Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу, что Стороны, заключая Соглашение, действовали недобросовестно, а само Соглашение направлено на искусственное увеличение суммы возмещения за изымаемые земельные участки.
Кроме того, стоимость земельного участка, указанная в Соглашении и определенная экспертом в размере 9104908,00 руб., также не подлежит возмещению, т.к. данная рыночная стоимость не относится к убыткам и была взыскана судом по решению от 21.07.2017, оставленного в данной части в силе вышестоящими инстанциями.
Рассмотрев представленные в дело материалы, суд посчитал надлежащими доказательствами лишь документы (в том числе заключение эксперта и сметы на благоустройство земельного участка), подтверждающие наличие дорожного покрытия, стоимость которого составляет 11674835,00 руб. Именно в этой сумме судом признано возникновение у ответчика убытков.
Таким образом, при установлении факта заключения между правообладателем изымаемого земельного участка и третьим лицом Соглашения о возмещении потерь (в соответствии со ст. 406.1 ГК РФ), необходимо проверить добросовестность сторон при заключении Соглашения, а также наличие необходимых документов, подтверждающих возникновение убытков (дело А41-9514/2017).
3. В случае несоблюдения правил изменения видов разрешенного использования правообладатель земельного участка может лишиться права на получение компенсации при изъятии такого земельного участка:
27.08.2007 ООО «ЮКА» переданы права и обязанности по договорам аренды земельного участка из земель населенных пунктов для ведения сельскохозяйственного производства, без проведения торгов. В соответствии с постановлениями главы города Сочи от 24.01.2008 вид разрешенного использования изменен с «для ведения сельскохозяйственного производства» на «под жилую застройку с торгово-развлекательным центром». На основании приказа департамента от 11.02.2011 между департаментом и ООО «ЮКА» были заключены договоры аренды земельных участков несельскохозяйственного назначения, по условиям которых арендатору были предоставлены на срок до 06.03.2056 земельные участки для жилой застройки с торгово-развлекательным центром.
04.06.2012 Олимпийский департамент обратился в суд с иском к ООО «ЮКА» об изъятии для краевых нужд двух земельных участков путем прекращения договора аренды, с выплатой компенсации в размере 29 806 616,00 руб. (дело А32-15613/2012).
Решением от 08.10.2012 по делу А32-15613/2012 для краевых нужд путем прекращения права аренды ООО «ЮКА» изъяты два земельных участка (земли населенных пунктов). Исковое требование олимпийского департамента к ООО «ЮКА» о перечислении на банковский счет последнего суммы 29806616,00 руб. в счет компенсации убытков, возникших в связи с изъятием, и встречный иск ООО «ЮКА» к олимпийскому департаменту и ООО «Элит-оценка» о признании недостоверным отчета об оценке от 10.12.2011 выделены в отдельное производство (дело А32-30561/2012).
Решением от 25.12.2013 по делу А32-30561/2012, оставленным без изменения постановлением от 12.11.2015 суда апелляционной инстанции, величина рыночной стоимости права аренды ООО «ЮКА» и прочих убытков в размере 29 806 616,00 признана недействительной, сумма возмещения определена в размере 323366645,00 руб. Постановлением от 15.04.2016 суда кассационной инстанции принятые по делу судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.
Определением ВС РФ от 11.08.2016 в передаче кассационной жалобы ООО «ЮКА» для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано.
Решением от 14.10.2016, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 03.02.2017 и постановления суда кассационной инстанции от 07.06.2017, в удовлетворении первоначального и встречного иска отказано.
Суды установили, что ООО «ЮКА» не является правообладателем спорных участков и не вправе претендовать на компенсацию убытков в связи со следующим:
Получив участки в аренду, ООО «ЮКА» не использовало земельные участки в соответствии с видом разрешенного использования. Изменение правового режима земельных участков сделало возможным осуществление жилищного строительства без участия в торгах для получения соответствующего разрешения, что поставило эту организацию в более выгодные условия по отношению к другим хозяйствующим субъектам в нарушение закона о конкуренции Федеральный закон от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» // «Собрание законодательства РФ», 31.07.2006, № 31, ст. 3434..
