Материал: Шалайкин Р.Н. Гражданское право. (Особенная часть). Учебно-методическое пособие

ми, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами.

Установлен специальный порядок передачи в аренду в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК РФ).

Обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, конкретизирована путем указания на документ, которым оформляется передача предприятия, – передаточный акт.

Арендатор обязан в течение всего срока действия договора поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт (п. 1 ст. 661 ГК РФ).

Договор финансовой аренды По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель (лизингода-

тель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им же продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей (ст. 665 ГК РФ).

Особенности договора лизинга:

В качестве участника обязательств по лизингу наряду с арендодателем и арендатором выступает также продавец имущества, являющийся собственником.

Продавцом имущества по договору финансовой аренды может быть любое дееспособное лицо. Главное, чтобы это лицо само решило продать это имущество.

Арендодатель не является собственником или титульным владельцем имущества, которое подлежит передаче в аренду. На него возлагается обязанность приобрести в собственность это имущество, принадлежащее другому лицу (продавцу). Приобретая имущество для арендатора, арендодатель должен уведомить продавца о том, что это имущество предназначено для передачи в аренду.

За пользование имуществом арендодателя арендатор производит лизинговые платежи в форме, размерах и способами, которые устанавливаются на основании договора лизинга.

Активная роль принадлежит арендатору. Арендатор определяет продавца и указывает имущество, которое должно быть приобретено.

Передача арендованного по договору лизинга имущества арендатору производится не арендодателем, а продавцом этого имущества. С момента передачи продавцом арендатору имущества к нему переходит риск случайной гибели или случайной порчи арендованного имущества.

21

Тема № 4. Договор найма жилого помещения

При подготовке по данной теме обучаемому необходимо обратить внимание, прежде всего, на такие положения как: конституционные права граждан на жилище, гарантии их осуществления. Источники жилищного права. Понятие и виды жилищных фондов. Жилищное правоотношение как вид гражданского правоотношения.

Виды договоров найма жилых помещений. Понятие коммерческого и социального найма жилых помещений.

Стороны договора найма жилого помещения. Их права и обязанности. Правовое положение членов семьи пользователя жилого помещения. Правовое положение временных жильцов и иных лиц, не имеющих самостоятельного права пользования жилым помещением.

Жилое помещение как предмет жилищных правоотношений. Требования, предъявляемые к жилым помещениям. Нормы жилой площади. Правовой режим излишков жилой площади.

Основания прекращения жилищных правоотношений. Общие положения о выселении.

Содержание темы № 4

Договор найма жилого помещения – это соглашение, в силу которого одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (ст. 671 ГК РФ).

Квалифицирующими признаками данного договора являются его предмет – изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ), и субъектный состав – на стороне нанимателя может выступать только гражданин (п. 1 ст. 677 ГК РФ).

Договорные жилищные отношения в Российской Федерации регулируются:

1.Жилищным кодексом Российской Федерации.

2.Федеральной правовой системой Российской Федерации.

3.Правовой системой субъекта Российской Федерации.

Особенностью договора найма жилого помещения является то, что вытекающие из него права (а по договору социального найма – и обязанности) несут граждане, не принимавшие участия в заключении договора, но проживающие совместно с нанимателем (за исключением краткосрочного найма - до 1 года). Такие граждане могут проживать в жилом помещении с момента заключения договора, при этом они должны быть перечислены в договоре либо могут быть в дальнейшем вселены в жилое помещение, как правило, с согласия наймодателя.

22

Форма договора найма жилого помещения: простая письменная фор-

ма договора, которая заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор социального найма жилого помещения (в государственном муниципальном жилищном фонде)

Виды договоров найма жилого помещения

Договор коммерческого найма жилого помещения (в любом фонде)

Договор коммерческого найма заключается в письменной форме независимо от срока (ст. 674 ГК РФ). Несмотря на то что жилые помещения являются недвижимым имуществом, государственная регистрация такого договора не требуется.

Для договора коммерческого найма жилого помещения установлен максимальный срок – 5 лет. Если срок в договоре не определен, то договор считается заключенным на 5 лет.

Договор социального найма жилого помещения – это соглашение, в

силу которого одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ.

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч. 2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения

Права:

Вселять новых членов семьи в занимаемое помещение.

Изменять договор найма.

Поселять временных жильцов и поднанимателей.

Сохранять договор найма жилья при перемене собственника дома.

Обменивать занимаемое жилое помещение на другое жилое помещение.

Сохранять при временном отсутствии жилое помещение.

23

Прекратить действие договора найма жилого помещения.

Получить другое жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда по основаниям, указанным в законе.

Приватизировать жилое помещение.

Обязанности:

Наниматель должен осуществлять текущий ремонт жилого поме-

щения.

Своевременно уплачивать квартирную плату и плату за коммунальные услуги.

Соблюдать правила пользования жилым помещением.

Наниматель должен сдавать наймодателю жилое помещение при прекращении договора.

Наймодатель обязан заключить договор социального найма с ордеродержателем и членами его семьи, названными в ордере.

Наймодатель обязан передать нанимателю и сонанимателям свободное жилое помещение, указанное в ордере.

Наймодатель обязан дать согласие при соблюдении предусмотренных законом условий на изменение договора, обмен жилых помещений, занимаемых нанимателем.

Наймодатель обязан разрешить нанимателю приватизацию занимаемого жилого помещения.

Основанием выселения гражданина из занимаемого помещения без предоставления другого помещения может быть:

Разрушение и порча жилого помещения.

Использование жилого помещения не по назначению.

Нарушение прав и интересов соседей.

Невозможность совместного проживания лиц, лишенных родительских прав, с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав.

Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилого помещения

Права:

Приоритет на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Производить замену нанимателя.

Расторжение договора найма жилого помещения.

Давать согласие на переоборудование жилого дома на условиях, указанных в законе.

Согласовывать с нанимателем размер платы за жилое помещение.

Обязанности:

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилья.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилья.

24

Основанием для расторжения договора коммерческого найма жилья по инициативе наймодателя будет:

Задолженность по квартирной плате в течение шести месяцев, если более длительный срок не установлен в договоре.

Разрушение или порча жилья нанимателем (сонанимателем) или другими лицами, за действия которых он отвечает. В этом случае нанимателю суд может предоставить льготный не более одного года срок для восстановления нормального состояния жилого помещения с сохранением договора найма жилого помещения в силе.

Непригодность жилого помещения для проживания из-за его неудовлетворительного технического или санитарного состояния.

Использование жилого помещения не по назначению. В этом случае суд вправе установить нанимателю испытательный годичный срок для изменения своего поведения, а также принять решение о расторжении до говора найма жилого помещения с отсрочкой исполнения судебного решения на срок не более одного года.

Нарушение прав и интересов соседей. В этом случае суд также вправе установить годичный испытательный срок или же дать отсрочку исполнения судебного решения.

Тема № 5. Договор подряда

При подготовке по данной теме необходимо иметь знания об общих положениях договора подряда, элементах договора подряда, содержании договора подряда, ответственности за нарушение договора подряда.

Общие положения о договоре строительного подряда. Понятие и элементы договора строительного подряда. Заключение договора строительного подряда. Содержание договора строительного подряда. Ответственность по договору строительного подряда.

Общие положения о подрядных работах для государственных нужд. Понятие, элементы и содержание государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Содержание темы № 5

Договор подряда – это соглашение, в силу которого одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

Договор подряда является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Существенными условиями договора подряда являются предмет договора (работы) и сроки выполнения работ.

Форма договора подряда подчиняется общим правилам о форме сделок. Сторонами договора подряда являются подрядчик и заказчик.

25