Помимо сравнительного могут быть применены затратный и доходный подходы. Однако, А.З. Зиннатуллин отмечает: «Ни один из них не может гарантировать получение наиболее вероятной цены объекта на рынке недвижимости. Подтверждением этого является существенная разница стоимости, рассчитанная с применением разных подходов, тогда как признаком развитого рынка является схожесть результатов применения трех подходов Зиннатуллин А.З. Правоприменительные аспекты возмещения стоимости земельных участков несобственникам при изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 2 (185). С. 96-103..»
В соответствии со ст. 12 федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» срок, в течение которого можно использовать результаты оценочного отчета, составляет 6 месяцев с даты, по состоянию на которую была произведена оценка (решение Адлерского районного суда от 13.10.2015 по делу 2-3676/2015 Решение Адлерского районного суда от 13.10.2015 по делу 2-3676/2015 // СПС «КонсультантПлюс».).
В некоторых случаях, в рамках одного дела возможно представление истцом и ответчиком оценочных отчетов, в которых рыночная стоимость объектов может отличаться в разы. В таких ситуациях судом может быть назначена комиссионная экспертиза. Если же и результаты комиссионной экспертизы не позволяют установить рыночную стоимость, суд самостоятельно, без учета мнений сторон, выбирает экспертную организацию, которая проводит повторную экспертизу. Например, в деле А43-8940/2015 сумма возмещения согласно отчету об оценке, предоставленному истцом, составляла 2179000,00 руб., согласно отчету об оценке, предоставленному ответчиком - 39095000,00 руб., при проведении комиссионной экспертизы по данным одного эксперта - 11521500,00 руб., по данным другого эксперта - 37387222,00 руб. Учитывая возражения и истца, и ответчика, суд назначил повторную экспертизу, согласно которой стоимость возмещения составила 8820000,00 руб. Именно эту сумму суд посчитал наиболее соответствующей требованиям законодательства и установил возмещение в размере 8820000,00 руб. (дело А43-8940/2015 Определение Верховного Суда Российской Федераци от 27.03.2017 № 301-ЭС17-1653 по делу А43-8940/2015 // СПС «КонсультантПлюс».).
Отчет об оценке должен соответствовать требованиям Федерального закона от 29.06.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности». Если же отчет содержит ошибку, даже ведущую к увеличению стоимости объекта, он не может служить допустимым доказательством по делу.
Министерство транспорта и автомобильных дорог (далее - Министерство) обратилось в суд с иском к Скворцовой А.С. о принудительном изъятии принадлежащего ей земельного участка для государственных нужд с выплатой возмещения в размере 363600,00 руб. (рыночная стоимость земельного участка) и 350,00 руб. (убытки). Скворцова А.С., не согласившись с суммой возмещения, обратилась в суд со встречным иском, в котором просила суд установить возмещение в размере 1 040 000,00 руб. (согласно оценочному отчету, предоставленному ООО «Агентство оценки «Гранд Истейт»). При рассмотрении дела по ходатайству сторон была проведена судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость участка составила 344 400,00 руб., размер убытков - 350,00 руб.
Суд апелляционной инстанции в определении от 16.11.2016 указал, что в экспертном заключении имеется арифметическая ошибка, однако, она не нарушает прав ответчика, т.к. при перерасчете сумма будет меньше.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отменила апелляционное определение от 16.11.2016, указала следующее.
Заключение судебной экспертизы принято судом и положено в основу решения.
Между тем, оно содержит ошибки, следовательно, не соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к подобным документам, поэтому оно не может являться допустимым доказательством по делу.
Дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
При новом апелляционном рассмотрении определением от 24.01.2018 была назначена повторная судебная экспертиза, согласно которой рыночная стоимость земельного участка составляет 386199,00 руб., размер убытков - 8074,00 руб.
(Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 № 46-КГ17-35 гр. дело № 2-2035/2016 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2017 № 46-КГ17-35 по делу 2-2035/2016 // СПС «КонсультантПлюс».).
При значительной разнице в рыночной стоимости участков, указанных в оценочных отчетах, взятых за основу при вынесении судебных актов судами первой и апелляционных инстанций, необходимо рассмотрение судом вопроса о назначении комиссионной экспертизы (дело А65-10487/2016 Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 10.11.2017 по делу А65-10487/2016 // СПС «КонсультантПлюс».).