В связи с этим суд пришел к выводу о том, что договоры аренды земельных участков от 11.02.2011 являются ничтожными, следовательно, не влекут юридических последствий, связанных с возможностью получения возмещения при изъятии земельных участков для государственных нужд. (дело А32-30561/2012) Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2017 по делу А32-30561/2012 // СПС «КонсультантПлюс»..
Представляется, что в данной ситуации получение компенсации возможно лишь при заявлении требования о взыскании убытков, связанных с изъятием земельных участков, образованных при разделе земельных участков сельхозназначения, предоставленных первоначально в 2007 году, с подтверждением размера этих убытков. (Постановление от 03.02.2017 по делу А32-30561/2012).
4. Стоимость объектов недвижимости, являющихся самовольными постройками, возмещению не подлежит. Кроме того, правообладатель изымаемого земельного участка обязан освободить участок от самовольных построек собственными силами. (Постановление от 03.09.2015 по делу А41-218/2014 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.09.2015 по делу А41-218/14 // СПС «КонсультантПлюс».).
26.06.1997 между Комитетом по управлению имуществом (Арендодатель) и ООО «Фирма «Тутти Фрутти» (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, с учетом дополнительных соглашений на 49 лет. 05.08.2011 права и обязанности арендодателя перешли к Администрации Пушкинского района.
Обществу на праве собственности принадлежали объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, на котором проводились работы по реконструкции федеральной автодороги. В связи с проведением работ 06.08.2013 Обществу было направлено уведомление о расторжении с 27.08.2013 договора аренды.
ООО «Фирма «Тутти Фрутти» (далее - истец) обратилось в суд с иском к ФКУ «Центравтомагистраль» (далее учреждение, ответчик 1) и Администрации Пушкинского района г. Москвы (далее - администрация, ответчик 2) о прекращении действия договора аренды земельного участка в связи с его изъятием для государственных нужд, о прекращении права собственности на принадлежащие истцу расположенные на этом участке здания, с выплатой ему компенсации в размере 42463205,00 руб. Учреждение обратилось в суд с встречным иском о признании недействительным договора аренды земельного участка и об обязании общества освободить земельный участок от принадлежащих истцу строений.
14.07.2014 суд принял решение о частичном удовлетворении исковых требований, о взыскании с учреждения в пользу общества суммы 42113205,00 руб. В удовлетворении остальных требований отказано. Вывод суда о наличии прав на имущество основан на решении от 14.11.2013, вынесенном ранее по делу А41-38365/13.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.04.2015 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано. Признан недействительным договор аренды земельного участка, общество обязано в течение 10 дней со дня вступления в силу судебного акта освободить земельный участок.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, ответчик обратился в суд с кассационной жалобой.
Суд кассационной инстанции оставил кассационную жалобу без удовлетворения в связи со следующим.
При рассмотрении материалов было установлено, что строительство спорных объектов совершено с нарушением положений ФЗ об автодорогах.
Спорные объекты расположены в полосе отвода автомобильных дорог. Таким образом, ООО «Фирма «Тутти Фрутти» при заключении и исполнении договора было известно, что земельный участок включает в себя земли полосы отвода федеральной автодороги, и что Министерство имущественных отношений и Администрация Пушкинского района не вправе распоряжаться указанными землями без согласия Федеральных органов дорожного хозяйства. Несмотря на это, дополнительные соглашения к договору аренды, в том числе о продлении срока до 49 лет, были заключены без согласования с органами дорожного хозяйства. В связи с тем, что распоряжаться земельным участком могло только федеральное дорожное агентство, но оспариваемый договор и допсоглашения к нему заключены Администрацией и Министерством, договор считается недействительным. Суд апелляционной инстанции справедливо указал, что договор аренды заключен неуполномоченными лицами. Следовательно, указанные строения являются самовольными постройками, подлежат сносу и, соответственно, оснований для возмещения нет. ООО «Фирма «Тутти Фрутти» обязано освободить участок от построек в соответствии со ст. 222, 301, 304, 305 ГК РФ.
