Методы капитализации дохода. Теория оценки использует1 два метода капитализации дохода: метод прямой капитализации доходов и метод капитализации доходов по норме отдачи.
Метод прямой капитализации пересчитывает годовой доход в стоимость недвижимости путем его деления на коэффициент капитализации. Особенность метода заключается в том, что в нем не делается деления возврата капитала и дохода на вложенный капитал. Этот метод прост в применении и не требует долгосрочных прогнозов. Коэффициент капитализации определяется прямо на основе рыночных данных посредством выявления взаимосвязи между годовым доходом и стоимостью методом сравнения продаж и аренды подобных объектов.
В качестве базового уровня годового дохода объекта опенки могут быть использованы потенциальный валовой доход, действительный валовой доход или чистый операционный доход. Выбор конкретного уровня дохода зависит от схемы определения ставки капитализации.
Если выбрать в качестве капитализируемой величины чистый операционный
доход, формируемый недвижимостью, стоимость будет определяться следующим
образом:
С = ЧОД/ КК,(2)
где ЧОД - чистый операционный доход;
КК - коэффициент капитализации.
Метод капитализации по норме отдачи. Используется для перевода величин чистого операционного дохода (для каждого года) и стоимости реверсии (на конец прогнозного периода) в показатель стоимости путем дисконтирования с использованием в качестве ставки дисконта общей нормы отдачи. Метод базируется на прогнозах относительно ожидаемых изменений дохода и стоимости недвижимости в течение прогнозного срока. Все отмеченные изменения учитываются в величине общего коэффициента капитализации.
Под коэффициентом капитализации будем понимать отношение годового дохода, приходящегося на какую-либо компоненту собственности, к настоящей стоимости этой компоненты. Методы расчета коэффициента капитализации:
рыночной экстракции;
кумулятивный;
связанных инвестиций.
Метод рыночной экстракции. Коэффициент капитализации определяется из данных рынка путем определение зависимости между годовым доходом и стоимостью аналогичный объектов сравнительным подходом.
Кумулятивный метод. Коэффициент капитализации состоит издвухчастей:ставки дохода на вложенные инвестиции (ставки дисконта) и нормы возврата капитала, то есть возврата суммы первоначальных вложений.
В этом случае метод основан на предпосылке, что коэффициент капитализации является функцией риска и рассчитывается как сумма всех рисков, присущих каждому конкретному объекту недвижимости и учитывает норму возврата капитала.
Метод связанных инвестиций. Если в собственности имеются несколько интересов, сумма которых создает стоимость собственности, то в этом случае общий доход должен распределяться между всеми интересами пропорционально их вкладу в общую стоимость. При этом каждый интерес должен иметь свое значение коэффициента капитализации, соответствующее требованиям его владельца.Общий коэффициент капитализации при этом должен удовлетворять требованиям всех интересов, что достигается путем взвешивания каждого коэффициента капитализации в соответствии с долей его интереса в общей стоимости собственности.
Учетизменения стоимости капитала. Еслистоимость капитала каким-то образом изменяется во времени, возможно, применение следующих методов капитализации:
капитализация по модели бесконечного потока;
капитализация методом Инвуда;
капитализация методом Хоскольда.
В случае если доход и стоимость каждый период изменяются на постоянную величину, то применяется капитализация методом Ринга.
Капитализация по модели бесконечного потока. Эта модель применяется в двух случаях. Либо имеется бесконечный аннуитетный поток доходов, либо поток дохода конечен, но цена продажи собственности равна цене покупки. В этом случае коэффициент капитализации равен величине ставки дисконта. Стоимость недвижимости определяется делением годового дохода на ставку дисконта.
Метод Инвуда. Используется, если стоимость недвижимости в конце рассматриваемого периода полностью или частично обесценивается.В соответствии с этими предпосылками коэффициент капитализации включает норму процента на инвестированный капитал и норму возвратакапитала в виде фактора фонда возмещения.
Стоимость определяется как капитализация годового чистогооперационного дохода по найденной ставке капитализации.
Метод Хоскольда. Формирование фонда возмещения происходит по безрисковой ставке. Учитывается, что реинвестирование может быть не таким прибыльным, как начальные инвестиции, а потому повторному вложению денег присущ меньший риск.Стоимость определяется как капитализация годового чистого операционного дохода по найденной ставке капитализации.