Суд первой инстанции удовлетворил иск Минземимущества к ИП Алякину Г.И. об изъятии у него земельных участков с выплатой компенсации в размере 1695103,00 руб. Постановлением суда апелляционной инстанции решение отменено, по делу принят новый судебный акт об изъятии земельных участков и выплате компенсации в размере 51766696,00 руб. 10.11.2017 постановлением суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение. В Постановлении от 10.11.2017 указано, что для целей оценки необходимо сравнение характеристик объектов-аналогов, наиболее важными из которых являются целевое назначение и разрешенное использование. В соответствии с п. 10 ФСО № 1 объект-аналог - объект, сходный с объектом оценки по характеристикам, определяющим его стоимость. В заключении эксперта, взятом за основу при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции, в качестве объектов-аналогов взяты участки, не сопоставимые по агроклиматическому зонированию с изымаемыми участками. Кроме того, у изымаемых участков категория земель - земли сельхозназначения, разрешенное использование - «для сельскохозяйственного производства», а для сравнения взяты земельные участки, расположенные под строящейся дорогой либо вблизи строящейся трассы. Выбор для сравнения участков, находящихся в ином сегменте рынка, эксперт не пояснил. Постановлением от 10.11.2017 дело было направлено на новое рассмотрение; суду первой инстанции в целях устранения противоречий, возникших при определении рыночной стоимости изымаемых участков, было предложено рассмотреть вопрос о назначении по делу комиссионной экспертизы. Согласно заключению комиссионной экспертизы рыночная стоимость земельных участков - 1966414,88 руб. Учитывая, что правообладатель изымаемого участка вправе получить возмещение, рассчитываемое таким образом, как если бы изъятия вообще не было, эксперты при выборе объектов-аналогов исходили из разрешенного использования объектов оценки в качестве земель сельхозназначения для сельхозпроизводства, а не в качестве земель, через которые или в непосредственной близости от которых будет проходить федеральная автомагистраль. Решением от 29.08.2018, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, сумма компенсации установлена в размере 1966414,88 руб.
Таким образом, в целях определения оптимального размера возмещения, при выборе объектов-аналогов для проведения оценки необходимо брать земельные участки, находящиеся в одном сегменте рынка (дело А65-10487/2016).
Для установления объективной выкупной цены земельного участка В.Г. Брыжко предлагает создать институт независимой экспертизы, деятельность которой должна осуществляться в соответствии с постоянно обновляющимся реестром, содержащим актуальную информацию о рыночной стоимости различных видов имущества. По мнению автора независимая экспертиза, открытость сведений о рыночной стоимости недвижимости и прозрачность операций по отчуждению недвижимости помогут разрешить противоречия между действующими и потенциальными правообладателями земельных участков Брыжко В.Г. Установление выкупной цены земель при изъятии участков из сельскохозяйственного оборота // Инновационная наука. 2017. Т.1. № 3. С. 140.. О необходимости экспертизы оценочных отчетов заявляет и А.Ф. Пацкалев Пацкалев А.Ф.О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56.. Л.В. Щенникова же считает оценку при проведении экспертизы достаточно субъективной, поэтому предлагает по аналогии с другими странами законодательно закрепить Методические рекомендации по определению выкупной цены Щенникова Л.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд как проблема теории и судебной практики. // Общество, право, личность, методологические и прикладные проблемы, генезис, современность и будущее. Сборник статей Международной научно-практической конференции. Главный редактор И.А. Маньковский. 2017. С. 95-96..
В настоящее время экспертиза оценочных отчетов проводится на добровольной основе, в соответствии с договором между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 31, Ст. 3813.. Можно предположить, что добровольность проведения экспертизы является все-таки более оптимальной.
Г.В. Усольцева отмечает, что в соответствии с ст. 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для получения достоверного отчета оценщику целесообразно привлекать к проведению оценки других специалистов Усольцева Г.В. Определение размера возмещения при изъятии и временном занятии земель сельскохозяйственного назначения - точка зрения эксперта // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 1 (196). С. 18.: например, для расчета убытков при изъятии земель сельхозназначения следует учитывать, что сельскохозяйственный год не совпадает с календарным; что многолетние растения могут приносить доход в течение нескольких лет, а однолетние - в течение одного года и т. п.
