Материал: Совершенствование методик оценки недвижимости

Все это обусловливает необходимость присутствия на рынке недвижимости специалистов по оценке - оценщиков, - деятельность которых направлена на определение адекватной состоянию рынка стоимости. Особенно остро такая потребность возникает в условиях зарождающихся и подавленных рынков, как это имело место в США в период депрессии 30-х годов или в странах СНГ в период массовой приватизации.

Рис. 1.1 Цель оценки недвижимости

Таким образом, развитие оценки недвижимости как вида деятельности обусловлено существующим спросом на ее специфический продукт - знание о стоимости. С целью его продуцирования оценщик, анализируя рынок недвижимости, синтезирует информацию о природе, населении, хозяйстве и представляет ее в качестве иного вида информации - заключении о стоимости объекта недвижимого имущества.

Иными словами, оценка представляет собой процесс определения стоимости недвижимого имущества на конкретную дату в соответствии с установленной процедурой и является результатом практической деятельности оценщика.

В настоящее время оценочная деятельность в РФ регулируется на основе следующих нормативно-правовых актов:

• 1. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ ред. от 30.06.2008;
• 2. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N1)",
• 3. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255 "Об утверждении Федерального стандарта «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N2)»,
• 4. Приказ Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N254 "Об утверждении Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)».

Под оценочной деятельностью, в рамках законодательства об оценочной деятельностью понимается деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Согласно Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также ФСО N2, утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N255, есть следующие виды стоимости объекта оценки:

• - рыночная стоимость;
• - инвестиционная стоимость;
• - ликвидационная стоимость;
• - кадастровая стоимость Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г..

Фундаментальной категорией законодательства об оценочной деятельности, является категория рыночной стоимости. В статье 3 закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

• - одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
• - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
• - объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
• - цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей либо стороны не было;
• - платеж за объект оценки выражен в денежной форме Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ)..

Возможность отчуждения на открытом рынке означает, что объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов, при этом срок экспозиции объекта на рынке должен быть достаточным для привлечения внимания достаточного числа потенциальных покупателей.

Разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки - наибольшая из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшая из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя.

Полнота располагаемой информации означает, что стороны сделки в достаточной степени информированы о предмете сделки, действуют, стремясь достичь условий сделки, наилучших с точки зрения каждой из сторон, в соответствии с полным объемом информации о состоянии рынка и объекте оценки, доступным на дату оценки.

Отсутствие чрезвычайных обстоятельств означает, что у каждой из сторон сделки имеются мотивы для совершения сделки, при этом в отношении сторон нет принуждения совершить сделку.

Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:

• - при изъятии имущества для государственных нужд;
• - при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
• - при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
• - при определении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
• - при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
• - при определении стоимости безвозмездно полученного имущества Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 255 г. Москва "Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)"// "Российская газета" - Федеральный выпуск №4457 от 4 сентября 2007 г..

При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки. При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.

При определении ликвидационной стоимости объекта оценки определяется расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества. При определении ликвидационной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект оценки на условиях, не соответствующих рыночным.

При определении кадастровой стоимости объекта оценки определяется методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. Кадастровая стоимость определяется оценщиком, в частности, для целей налогообложения.

Согласно статья 7 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» в случаях проведения обязательной оценки (если в нормативно-правовых актах содержится требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки), либо если в договоре об оценке не определен конкретный вид определяемой стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта. Это положение закона является одним из принципов оценочной деятельности и устанавливает предположение об установлении рыночной стоимости, если в договоре об оценке не указано иное. Также предположение об установлении рыночной стоимости объектов оценки подлежит применению в случае использования в нормативно-правовом акте не предусмотренных законом об оценочной деятельности или стандартами оценки, обязательных к применению, терминов определяющих вид стоимости объекта оценки, например, таких как «действительная стоимость», «разумная стоимость», «эквивалентная стоимость», «реальная стоимость» и др.

Процесс оценки недвижимости - это последовательность действий, направленная на установление рыночной (или иной) стоимости объекта.

Эта последовательность имеет достаточно жесткий регламент, установленный законом 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федеральными стандартами оценки (ФСО). Процесс оценки недвижимости состоит из следующих этапов:

• - заключение договора на проведение оценки;
• - сбор и анализ необходимой информации;
• - применение подходов к оценке, включая выбор методов и осуществление необходимых расчетов;
• - согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта;
• - составление отчета об оценке Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 №135-ФЗ (С изменениями и дополнениями закон №143-ФЗ. №157-ФЗ)..

Наиболее часто оценка недвижимого имущества бывает нужна в случаях, когда объекты недвижимости вовлекаются в гражданский оборот, то есть в случаях их купли-продажи, дарения, взноса в уставный капитал юридического лица, оформления наследства или залога (ипотеки). Но существуют и случаи, когда необходимость оценки недвижимости не вызвана непосредственно сменой собственника или изменением в праве на рассматриваемый объект. Примером таких случаев могут служить оценка объектов недвижимости для определения налогооблагаемой базы или оценка для целей управления стоимостью.

Определить рыночную стоимость можно для всех объектов недвижимости - зданий, сооружений, зеленых насаждений, обособленных водных объектов, земельных участков, квартир и нежилых помещений. Здесь стоит отметить, кстати, что хотя у владельцев помещений (как жилых, т.е. квартир, так и нежилых) теоретически тоже есть право на некий участок земли под зданием, пропорциональный площади помещения, но на практике это право не практически никогда не бывает выделено «в натуре». Это не значит что земля не вносит свой вклад в стоимость совокупного объекта недвижимости, но это приводит к тому, что оценка земли в отрыве от самого помещения не производится. Методы определения стоимости у различных объектов недвижимости конечно разные - наиболее подходящие для конкретной ситуации оценочные методы оценщик выбирает самостоятельно, исходя из целей и задач проводимой оценки.

Когда говорят об оценке какого-либо объекта недвижимости, то в 90% случаев имеют в виду оценку рыночной стоимости права собственности на данный объект, т.е. наиболее вероятную цену продажи данного объекта на открытом, конкурентном рынке. Однако, кроме права собственности, в отношении объекта недвижимого имущества существуют и другие права, например, право аренды, право пользования или совокупность прав пользования и владения. Эти права в отношении объекта недвижимости могут принимать участие в гражданском обороте и могут быть соответствующим образом оценены при необходимости.

Правомерность всех теоретических подходов к определению рыночной стоимости обусловливает необходимость всестороннего стоимостного анализа недвижимости. Поэтому оценка рыночной стоимости предполагает взаимодополняющее использование всех методов оценки, что наиболее полно отражает характер оцениваемой собственности и вероятные условия, при которых данная собственность продавалась бы на открытом рынке. Результатом анализа и расчетов будет оценочная стоимость недвижимости. С точки зрения предложения оценочная стоимость может учитывать доходность, местоположение, уровень развития инфраструктуры, а также инфляционную составляющую. Оценка стоимости с точки зрения спроса основана на учете тех же факторов, но и проектов и направлений использования, имеющихся у покупателя.

Таким образом, оценка стоимости недвижимости является первым этапом и основой для формирования экономических отношений, которые складываются вокруг недвижимости как товара.

Наибольшее значение для собственника имеет определение рыночной (оценочной) стоимости имущества, поскольку рыночная стоимость является базой, на основании которой вырастает все многообразие расчетных видов стоимости, продиктованных разнообразием рыночных отношений.

Рыночная стоимость недвижимости является результатом объективного анализа достоверной экономической информации об объекте и рыночной среде.