Таким образом, при установлении размера упущенной выгоды учитывается деятельность правообладателя по использованию участка, предпринятые правообладателем до принятия решения об изъятии меры для получения дохода от использования участка и сделанные с этой целью приготовления. В обоснование ведения хозяйственной деятельности и причинения убытков в виде упущенной выгоды могут быть предоставлены формы бухгалтерской отчетности за несколько предшествующих лет (дело А05-10333/2014) Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 19.12.2016 по делу А05-10333/2014 // СПС «КонсультантПлюс»..
Анализ действующего законодательства показывает, что при изъятии земельных участков недостаточно защищены интересы физических лиц. Например, юридическое лицо, предоставив бухгалтерскую отчетность, может увеличить размер возмещения на сумму понесенных убытков (в том числе упущенной выгоды). Физическое же лицо, как правило, получает лишь рыночную стоимость земельного участка (либо рыночную стоимость иных прав на изымаемый земельный участок). При этом физическое лицо при изъятии у него земельного участка испытывает душевные переживания, которые могут нанести вред здоровью. Л.В. Щенникова отмечает: «Здесь важно обеспечить возможность решения общегосударственных задач с сохранением «великого» права собственности. Государство не может себе позволить обижать человека, его интересы, потребности и привязанности» Щенникова Л.В. Изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд как проблема теории и судебной практики. //Общество, право, личность, методологические и прикладные проблемы, генезис, современность и будущее. Сборник статей. 2017. С. 95-96.. В связи с этим можно согласиться с мнением С.Д. Афанасьевой, которая отмечает, что «современный механизм возмещения за отчуждение частной земли в РФ учитывает только так называемые убытки «объективного характера», а моральные издержки при изъятии собственности во внимание не принимаются». Автор предлагает ввести возмещение за изымаемые земельные участки в размере до 150 % рыночной стоимости Афанасьева С.Д. Конституционно-правовой институт изъятия земельных участков для публичных нужд: сравнительный анализ опыта Российской Федерации и Соединенных штатов Америки. Автореферат к диссертации. 2015. 31 с.. Действительно, в целях защиты прав физических лиц (собственников, землевладельцев и землепользователей земельных участков) представляется целесообразным введение повышающего коэффициента при расчете суммы возмещения при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Возможны случаи злоупотребления своим правом со стороны правообладателей земельных участков, заключающееся в действиях, направленных на искусственное увеличение размера убытков.
В деле 2-267/2016 Решение Тихорецкого районного суда от 25.05.2016 по делу 2-267/2016 // СПС «КонсультантПлюс»., рассматриваемом в Тихорецком районном суде, собственник земельного участка при изъятии земельного участка для государственных нужд требовал включить в сумму возмещения убытки, возникшие от невозможности исполнения обязательств по договору аренды.
Суд, рассмотрев материалы дела, отказал во включении этой суммы в сумму убытков, указал, что договор аренды был заключен с целью увеличения стоимости изымаемой недвижимости, т.к. договор был заключен в период решения вопроса об изъятии недвижимого имущества; кроме того, договор аренды был заключен с КФХ, единственным членом которого был сам правообладатель изымаемого земельного участка.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 7 февраля 2017 г. № 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. Май 2016. № 5. указано, что возмещение потерь допускается лишь в том случае, если будет доказано, что эти потери понесены или с неизбежностью будут понесены в будущем. При этом стороне, требующей возмещения, необходимо доказать наличие причинной связи между наступлением конкретного обстоятельства и этими потерями.
Следовательно, если убытки носят предположительный характер (отсутствуют документы, подтверждающие фактическое несение лицом этих убытков), то сумма таких убытков исключается из суммы возмещения. Например, при рассмотрении дела А41-78774/2015 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.05.2017 по делу А41-78774/2015 // СПС «КонсультантПлюс». суд посчитал несостоятельными доводы ответчика о необходимости включения в сумму убытков расходов по оплате работ по оценке текущей концепции торгового центра, работ по разработке новой концепции торгового центра и некоторых аналитических работ.
Если объект недвижимости расположен на двух земельных участках, один из которых подлежит изъятию, то изымаются оба земельных участка. В этом случае суд принял во внимание принцип единства судьбы земельного участка и здания. (Постановление от 08.10.2018 по делу А41-15483/2017 Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.10.2018 по делу А41-15483/2017 // СПС «КонсультантПлюс».).