Метод Ринга. Возврат капитала происходит прямолинейным способом, т.е.
равномерно в течение срока экономической или физической жизни недвижимости.
Структура коэффициента капитализации будет иметь вид:
КК = СД+1 / Тост , (3)
где Тост - остаточный срок поступления доходов.
Метод традиционно применяется для оценки истощающихся активов. Стоимость
определяется как капитализация годового чистого операционного дохода по
найденной ставке капитализации.
.2 Затратный подход к оценке стоимости недвижимости
Главная отличительная черта затратного подхода состоит в том, что объекты недвижимого имущества в его рамках рассматриваются как совокупность их физических составляющих - земли и земельных улучшений, а их стоимость определяется путем суммирования затрат на приобретение земли и затрат на создание земельных улучшений через строительство нового или реконструкцию существующего объекта. При этом в стоимость земельных улучшений включается также оценка предпринимательской заинтересованности - прибыли/убытков застройщика.
Затратный подход, благодаря своей универсальности, в равной степени применим к оценке объектов недвижимости, имеющих развитый и сбалансированный рынок, и к объектам, которые в силу определенныхобстоятельств редко продаются на рынке или вовсе не имеют своего рынка из-за своей специфики.
Применение затратного подхода будет наиболее эффективным и он даст более точный результат при определении стоимости новой или намеченной к строительству недвижимости, когда не требуется проведения расчетов износа. Затратный подход устанавливает верхнюю границу того, что обычно платил бы рынок за недвижимость, если бы она была новой. Поэтому, чтобы приблизится к рыночной стоимости существующей недвижимости, которая уже накопила износ, необходимо внести поправки на ее физическое, функциональное и экономическое обесценение.
Затратный подход к оценке объекта недвижимости предполагает оценку рыночной стоимости при существующем использовании земли, к которой прибавляется текущая стоимость замещения или воссоздания улучшений, уменьшенная на величину совокупного износа.
Затратный подход используется в тех ситуациях, если речь идет о недвижимости, для оценки которой нет доступных или достоверных рыночных данных. В равной мере это относится и к оценочным ситуациям на подавленных рынках, где стоимость новой недвижимости превышает возможную цену, за которую эту недвижимость можно было бы продать на рынке, т.е. затратный подход невозможно использовать без учета в значении стоимости экономического износа.
Независимо от вида определяемой стоимости, затраты на создание объекта включают стоимость проектирования, строительства, маркетинга, финансирования, а также прибыль застройщика.
В зависимости от значения затрат в процессе создания объекта они могут быть отнесены к прямым или косвенным.
Прямые затраты - это расходы, связанные со строительными работами по созданию объекта (стоимость материалов и труда, затраты по контролю за исполнением работ, стоимость аренды оборудования и стоимость коммунальных услуг). Сюда включают и прибыль подрядчика.
Для определения прямых затрат используются такие методы, как:
- методсравнительной единицы;
метод разбивки по компонентам (поэлементный метод);
метод количественного анализа (сметный метод);
метод приведенных фактических затрат.
Косвенные затраты - это расходы, сопутствующие созданию объекта, но не включенные в стоимость строительных работ. К ним относятся расходы, связанные с получением разрешения на ведение строительных работ, с оформлением права собственности и другие расходы юридического характера; расходы по страхованию, по обслуживанию кредита на ведение строительных работ; налоги, взимаемые в ходе ведения строительства; расходы на рекламу и оформление продажи, административные и другие расходы инвестора.
Очень важную статью косвенных затрат составляют расходы по обслуживанию кредита на ведение строительных работ. Капитальное строительство требует привлечения значительных, как правило, кредитных средств. Их оценка осуществляется по процентным ставкам, которые преимущественно предлагаются на кредитном рынке и могут изменяться в зависимости от статуса заемщика и рисков, связанных с освоением участка.
Отдельной составляющей стоимости строительства является прибыль застройщика. Она определяется той суммой денег, которая стимулирует предпринимателя на деятельность по инвестированию и организации развития недвижимости.
