Предметом договора участия в долевом строительстве являются:
- действия застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), осуществляемые им самостоятельно или с привлечением иных лиц, и его передача после разрешения на ввод в эксплуатацию участнику долевого строительства;
- действия участника долевого строительства по принятию указанного объекта недвижимости и уплате застройщику предусмотренной договором цены.
Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, которое передается участнику после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.
Согласно требованиям ст. 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве дополнительно представляются документы:
- с содержанием описания объекта долевого строительства, согласованные застройщиком с соответствующим участником долевого строительства;
- содержащие сведения о точном местоположении объекта долевого строительства на плане создаваемого объекта недвижимого имущества, с указанием площади указанного объекта
В соответствии с ч.1 ст. 6 Закона о долевом участии застройщик обязывается передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором. Срок является единым для всех участников строительства конкретного объекта. Передача объекта долевого строительства оформляется передаточным актом или иным документом. Неполучение застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости является препятствием для подписания передаточного акта или иного документа дольщиками.
В Гражданском кодексе РФ дается три возможных способа определения срока, в течение которого застройщик обязан передать объект долевого строительства в договоре:22
- указание на календарную дату в виде конкретного числа, месяца и года передачи объекта долевого строительства;
- указание на период времени, который должен истечь с момента заключения договора участия в долевом строительстве. При этом способе время исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указание на событие, которое должно неизбежно наступить. Так как суды довольно неоднозначно трактуют термин «неизбежность», то использование подобных формулировок рекомендуется избегать.
Если у застройщика нет возможности передать объект в оговоренный срок в связи с невозможностью своевременного завершения строительства объекта, то он обязан уведомить участника долевого строительства не позднее, чем за два месяца до истечения срока передачи соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора должно быть осуществлено в соответствии с нормами, установленными Гражданским кодексом РФ.
Цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства, устанавливается по соглашению сторон. В соответствии с ч. 3 ст. 5 Закона о долевом участии уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.
Закон обязывает застройщика передать дольщику объект долевого строительства, соответствующий по качеству не только условиям договора, но и различным требованиям, установленным законом: техническим регламентам, проектной документации, градостроительным регламентам и иным обязательным требованиям. Законодатель также устанавливает гарантийные сроки, в течение которых дольщик может, в случае установления недостатков, предъявить соответствующие претензии застройщику:
- для объекта долевого строительства в течение 5 лет со дня передачи объекта долевого строительства дольщику, если иное не предусмотрено договором;
- на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства в течение 3 лет со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Договоры участия в долевом строительстве в силу больших рисков, в первую очередь для физических лиц, обеспечиваются залогом по следующим обязательствам:
- возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
- уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
С момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, этот объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства.
Также наряду с залогом застройщик должен выбрать один из следующих способов обеспечения обязательств:
- установленное статьей 15.1 Закона о долевом участии поручительство банка;
- страхование гражданской ответственности застройщика в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору в порядке, установленном статьей 15.2 Закона о долевом участии.
Второй стороной по ДДУ является участник долевого строительства, то есть дольщик. Дольщиком может быть любой субъект гражданского права, находящийся в состоянии установленной законом правосубъектности, то есть лица, обладающие правоспособностью и дееспособностью. Дольщик по договору обязан уплатить застройщику указанную денежную сумму.
Закон о долевом участии предусматривает возможность одностороннего расторжения договора дольщиком в случаях:
- передачи объекта долевого строительства застройщиком в нарушении срока, установленного договором, превышающего его на два месяца;
- если застройщик не исправил в разумный срок, выявленные недостатки, которые делают невозможным использование переданного объекта;
- существенногонарушениятребованийккачествуобъектадолевого строительства;
- не выполнение застройщиком обязанности по уведомлению дольщика о досрочном прекращении поручительства;
- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
В случае расторжения договора по вышеуказанным основаниям застройщик обязан в течение 10 дней с момента расторжения такого договора возвратить денежные средства, уплаченные дольщиком по договору, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.
В соответствии со ст. 10 Закона о долевом участии в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
Возмещение убытков застройщиком, когда речь идет о строительстве с привлечением денежных средств граждан, предусмотрено также п.1 ст. 28 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» в случае нарушения сроков выполнения работ (услуг), нарушения промежуточных сроков, если стало очевидно, что работа не будет выполнена в срок. В этом случае гражданин, как потребитель вправе:
- назначить исполнителю новый срок;
- поручить выполнение работы (оказание услуги) третьим лицам за разумную цену или выполнить ее своими силами и потребовать от исполнителя возмещения понесенных расходов;
- потребовать уменьшения цены за выполнение работы (оказание услуги);
- отказаться от исполнения договора о выполнении работы (оказании услуги).
Застройщик несет ответственность за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства в виде оплаты неустойки (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.26
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ст. 7 ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.
Также законом установлены особые меры защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства в случае банкротства застройщика. Для этих целей по решению Правительства Российской Федерации может быть создан фонд, средства которого формируются за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков, привлекающих денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщика в фонд не может быть установлен свыше одного процента от планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, указанной в проектной декларации застройщика.27
Ответственность участника долевого строительства (дольщика) установлена в ст. 5 и ст. 9 Закона о долевом участии. Данная ответственность возникает в случаях, если:
- просрочки внесения соответствующего платежа участником долевого строительства осуществлено в нарушении сроков более, чем 2 месяца, указанных в договоре, если внесение платежа должно быть путем единовременным;
- систематическое нарушение сроков внесения платежей дольщиком, то есть более чем 3 раза в течение 12 месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем 2 месяца, в случае, если в соответствии с договором предусмотрен особый порядок внесения платежей.
В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщику неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. При этом договор не считается расторгнутым, хотя и имеют место нарушение договора. По мнению Зюзина В.А., Королева А.Н., таким образом, законодательством определяется особенность договора участия в долевом строительстве по сравнению с другими договорами.
1.3 Юридическая характеристика инвестиционного контракта (договора)
Основным законом, регулирующим инвестиционную деятельность в Российской Федерации, является Федеральный закон от 25.02.1999 N 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон об инвестиционной деятельности). Суть инвестиционной деятельности заключается во вложении инвестиций и осуществлении практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.
Между субъектами инвестиционной деятельности устанавливаются правоотношения на основе договора и (или) государственного контракта, соответствующего Гражданскому кодексу Российской Федерации. В действующем законодательстве нет четкого определения инвестиционного контракта (или договора). Следует согласиться с мнением Б.В. Муравьева, который определяет инвестиционный договор как соглашение между инвестором и заказчиком, определяющее их взаимные права и обязанности по поводу передачи инвестором в распоряжение заказчика материальных и нематериальных ресурсов для организации и обеспечения строительства в интересах инвестора объектов недвижимости.28
В силу того, что первый закон об инвестиционной деятельности, это Закон РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» возник раньше, чем вступила в силу вторая часть Гражданского кодекса РФ (1 марта 1996 года), возникли споры о юридической квалификации такого договора. В п.4 Постановления от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленумом ВАС РФ было дано разъяснение, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл. 30 «Купля- продажа», 37 «Подряд», 55 «Простое товарищество» ГК РФ и т.д.