В случае различия рыночной и кадастровой стоимости земельного участка при расчете суммы возмещения учитывается рыночная стоимость изымаемого участка, т.к. кадастровая стоимость не учитывает индивидуальные особенности объекта и могла быть определена в иной период. Согласно п. 3 ст. 66 ЗК РФ, при определении рыночной стоимости участка его кадастровая стоимость становится равной рыночной стоимости (Определение Верховного Суда РФ от 14.11.2017 N 46-КГ17-35 гр. дело № 33-222/2018 Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2017 № 46-КГ17-35 по делу 2-2035/2016 // СПС «КонсультантПлюс».). М.В. Губанищева высказывает иную точку зрения, утверждая, что для расчета суммы возмещения можно брать кадастровую стоимость. Свою позицию автор поясняет стремлением к снижению излишнего расходования бюджетных средств и сокращению сроков реализации проекта; указывает на необходимость создания специальной комиссии для постоянной (минимум раз в год) актуализации кадастровой стоимости Губанищева М.А. Институционализация кадастровой стоимости в России //Экономика и управление инновациями. 2017. № 3. С. 66-72.. Однако, можно согласиться с мнением Д.А. Тоточенко, утверждающем, что при применении кадастровой стоимости для расчета суммы возмещения могут быть нарушены интересы правообладателей земельных участков, в частности, по причине применения методов массовой оценки Тоточенко Д.А. Споры, связанные с выкупной ценой при изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд //Нотариус. 2018. № 6. С. 37-42..
По мнению А.Р. Пацкалева решение об изъятии существенно меняет ситуацию на рынке земельных отношений. Автор отмечает: «Величина компенсации должна определяться без учета возмущений рынка, вызванных принятием решения об изъятии» Пацкалев А.Ф. О проблемах оценки стоимости земельных участков, изымаемых для государственных или муниципальных нужд //Имущественные отношения в Российской Федерации. 2017. № 10 (193). С. 45-56., ссылается на сведения о том, что, например, после принятия решения о проведении Олимпийских игр в городе Сочи, рыночные цены на земельные участки в Большом Сочи выросли в разы. В целях экономии бюджетных средств автор предлагает определять стоимость имущества как среднюю за 3-5 лет до даты принятия решения об изъятии с последующим изменением этой величины с учетом темпов инфляции и общей динамики изменения цен на недвижимость.
Однако, с таким предложением навряд ли можно согласиться, т.к. если после получения возмещения бывший собственник захочет приобрести земельный участок в той же местности, ему придется покупать его по текущей рыночной стоимости, которая будет гораздо выше, чем средняя рыночная цена за последние 3-5 лет, даже с учетом инфляции. Следовательно, введение такой нормы может существенно нарушить права собственников земельных участков.
На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что, несмотря на то, что в настоящее время основные положения по возмещению земельных участков при их изъятии для государственных и муниципальных нужд в законодательстве закреплены, в юридической литературе регулярно высказываются предложения по совершенствованию этих норм. Например, предлагаемое С.Д. Афанасьевой введение повышающего коэффициента (до 150 %) при расчете суммы возмещения позволит избежать многих судебных споров и поможет максимально защитить интересы правообладателей земельных участков - физических лиц.
Глава 3. Проблемы применения законодательства при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд
3.1 Порядок определения судами размера возмещения
Несмотря на то, что положения по изъятию земельных участков для государственных и муниципальных нужд в целом урегулированы, на практике часто возникают споры в отношении суммы возмещения. Притом зачастую имеет место отсутствие единообразия при вынесении судами решения по вопросам определения суммы возмещения:
1. Суд вправе установить сумму возмещения выше заявленной истцом в целях обеспечения баланса интересов истца и ответчика.
Истец ФКУ "Центравтомагистраль" обратилось в суд с исковым заявлением к ООО "ИнПрофСтрой" с требованиями об изъятии у ООО "ИнПрофСтрой" для нужд Российской Федерации земельного участка с расположенными на нем объектами недвижимости и выплатой возмещения в размере 18322125,00 руб. (сумма возмещения определена на основании оценочного отчета). Суд удовлетворил иск в полном объеме. Ответчик обжаловал решение. Апелляционный суд назначил экспертизу, в соответствии с которой сумма возмещения составила 23543420,00 руб. Апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции, установив возмещение в сумме 23543420,00 руб.