В зависимости от ситуации, прибыль застройщика может быть оценена как процент от прямых затрат, от прямых и косвенных затрат, от прямых и косвенных затрат плюс стоимость участка или от стоимости законченного проекта. Во всех случаях прибыль застройщика в рамках одного проекта будет одинаковой, так как каждой из выбранных баз отвечает определенный процент.Оценка размера приемлемой для застройщика прибыли достаточно сложна, так как в зависимости от ситуации на рынке и типов собственности изменяются и размеры ожидаемой прибыли. Целевые уровни прибыли будут зависеть от характера и сроков освоения, а также сопутствующих рисков. Не последнюю роль при этом будет играть и конкуренция на рынке девелоперских услуг. В силу этих причин соотношения между прибылью и другими затратами не имеют постоянного характера.
В оценке недвижимости износ рассматривается как основной фактор для определения текущей стоимости, безотносительно к ретроспективным затратам и определяется как утрата полезности, а значит и стоимости по любой причине.
Под износомв оценке недвижимости понимается уменьшение стоимости воссоздания (замещения) улучшений, возникающее при ненадлежащей эксплуатации (физический износ); с появлением новых, более эффективных улучшений, отвечающих современным потребностям (функциональный износ); а также вызванных изменениями в экономике, которые влияют на ситуацию на рынке (экономический износ).
Физический износ - это в экономическом смысле потеря стоимости улучшений в результате всех видов физических повреждений конструкций здания, его оборудования и отделки, т.е. обусловленная ухудшением их физических свойств.Величина физического износа характеризует степень ухудшения технических и эксплуатационных показателей зданий и сооружений по сравнению с проектными и выражается соотношение стоимости объективно необходимых затрат на ремонтные работы к стоимости воссоздания (замещения) объекта.
Различают устранимый и неустранимый физический износ.
Под устранимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Предполагается, что конструкции и элементы здания могут быть восстановлены до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или могут быть полностью заменены.
Неустранимый физический износ- здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом устранимого физического износа), пропорционально отношению фактических и ожидаемых сроков службы конструкций и элементов. К долгоживущим элементам относятся строительные конструкции, образующие несущий остов здания. Срок их эксплуатации совпадает со сроком эксплуатации здания в целом. Остальные конструкции и элементы здания отнесены к короткоживущим элементам, которые за срок общей эксплуатации здания могут неоднократно заменяться.
Устранимый физический износ равен затратам на его устранение. Неустранимый физический износ рассчитывается отдельно по различным конструктивным элементам и определяется в денежном выражении путем деления физического возраста элемента на срок его физической жизни и умножения полученной величины на стоимость создания данного элемента. Полученные величины устранимого и неустранимого физического износа потом складываются.
Функциональный износ - это потеря стоимости объекта, вызванная снижением функциональной полезности улучшений относительно современных рыночных требований, предъявляемых к данному типу улучшений.Типичным примером функционального износа является конструктивные и планировочные недостатки зданий, т.е. даже хорошо сохранившиеся физически здания могут быть «нефункциональны» и неэффективны в эксплуатации.
Экономический износ - это потеря рыночной стоимости объекта недвижимости, происходящая под воздействием всех причин, внешних по отношению к объекту. Как правило, этот износ не устраним: владелец здания не может улучшить экологическую обстановку или остановить деградацию среды микрорайона, или экономический спад на данной территории, которые приводят к падению спроса на рынке недвижимости.Для недвижимости, приносящей доход, экономический износ может быть определен путем капитализации величины потерь, связанных со снижением поступлений арендных платежей.
При оценке совокупного износа используются методы, основанные:
- на оценке возраста улучшений (метод экономического возраста и модифицированный метод экономического возраста);
на сопоставлении их продаж (метод рыночных сравнений).
При оценке совокупного износа может использоваться также метод разбивки,
в соответствии с которым отдельно оцениваются физический, функциональный и
экономический износы.
2.3 Сравнительный подход к оценке недвижимости
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости.Недостаточная же развитость данного рынка, а также то,что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода не целесообразным.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада.На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающимпринципомсравнительногоподходакоценкенедвижимостиявляетсяпринцип
замещения, гласящий,что при наличии на рынке нескольких схожих объектов
рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется
приобретение недвижимости аналогичной полезности.