, по которым имущество передается во владение и пользование либо только в пользование контрагента (аренда, ссуда).

В-третьих, от других возмездных договоров, по которым, как и по договору мены, имущество также передается в собственность контрагента (купля-продажа, заем), договор мены отличается характером встречного предоставления.

В-четвертых, еще одним квалифицирующим признаком договора мены, отличающим его как от договора купли-продажи, так и от всякого иного договора, предусматривающего передачу имущества в собственность контрагента, является момент перехода права собственности на обмениваемые товары.

11

Содержащееся в законе определение договора мены показывает, что он является не только взаимным (двусторонним), но и возмездным, консенсуальным.

Предметом договора мены являются действия каждой из сторон по передаче в собственность.

Закон не содержит специальных правил, касающихся внешних очертаний договора мены. В этом случае должны применяться общие положения о форме сделок, содержащиеся в § 1 гл. 9 ГК РФ.

Специфические условия договора мены:

Если в соответствии с договором товары признаются неравноценными, то сторона, стоимость товара которой ниже, должна оплатить разницу в ценах.

Если сроки передачи товаров не совпадают, то применяются правила

овстречном исполнении обязательств.

Право собственности переходит к сторонам одновременно после исполнения обеими сторонами обязательств передать товары.

Договор дарения Договором дарения признается такой договор, по которому одна сторо-

на (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом (п. 1 ст. 572 ГК РФ).

Характерные признаки Во-первых, основной квалифицирующий признак договора дарения, от-

личающий его от подавляющего большинства гражданско-правовых договоров, состоит в его безвозмездности.

Во-вторых, признаком дарения является увеличение имущества одаряе-

мого.

В-третьих, при дарении увеличение имущества одаряемого должно происходить за счет уменьшения имущества дарителя.

В-четвертых, признаком договора дарения является также наличие у дарителя, передающего одаряемому имущество либо освобождающего его от обязательств, намерения одарить последнего, т.е. увеличить имущество одаряемого за счет собственного имущества.

В-пятых, непременным признаком договора дарения является согласие одаряемого на получение дара.

Сторонами договора дарения выступают даритель и одаряемый. Даритель именуется также жертвователем (при пожертвовании ст. 582

ГК РФ) и благотворителем.

Даритель является собственником передаваемой вещи. Юридическое лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может подарить вещь с согласия собственника, если законом не предусмотрено иное.

Одаряемый называется также благополучателем.

12

Запрещено дарение государственным служащим и служащим органов муниципальных образований в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей, работникам лечебных, воспитательных и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, воспитании, содержании или их супругами и родственниками, кроме обычных подарков стоимостью не более пяти установленных законом минимальных размеров оплаты труда (пп. 2, 3 ст. 575 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору дарения:

Одаряемый в любой момент может отказаться от договора.

По общему правилу дарение является безвозвратным, но возможны отказ от дарения или отмена дарения.

Отказ от договора должен быть в той же форме, что и договор дарения.

Право собственности переходит в момент передачи вещи.

Отказ и отмена распространяются на подарки, стоимость которых превышает установленный законодательством минимальный размер оплаты труда.

Отказ возможен в случае договора обещания дарения, а отмена – в любом случае.

Если после заключения договора дарения (обещания дарения) семейное или имущественное положение дарителя либо его состояние здоровья изменились настолько, что дарение приведет к существенному снижению уровня его жизни. Явная неблагодарность одаряемого по договору дарения. (Если одаряемый покушается на жизнь дарителя или членов его семьи или причинил ему телесные повреждения).

Договор ренты По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой

стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор ренты считается заключенным с момента передачи получателем ренты определенного имущества в собственность плательщику ренты, т.е. рента, как и заем, является реальным договором.

13

Договор ренты – односторонний договор, так как обязанность по сис-

тематической уплате рентных платежей несет только одна сторона – плательщик ренты.

Договором может быть установлена обязанность выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента) (ст. 583 ГК РФ).

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению независимо от вида стоимости передаваемого плательщику имущества. Договор ренты, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации.

Сторонами в договоре ренты являются: получатель ренты и плательщик ренты. Получателем ренты может быть лицо, передающее имущество под ренту выплату.

Особенностью договора ренты является законодательное закрепление специальных гарантий прав получателя ренты. Виды гарантий предусмотрены ст. 587 ГК РФ в зависимости от характера имущества.

Особенности пожизненной ренты:

Разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей. Пожизненная рента – рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты.

Случайная гибель или повреждение переданного имущества не дают плательщику права требовать прекращения договора.

Риск случайной гибели или повреждения вещи со всеми вытекающими последствиями несет плательщик.

Неотчуждаема, и только если в роли ее получателя выступает несколько лиц, она в случае смерти одного из них переходит к остальным. Смерть последнего из таких получателей влечет прекращение обязательства плательщика выплачивать ренту.

Рассчитана только на получателей-граждан.

Для договора пожизненной ренты условие о размере является существенным. При его отсутствии предполагается оплата по закону.

Срок уплаты ренты – окончание каждого календарного месяца.

По требованию получателя. При расторжении договора пожизненной ренты выкуп определяется по тем же правилам, которые действуют в отношении постоянной ренты, но в качестве альтернативы предусмотрено расторжение договора вместе с возмещением причиненных убытков

Особенности постоянной ренты:

Разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей. Постоянная рента – бессрочная рента.

Плательщик вправе требовать прекращения договора или изменения его условий.

Если имущество передано бесплатно, плательщик несет риск случайной гибели (повреждения).

Если случайно погибло или повреждено имущество, переданное под выплату постоянной ренты за плату, последствия падают на ее получателя.

14

Получателем могут быть как граждане, так и некоммерческие организации, при определенных условиях.

Отчуждаема в общем порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Если в договоре отсутствует указание на размер постоянной ренты, то следует считать такой договор незаключенным.

Предполагается периодичность выплаты; при отсутствии иного указания в договоре ренты выплачивается ежеквартально.

По требованию получателя. Получатель вправе требовать расторжения договора при существенном нарушении плательщиком своих обязанностей.

Тема № 3. Договоры аренды и ссуды

При изучении темы основным понятием является понятие аренды. Элементы договора аренды. Содержание договора аренды. Обязанности арендодателя. Обязанности арендатора. Ответственность по договору аренды. Преимущество арендатора на заключение договора на новый срок.

Общие положения об отдельных видах договоров аренды. Понятие, элементы и содержание договора проката.

Понятие, элементы и содержание договора аренды транспортных средств.

Понятие, элементы и содержание договора аренды зданий и сооружений. Понятие, элементы и содержание договора аренды предприятий. Понятие, элементы и содержание договора финансовой аренды (лизинга). Понятие договора безвозмездного пользования имуществом (договор

ссуды). Элементы и содержание договора безвозмездного пользования имуществом. Действия договора безвозмездного пользования имуществом. Изменение субъектного состава договора. Основания к одностороннему прекращению договора.

Содержание темы № 3

Договор аренды По договору аренды одна сторона (арендодатель) обязуется предоста-

вить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды является консенсуальным, взаимным и возмездным. Цель договора аренды – обеспечить передачу имущества во временное

пользование.

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Стороны договора – арендодатель и арендатор.

15