Материал: Шалайкин Р.Н. Гражданское право. (Особенная часть). Учебно-методическое пособие

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора – любая телесная непотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Содержание договора аренды образуют права и обязанности.

Права и обязанности арендодателя

Обязанности:

Передать имущество в состоянии, определенном условиями договора аренды (в пригодном состоянии для использования).

Производство капитального ремонта передаваемой вещи (если не сказано иное в договоре аренды).

Предупредить арендатора о правах третьих лиц.

Права:

Требовать уплаты аренды.

Требовать от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установленный арендодателем срок (не более чем за два срока подряд), если иное не предусмотрено договором аренды.

Требовать расторжения договора аренды, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением или условиями данного договора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату.

Иные положения, предусмотренные законом.

Права и обязанности арендатора

Обязанности:

Использовать имущество в соответствии с договором аренды и назначением имущества.

Внесение арендной платы.

Производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества.

Возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора аренды или в состоянии нормального износа.

16

Права:

Истребовать сданное внаем имущество и возмещение убытков, причиненных несвоевременностью предоставления имущества.

Требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного договора.

При обнаружении недостатков в арендуемом имуществе:

1.Требовать их устранения, либо уменьшения цены, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторжения договора аренды.

2.Удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендатора.

 Требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды при появлении неоговоренных прав третьих лиц на арендуемое имущество.

 Если арендодателем не произведен капитальный ремонт, то:

1.Произвести его за счет арендодателя.

2.Потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора аренды и возмещения убытков.

 С согласия арендодателя:

1.Сдать имущество в субаренду.

2.Передать арендные права другому лицу.

3.Отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.

 Иметь преимущество при заключении договора аренды на новый

срок.

Виды договора аренды:

 Договор проката (ст.ст. 626-631 ГК РФ).

 Аренда транспортных средств (ст.ст. 632-649 ГК РФ).  Аренда зданий и сооружений (ст.ст. 650-655 ГК РФ).  Аренда предприятий (ст.ст. 656-664 ГК РФ).

 Лизинг (финансовая аренда) (ст.ст. 665-670 ГК РФ).

Договор проката По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества

в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (ст.ст. 626-631 ГК РФ).

Особенности договора проката:

Арендодатель – всегда предприятие, юридическое лицо, которое занимается профессиональной сдачей имущества.

Предметом договора проката является только движимое имущество, используемое обычно для потребительских целей.

Заключается на срок не более одного года. Если срок в договоре проката не установлен, то сделка может быть признана притворной.

Срок договора проката носит императивный характер.

17

Имущество, предоставленное по договору проката, должно использоваться для потребительских целей, если иное не предусмотрено самим договором или не вытекает из существа обязательства.

Договор проката ни при каких условиях не носит характер бессрочного обязательства.

У арендатора нет преимущественного права на возобновление договора проката по истечении ранее заключенного договора.

Арендатор вправе расторгнуть договор проката в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней.

Арендная плата по договору проката выплачивается только в виде денежных платежей в твердой сумме.

Арендодатель обязан производить как капитальный, так и текущий ремонт имущества, сданного в прокат.

Договор аренды транспортных средств Договор аренды транспортных средств представляет собой соглаше-

ние, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование. Договор является возмездным и консенсуальным (ст. 632-649 ГК РФ).

С экипажем (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации) (фрахтование)

(ст.ст. 632-641 ГК РФ)

Виды аренды транспортных средств по договору аренды

транспортных средств

Без экипажа (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации) (ст.ст. 642-649 ГК РФ)

Форма договора аренды транспортных средств:

Письменная форма договора аренды транспортных средств без регистрации, по общему правилу.

Форма договора аренды транспортных средств может требовать и государственной регистрации, так как некоторые виды транспортных средств относятся к недвижимому имуществу, например воздушные или морские суда.

Особенности договора аренды транспортного средства с экипажем:

Арендодатель представляет по договору арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

18

Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора аренды транспортного средства с экипажем.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем.

Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор в рамках осуществления своей коммерческой деятельности вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем.

Особенности договора аренды транспортного средства без экипажа:

Арендодатель представляет по договору арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Арендатор транспортного средства без экипажа обязан поддерживать

втечение всего срока надлежащее состояние арендованного транспортного средства.

Арендатор обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт транспортного средства.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа вправе без согласия арендодателя сдавать арендное транспортное средство в субаренду.

Арендатор по договору аренды транспортного средства без экипажа вправе заключать без согласия арендодателя от своего имени договоры перевозки и иные договоры с третьими лицами.

Арендатор несет расходы по содержанию арендованного транспортного средства, его страхованию, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с эксплуатацией, если договором не предусмотрено иное.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор.

19

Договор аренды зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется

передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ).

Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид.

Форма договора аренды зданий и сооружений – письменная, причем обязательно составление единого документа, подписываемого сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

К числу существенных условий договора аренды зданий, помимо его предмета, относится также и цена (арендная плата).

Особенности договора аренды здания или сооружения:

Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ).

Установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).

Договор аренды предприятий По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоста-

вить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Предметом данного договора является предприятие как единый имущественный комплекс, относящийся к недвижимому имуществу и включающий в себя основные и оборотных средства, права пользования природными ресурсами, исключительные права, а также права требования и долги.

Особенности договора аренды предприятия:

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого

варенду, то остальные компоненты – только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором.

При передаче предприятия в аренду специально сделана оговорка о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурса-

20