Согласно разъяснениям суда, установление суммы возмещения в размере, выше заявленного истцом, не является нарушением норм процессуального права, это лишь обеспечение баланса интересов истца и ответчика. (дело А41-43292/2017).
2. При изъятии земельных участков, в случае выявления Соглашения о возмещении потерь, заключенного между правообладателем изымаемого земельного участка и третьим лицом, необходима проверка сроков и условий такого Соглашения (дело А41-9514/2017 Решение Арбитражного суда Московской области от 26.10.2018 по делу А41-9514/2017 // СПС «КонсультантПлюс».).
01.11.2010 по договору аренды ООО «Рамстрой ВМ» передал ООО «Дельта Строй» земельный участок, ж/д тупик и площадку. Впоследствии срок действия договора аренды продлен до 01.03.2020. 30.07.2015 между ООО «Рамстрой ВМ» (Сторона 1) и ООО «Дельта Строй» (Сторона 2) заключено Соглашение о возмещении потерь (далее - Соглашение). По условиям Соглашения ООО «Дельта Строй» возвела с согласия ООО «Рамстрой ВМ» объекты, которые ООО «Рамстрой ВМ» обязалось оформить в собственность и передать ООО «Дельта Строй». В Соглашении указано, что в случаях невозможности исполнения обязательств Стороны 1 по передаче объектов по любым причинам, истребования Объектов из владения и пользования Стороны 2, в том числе в связи с предъявлением требований третьими лицами или органами госвласти Стороне 1, невозможности исполнения обязательств по независящим от нее причинам Сторона 1 обязана возместить Стороне 2 имущественные потери, возникшие в ходе выполнения работ по строительству и улучшению объектов, в том числе возместить потери бизнеса (убытки в виде реального ущерба и недополученных доходов). Признанная сторонами сумма возмещения потерь составила 43120000,00 руб., (в том числе не менее 8900000,00 - приобретение прав на аналогичный земельный участок, не менее 10700000,00 - материал и работы по укладке дорожного покрытия).
21.07.2017 решением арбитражного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, у ООО «Рамстрой ВМ» были изъяты два земельных участка с предоставлением возмещения в размере 56760000,00 руб., в том числе рыночная стоимость земельных участков - 9900000,00 руб., упущенная выгода - 3740000,00 руб. и убытки, причиненные изъятием - 43120000,00 руб.
Арбитражный суд кассационной инстанции решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил в части определения размера убытков, причиненных изъятием. В указанной части дело направлено на новое рассмотрение, в остальной части судебные акты оставлены без изменения.
Решением суда 26.10.2018 размер убытков, причиненных изъятием, определен в сумме 11674835,00 руб.
Не согласившись с решением суда, ООО «Рамстрой ВМ» обратился в суд с апелляционной жалобой.
Рассматривая доводы апелляционной жалобы, суд отметил следующее.
05.06.2013 Росавтодор издало Распоряжение от 05.06.2013 № 770-р об утверждении документации по строительству автомобильной дороги М-5 «Урал». Соглашение же о возмещении потерь заключено 30.07.2015.
Пунктом 2 ст. 406 предусмотрено, что суд не может уменьшить размер возмещения потерь, предусмотренных этой статьей, за исключением случаев, когда сторона умышленно содействовала увеличению размера потерь. Сторона, требующая выплаты возмещения потерь, должна доказать наличие причинной связи между наступлением соответствующего обстоятельства и ее потерями. Если сторона, в пользу которой должна быть произведена выплата, недобросовестно содействовала наступлению обстоятельства, на случай которого установлено возмещение, для целей применения ст. 406.1 ГК РФ такое обстоятельство считается не наступившим П. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (с изменениями, внесенными постановлением Пленума от 7 февраля 2017 г. № 6) // Бюллетень Верховного Суда РФ. май 2016. № 5..
В связи с этим суд обоснованно указал, что на момент заключения Соглашения Сторонам было известно о том, что на земельных участках запланировано строительство дороги и в дальнейшем они подлежат изъятию. В соответствии с положениями ст. 10 ГК РФ в случае злоупотребления лица правом суд отказывает в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
В соответствии с п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только по заявлению другой стороны, но и по инициативе суда Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации// «Собрание законодательства РФ», 21.08.2015, № 8..