Таким образом, во избежание необоснованной выплаты возмещения судам необходимо проверять права всех лиц на изымаемый земельный участок.
Приведенные примеры показывают, что некоторые нормы допускают неоднозначную трактовку, поэтому необходима дальнейшая работа по их совершенствованию.
По мнению М.А. Губанищевой следует учитывать, что обжалование процедур по определению размера возмещения за изымаемые земельные участки может существенно увеличить сроки реализации проектов или вообще приостановить их осуществление. Это, в свою очередь, может привести к увеличению расходов на их реализацию и к незапланированным расходам собственников земельного участка Губанищева М.А., Хлопцов Д.М. Изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд: возможные пути улучшения // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 8 (191). С. 52-61..
Несмотря на то, что законодатель стремится к совершенствованию механизма по возмещению земельных участков при изъятии для государственных и муниципальных нужд, встречаются случаи неконституционности некоторых положений.
Так, Постановлением от 11.02.2019 Конституционного суда РФ Постановление КС РФ от 11.02.2019 № 9-П «По делу о проверке конституционности части 5 статьи 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий…» в связи с жалобами граждан А.К. Крачковского и А.Г. Федосова» // «Собрание законодательства РФ», 18.02.2019, № 7. признана частично неконституционной ч. 5 ст. 13 Федерального закона «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу Федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Федеральный закон от 05.04.2013 № 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» // «Собрание законодательства РФ», 08.04.2013, № 14, ст. 1651., в соответствии с которой стоимость изымаемой недвижимости определяется на день, предшествующий решению об утверждении документации по планировке территории. В Постановлении указано, что данная норма не учитывает изменение рыночной стоимости земельных участков, если с момента принятия такого решения прошло длительное время, вследствие чего собственник не получает равноценное возмещение. Конституционный суд указал, что законодателю необходимо внести поправки в правовое регулирование, а судам при определении суммы возмещения следует принимать во внимание актуальную рыночную стоимость.
Учитывая существование в законодательстве в течение длительного времени неконституционной нормы и наличие противоречивой судебной практики, можно согласиться с мнением С.Д. Афанасьевой о необходимости объединения всех норм, регулирующих порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд в «один базовый нормативный акт», который «будет служить целям повышения эффективности применения норм об изъятии» Афанасьева С.Д. Конституционно-правовой институт изъятия земельных участков для публичных нужд: сравнительный анализ опыта Российской Федерации и Соединенных штатов Америки. Автореферат к диссертации. Москва. 2015. 30 с..
3.2 Оценка земельных участков при определении судами суммы возмещения
Размер возмещения при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" // «Собрание законодательства РФ», 03.08.1998, № 31, ст. 3813., Распоряжением Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков» Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р «Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». // «Собрание законодательства РФ», 16.07.2001, № 29, ст. 3026., Постановлением Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" Постановление Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" // «Собрание законодательства РФ», 30.06.2014, № 6., Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299 (ред. от 06.12.2016) "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" Приказ Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 299 "Об утверждении Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". и др.
Следует учитывать, что при вынесении решения заключение эксперта для суда не имеет установленной силы и, в соответствии с нормами ст. 71, ст. 86 АПК РФ, наряду с другими доказательствами подлежит оценке.
При определении размера возмещения судебные эксперты применяют, в частности, сравнительный подход, который включает в себя сбор данных на рынке продаж по объектам, сходным с оцениваемыми (например, земли одной категории). Информация об объектах-аналогах может быть взята в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на сайте avito.ru. Цены на объекты-аналоги сравниваются с учетом параметров, по которым они отличаются друг от друга; к ценообразующим факторам при этом могут быть отнесены местоположение изымаемого участка, престижность района, близость к центрам деловой активности и жизнеобеспечения, транспортная и пешеходная доступность, рекреация, экология, наличие коммуникаций и т.п. (дело А15-5/2017 Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2018 по делу А15-5/2017 // СПС «КонсультантПлюс».).