Одной из причин появления в одном судебном споре оценочных отчетов, сумма возмещения в которых различается в разы, служит применение оценщиками принципа наиболее эффективного использования земельного участка.
Вообще, в п. 5 ст. 56.8 ЗК РФ указано, что при определении размера возмещения рыночная стоимость изымаемого земельного участка определяется исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии земельного участка.
В вопросе № 8 Обзора судебной практики № 1 за 2014 год, утвержденном 24.12.14, также указано, что при определении рыночной стоимости земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, необходимо руководствоваться тем видом разрешенного использования, который был установлен до начала процедуры изъятия. Обзор судебной практики ВС РФ 1 (2014) (утв. Президиумом Верховного суда РФ 24.12.2014) (Извлечение)// «Собрание законодательства РФ», 25.03.2015, № 3.
Однако, при проведении оценки специалисты часто руководствуются принципом наиболее эффективного использования, закрепленным в Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков».//«Собрание законодательства РФ», 16.07.2001, № 29, ст. 3026. и в ФСО № 7 Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Министерства экономического развития РФ от 25.09.2014 № 611)., согласно которым расчетная величина рыночной стоимости земельного участка будет максимальной.
В результате рыночная стоимость участка сельхозназначения может быть определена в варианте использования под АЗС, под строительство придорожной инфраструктуры, производственного комплекса или квартала многоэтажной жилой застройки Усольцева Г.В. Определение размера возмещения при изъятии и временном занятии земель сельскохозяйственного назначения - точка зрения эксперта. Имущественные отношения в Российской Федерации. 2018. № 1 (196). С. 18.. А это в свою очередь приводит к значительному увеличению размера возмещения и к последующим длительным судебным разбирательствам.
Можно согласиться с мнением А.Ф. Пацкалева, утверждающего, что поскольку у прежнего собственника фактическое использование участка было другое и условия рынка до принятия решения об изъятии были другие, то применение принципа наиболее эффективного использования является «методической лазейкой» для осуществления коррупционных схем присвоения бюджетных средств на законных основаниях Пацкалев А.Ф.О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56..
А.Ф. Пацкалев приводит следующий пример: в городе Сочи изъятию подлежал земельный участок, на котором была расположена одна база отдыха (2 - этажный спальный корпус). В оценочном отчете было указано, что параметры застройки не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, согласно которым на данном земельном участке допустимым является строительство еще 11 аналогичных спальных корпусов такой же площадью каждый. В результате выкупная сумма по данному объекту вместо 17 миллионов рублей составила 200 миллионов. Налицо перерасход бюджетных средств.
Необоснованное применение принципа наиболее эффективного использования имело место и в вышеуказанном деле А65-10487/2016, когда при изъятии земель сельхозназначения для сельхозпроизводства рыночная стоимость земельного участка была рассчитана как для земель, через которые или вблизи которых будет проходить автомагистраль федерального значения (51766696,00 руб. вместо 1 966 414,88 руб.).
Таким образом, можно согласиться с мнением А.Ф. Пацкалева о том, что целесообразно введение ограничений применения принципа наиболее эффективного использования при изъятии земельных участков Пацкалев А.Ф. О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56.. Во избежание представления в суд оценочных отчетов со значительной разницей в оценке необходимо совершенствование методики расчета суммы возмещения. Выполнение указанных норм позволит правообладателю получить наиболее полное возмещение за изымаемый земельный участок, и, в то же время, приведет к более рациональному использованию бюджетных средств.
Заключение
На основе проведенного исследования автором сделаны следующие выводы и предложения по совершенствованию действующего законодательства.
Объектом земельных отношений, возникающих при изъятии земельных участков, может быть лишь земельный участок, но не земля и не часть земельного участка.
Земля - это природный объект и природный ресурс, состоящий из химических и биологических компонентов и имеющий определенные физические свойства.
Земельный участок - это объект земельных и гражданских отношений, представляющий из себя часть земной поверхности, имеющую границы, площадь, местоположение и правовой статус.
Часть земельного участка может быть образована из земельного участка при условии его делимости. При постановке на кадастровый учет собственнику выдают правоустанавливающий документ не на часть земельного участка, а на земельный участок, т.е. фактически возникает новый земельный участок.